胡峰：從全球看北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

2025年12月23-24日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革"。論壇年會(huì)由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)支持，房訊網(wǎng)、房訊指數(shù)CORC聯(lián)合主辦，來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)600位嘉賓出席論壇。

　　戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰在主題為"從全球看北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇"演講中表示，寫(xiě)字樓市場(chǎng)受兩大方面的影響，一個(gè)是整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，二是市場(chǎng)的供需關(guān)系。從全球看主要城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)冷暖不一，我國(guó)四大一線城市存量方面，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓1300萬(wàn)平米，上海1700萬(wàn)平米。空置率方面，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓16%，上海是23%。從供應(yīng)和未來(lái)吸納預(yù)測(cè)來(lái)看，我們長(zhǎng)期看好北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰

　　以下為胡峰演講實(shí)錄：

　　今天的話題是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候?qū)懽謽堑淖赓U壓力當(dāng)然就比較大。寫(xiě)字樓市場(chǎng)受兩大方面的影響，一個(gè)是整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，二是市場(chǎng)的供需關(guān)系。經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，整體市場(chǎng)需求量明顯下降，同時(shí)全國(guó)的主要城市也面臨供應(yīng)量較大的挑戰(zhàn)。從北京寫(xiě)字樓供應(yīng)量來(lái)看，核心區(qū)域目前供應(yīng)量非常有限。我們的數(shù)據(jù)顯示，2026年、2027年供應(yīng)比較大，2028年及之后沒(méi)有特別大的供應(yīng)量。

　　我個(gè)人認(rèn)為，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展有非常大的潛力。大家都非常關(guān)注樓宇經(jīng)濟(jì)，在CBD區(qū)域里面，稅收過(guò)億的有141棟；去年的數(shù)據(jù)，稅收過(guò)十億的有20棟，稅收過(guò)百億的有一棟。所以，寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是非常重要的。

　　現(xiàn)在擴(kuò)容已經(jīng)可以發(fā)寫(xiě)字樓和酒店。從2021年公募REITs發(fā)行，到上周五統(tǒng)計(jì)總共是78單的公募REITs發(fā)行，不動(dòng)產(chǎn)53單，目前規(guī)模市值是2000多億。

　　我們對(duì)比一下全球的一些REITs市場(chǎng)情況。我們單數(shù)目前是亞洲第一，四年時(shí)間已經(jīng)超過(guò)了新加坡、日本、中國(guó)香港。但是規(guī)模2000億，跟美國(guó)比，美國(guó)公募REITs是1.3萬(wàn)億美金，美國(guó)的REITs占到美國(guó)股票市值大概是2%到3%。

　　對(duì)于A股，A股剛剛突破100萬(wàn)億的市值，如果按2%、3%，公募REITs市值將超過(guò)2-3萬(wàn)億。接下來(lái)看我們的寫(xiě)字樓和酒店REITs等，怎么樣把規(guī)模做起來(lái)？REITs一旦能夠發(fā)行的情況下，對(duì)于寫(xiě)字樓投、融、建、管、退能形成一個(gè)很好的閉環(huán)，交易更活躍，讓更多投資者關(guān)注到REITs市場(chǎng)。

　　我先簡(jiǎn)單介紹一下中國(guó)房地產(chǎn)的兩個(gè)數(shù)據(jù)。我們可以看到，紅色實(shí)線是開(kāi)發(fā)投資占到GDP的，最高點(diǎn)在2014年，占到15%，現(xiàn)在是7點(diǎn)多。房地產(chǎn)作為一個(gè)非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)的支撐。

　　對(duì)于虛線可以看到，美國(guó)房地產(chǎn)占到GDP的12%，中國(guó)房地產(chǎn)增加值只占到6%，從這方面看我們存量市場(chǎng)還是有很大的一些機(jī)會(huì)。

　　從全球來(lái)看，從2019年到2025年租金空置率做了一個(gè)對(duì)比。我們看到美國(guó)主要城市的租金在下調(diào)，空置率在上升。在舊金山，空置率從2019年的7%上升到27%，，包括洛杉磯空置率達(dá)到了30%，紐約空置率17%。

　　至于疫情之后，美國(guó)采用居家辦公，導(dǎo)致了空置率相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高。租金有一些下滑，也有的地方有一些上漲。如果我們考慮到美國(guó)累計(jì)通脹，五年通脹大概在27%，這樣租金下滑就會(huì)比較明顯。我們也在討論，美國(guó)的寫(xiě)字樓空置率這么高，很多中小銀行貸款，如果租金下滑，企業(yè)難以還款情況下，這也會(huì)導(dǎo)致美國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的引爆。

　　我們看看周邊國(guó)家，東京空置率也好，租金也非常強(qiáng)勁，空置率0.9%，這是比北京的2011年3%還要低。因?yàn)闁|京高就業(yè)率直接導(dǎo)致了寫(xiě)字樓需求旺盛，空置率是比較低。有媒體報(bào)道現(xiàn)在畢業(yè)生就業(yè)達(dá)到98%，所以這對(duì)于日本經(jīng)濟(jì)也好，寫(xiě)字樓也好，也是比較好的。今年開(kāi)年的時(shí)候，我?guī)е鴪F(tuán)隊(duì)去東京考察，跟日本同事深入交流了一下。大家都說(shuō)日本失去了30年，我個(gè)人覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)沒(méi)有經(jīng)歷一個(gè)完整的周期，問(wèn)日本同事對(duì)我們有什么好的建議呢？我們?nèi)毡就抡f(shuō)，沒(méi)有什么好建議，告訴你房?jī)r(jià)跌到一定情況下，就會(huì)有人買。

　　市場(chǎng)不可能一直單邊上漲，有這樣一個(gè)周期，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不一定是一個(gè)壞事。再看首爾，首爾空置率也是比較低的，但是首爾租金下降是比較高的。

　　看了全球主要一些國(guó)家的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，我們看看國(guó)內(nèi)的這些數(shù)據(jù)。因?yàn)閯倓倕窃洪L(zhǎng)把數(shù)據(jù)展示了，我把一部分?jǐn)?shù)據(jù)給大家做一個(gè)介紹。首先從空置率來(lái)看，紅色就是空置率超過(guò)30%，北京整體甲級(jí)寫(xiě)字樓是16%。剛才吳院長(zhǎng)提到核心區(qū)是10%的數(shù)據(jù)。最低點(diǎn)是臺(tái)北，臺(tái)北寫(xiě)字樓空置率只有7%。我們是兩個(gè)月之前在成都開(kāi)了一個(gè)大中華區(qū)的主管會(huì)議，臺(tái)灣同事說(shuō)住宅價(jià)格還有所上漲，香港住宅價(jià)格下降，但是去年香港住宅租金上漲了10-15%。

　　全國(guó)二線城市，租金水平大概在每月每平米100塊錢左右，部分城市空置率超過(guò)30%，這個(gè)壓力非常大，非常認(rèn)同吳院長(zhǎng)的建議。這些區(qū)域里面這么大的供應(yīng)量，空置率這么大，還要有供應(yīng)的情況下，這個(gè)持續(xù)壓力會(huì)更大。

　　對(duì)于其他區(qū)域，比如說(shuō)在四大城市。現(xiàn)在存量的甲級(jí)寫(xiě)字樓北京1300萬(wàn)平米，上海是1700萬(wàn)平米。我特地跟同事確認(rèn)了一下，北京2025年甲級(jí)寫(xiě)字樓沒(méi)有新增供應(yīng)嗎？確實(shí)沒(méi)有新增供應(yīng)。空置率現(xiàn)在整個(gè)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓是16%，上海是23%，租金北京是215元/平米，我記得最高點(diǎn)是2018、2019年的400元/平米，那時(shí)候在座的業(yè)主日子真的太好過(guò)了，租金非常高，現(xiàn)在基本上都是腰斬了一半的租金。以前北京租金比上海租金高不少。

　　未來(lái)幾年的供應(yīng)，北京寫(xiě)字樓供應(yīng)不是太多，深圳、廈門、蘇州，這些區(qū)域里面的供應(yīng)會(huì)比較大一些。

　　接下來(lái)，介紹一下北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)，我非常喜歡這張圖。這張圖把2007年一直到現(xiàn)在北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況做了一些分析。比如說(shuō)從租金來(lái)看，租金最高點(diǎn)是2018年、2019年，以前是400塊錢每平米，現(xiàn)在是215塊錢。

　　空置率方面，2008、2009年金融危機(jī)最高點(diǎn)20%，最低點(diǎn)是2011年，是3%。那個(gè)時(shí)候?yàn)槭裁闯霈F(xiàn)這些情況？一個(gè)是金融危機(jī)大家沒(méi)有意愿開(kāi)發(fā)，另外，2008年奧運(yùn)會(huì)基本上不讓開(kāi)發(fā)和建設(shè)。需求量上來(lái)的時(shí)候，供應(yīng)量達(dá)不到的情況下，空置率就下降，所以只有3%。那時(shí)候大家續(xù)租，就是在座的各位說(shuō)了算漲多少租金。所以，好日子我們確實(shí)是有過(guò)的。我比較關(guān)心兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是中關(guān)村，我記得疫情期間，中關(guān)村空置率比較高，大概在15%左右，現(xiàn)在降到5%。也就是說(shuō)北京這些區(qū)域當(dāng)中可能首先恢復(fù)的是中關(guān)村區(qū)域。因?yàn)榇蠹铱吹揭恍┐髲S，最近字節(jié)跳動(dòng)，媒體報(bào)道凈利潤(rùn)達(dá)到500億美金，那就會(huì)需要更多的辦公場(chǎng)所。所以，中關(guān)村區(qū)域現(xiàn)在空置率相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低。

　　還有一個(gè)關(guān)注就是麗澤，麗澤這個(gè)區(qū)域剛開(kāi)始建成時(shí)空置率是高的，現(xiàn)在到了30%以下，接下來(lái)應(yīng)該有更好的表現(xiàn)。

　　我們也看到一些企業(yè)，包括TMT、金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在CBD，我們這樣專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)沒(méi)有辦法離開(kāi)CBD這樣區(qū)域。所以，這種核心企業(yè)，基本上就是在這樣區(qū)域里面。

　　比較好的還有醫(yī)療賽道，現(xiàn)在逐步慢慢是這種寫(xiě)字樓里面更好的租戶。從供應(yīng)量可以能夠感受到，明年壓力還是非常大的，主要是CBD區(qū)域。到了2027年、2028年之后基本上沒(méi)有供應(yīng)了。如果2028年之后核心區(qū)域沒(méi)有太大的供應(yīng)量，如果經(jīng)濟(jì)一旦逐步恢復(fù)，會(huì)是什么樣的情況？會(huì)不會(huì)回到2011年的水平。所以北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)一定會(huì)回去的，什么時(shí)候回去？不知道。回到什么程度不知道，但是一定會(huì)回去。大家一定要有信心，只是這幾年壓力確實(shí)比較大些。

　　我們也看到了"十五五"期間國(guó)家一些戰(zhàn)略，包括新興支柱產(chǎn)業(yè)，包括航天強(qiáng)國(guó)，還有新能源、AI等等，這也是我們接下來(lái)要去溝通的租戶的情況。

　　對(duì)于大宗交易，我們可以看到疫情前基本上達(dá)到全國(guó)大宗交易在3000億，2018年更高一些，今年會(huì)下降比較多。我也看到了最近大家關(guān)注寫(xiě)字樓的交易，世貿(mào)大廈被揚(yáng)子江藥業(yè)法拍，單價(jià)在3.8萬(wàn)到3.9萬(wàn)，已經(jīng)是比較低的價(jià)格。有人討論是不是到底了？現(xiàn)在也有一些投資人在看寫(xiě)字樓市場(chǎng)，剛剛所分析到的往后幾年，經(jīng)濟(jì)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐步恢復(fù)情況下，那時(shí)候價(jià)格就會(huì)逐步上漲。 我們看一下大宗交易各個(gè)業(yè)態(tài)，他們占的比重是什么樣的。2022、2023、2024基本上40%左右都是寫(xiě)字樓商務(wù)園區(qū)，這也是大宗交易非常活躍的。除此之外，工業(yè)物流，包括北京，最近比較火的是公寓，北京公寓現(xiàn)在很多投資人想去買公寓，如果在座有公寓的項(xiàng)目，歡迎跟我們聯(lián)系。現(xiàn)在很多投資人找不到。所以，有時(shí)候開(kāi)玩笑說(shuō)，30年河?xùn)|，30年河西，不用30年，三五年不動(dòng)產(chǎn)各業(yè)態(tài)就會(huì)發(fā)生很大變化。

　　接下來(lái)介紹一下REITs的情況，如果以REITs跟股票市值來(lái)比。中國(guó)現(xiàn)在只有0.2%，這個(gè)比例是非常小的。日本、新加坡、中國(guó)香港比重比較大。我比較關(guān)注是市凈率，市凈率就是資產(chǎn)股票的市值和資產(chǎn)價(jià)值的比。如果是1塊錢資產(chǎn)，上市發(fā)行的時(shí)候，如果在香港發(fā)，可能打3到5折，在新加坡、日本發(fā)打了9折，如果在中國(guó)內(nèi)地的REITs有些項(xiàng)目可以會(huì)溢價(jià)1.2。這是我比較關(guān)注的。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市要私有化，私有化原因是什么？是因?yàn)橛X(jué)得資本市場(chǎng)對(duì)它的資產(chǎn)低估了。

　　不管日本還是新加坡還是中國(guó)香港，寫(xiě)字樓REITs還是比較多的。整個(gè)78單C-REITs，發(fā)的最多是產(chǎn)業(yè)園類16單，其次就是消費(fèi)類是12單。

　　我相信可能大家更關(guān)注的是這個(gè)數(shù)字。從上市到現(xiàn)在，到底漲了多少？現(xiàn)在漲的比較多的是消費(fèi)類的，漲的最高達(dá)70%。也有下降的比如產(chǎn)業(yè)園，也下降達(dá)30%的。

　　所以對(duì)于寫(xiě)字樓REITs來(lái)講，現(xiàn)在租金比較低的，一旦現(xiàn)在發(fā)行了，后續(xù)租金再漲回來(lái)，那現(xiàn)在投資也是比較好的時(shí)機(jī)。

　　最后，ESG也是政府非常提倡的。最近我們幫華貿(mào)、正大參與GRESB評(píng)級(jí)工作，還有很多企業(yè)和項(xiàng)目發(fā)布了ESG的報(bào)告。

　　總結(jié)一下，從供應(yīng)和未來(lái)吸納預(yù)測(cè)來(lái)看，個(gè)人還是長(zhǎng)期看好北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)。