為什么上海每月的二手房還能賣出2萬多套？到底是誰在買？

現在網上都在說“躺平觀望”，可為什么上海每月的二手房還能賣出2萬多套？到底是誰在買？

說實話，樓市已經走到了階段性底部。現在購房者之所以敢大舉入市，核心原因是很多房源已經逐漸具備了安全邊際，主要體現在三個方面。

第一，不少房源的租售比已經跌破了3%。當前銀行定期存款利率大概只有1.3%，余額寶這類理財產品的收益率也僅在1.5%~1.6%之間，而一套房產卻能帶來3%的租金回報，性價比相當可觀。

上海總價300多萬的老破小，基本都能達到這個收益率，這也是這類房源近期賣爆的關鍵原因，很大一部分成交量都來自于此。

第二，房價的回調幅度已經足夠深。梳理全上海過去十年的房價走勢可以發現，總價在500萬到1000萬區間的房源，大部分都已經回落到了2016年的水平。

這意味著，購房者現在可以用十年前的買入價格抄底上海樓市。對于廣大買房者而言，這無疑具備了足夠的安全邊際——自己的買入成本和十年前的購房者相當，會產生強烈的安全感知。畢竟能以樓市大漲前的價格入手，任誰都會相當滿意。

第三，板塊輪動后，被低估的洼地板塊開始受到追捧。比如徐匯濱江、黃浦區、外灘這些核心板塊，就像“定海神針”一樣托舉著市場，與之相對的低估板塊，無論新房還是二手房都賣得格外火爆。

后灘的新房項目云起濱江，正是因為相較于徐匯濱江和前灘存在估值優勢，才取得了亮眼的銷售成績；再比如楊思板塊，憑借張江概念的輻射，核心區域房價居高不下，周邊的低洼板塊也因此迎來了出貨良機。

總結來看，正是這三點，為上海樓市的購房者構筑起了三大安全邊際：租售比優勢、房價深度回調、低估板塊發力。

那么，2萬套的月成交量算多嗎？市場到底還能不能行？

在沒有重大政策刺激、且年底本就是傳統淡季的背景下，上海樓市能實現月成交2萬套的成績，已經相當不錯。要知道，2萬套正是上海二手房市場傳統的牛熊分水嶺，往年12月基本很難達到這一水平，但今年卻成功實現了。

在我看來，今年年底樓市能出現翹尾行情，主要源于三個原因。

第一，年底出臺了一系列利好政策。8月25日上海已經放松了部分限購政策，而北京后續出臺的新政，上海大概率也會跟進，這一點已經得到了購房者的普遍認可。

第二，天氣因素的加持。今年12月的氣溫格外友好，體感溫度基本維持在14℃~18℃之間，為大家出門看房創造了便利條件。

第三，也是最為重要的一點，房東的誠意滿滿。在房價今年再回落10%的情況下，房東們紛紛放下身段，愿意給購房者開出低位買入價。

我近期走訪一線市場發現，總價150萬到300萬區間的二手房，幾乎不存在任何泡沫。

手握150萬左右的預算，就能在上海內環附近買到一套兩房；如果預算能達到300萬，甚至有機會沖擊三房戶型。從居住功能性來看，這樣的房源已經相當劃算。

再看新房賽道，總價1500萬以上的新房項目，如今也普遍具備高贈送率、高得房率的特點，銷售表現同樣亮眼。

歸根結底，這都是市場釋放誠意的結果，年底的上海樓市，確實藏著一波難得的入場機會。