丁祖昱評(píng)樓市發(fā)布會(huì)實(shí)錄丨2026把握確定性，奔赴新征程

2026年1月7日，“長期主義——丁祖昱評(píng)樓市2026年度發(fā)布會(huì)”在上海舉行。

一轉(zhuǎn)眼，“丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)”已經(jīng)舉辦了十屆。

今年發(fā)布會(huì)的主題是“長期主義”。

長期主義不是堅(jiān)持什么長期不變，而是判斷什么是“確定的”。

我們希望能夠在不確定當(dāng)中尋找確定性，所以在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場也較為大膽地做出了幾個(gè)預(yù)測和判斷。

期待2026年與所有的地產(chǎn)人一起，共同努力，把握住這些“確定性”，為中國房地產(chǎn)下一輪，十年、二十年、三十年的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。

2025

市場總結(jié)

01 政策：四箭齊發(fā)促穩(wěn)定

過去四年，百城每年出臺(tái)幾百個(gè)行政調(diào)控的相關(guān)政策，已經(jīng)是應(yīng)出盡出。目前還剩上海、北京和深圳有一些限制性政策，但是這已經(jīng)不重要了。大家最應(yīng)該關(guān)注的是產(chǎn)業(yè)政策，因?yàn)椤昂梅孔印闭哓灤┤辏昂梅孔印闭卟攀侵袊康禺a(chǎn)未來十年、二十年，最應(yīng)該關(guān)注的產(chǎn)業(yè)政策，這是長期的政策。

02 行業(yè)銷售規(guī)模回到2010年以前

宏觀數(shù)據(jù)的壓力已經(jīng)基本釋放完了，行業(yè)規(guī)模回到了2010年以前，國家統(tǒng)計(jì)局修正后的銷售數(shù)據(jù)，最高峰的時(shí)候2021年商品房銷售面積已經(jīng)不是17.9億平米，而是16.1億平米。2025年我們預(yù)測商品房銷售面積是9億平方米，規(guī)模回到2009年，商品房的成交金額是8.4萬億，回到2015年。其中，商品住宅成交面積7.4億平米，商品住宅成交金額7.4萬億。基本上是最高點(diǎn)的一半左右。

03 其他宏觀指標(biāo)全面回調(diào)

新開工、竣工、開發(fā)投資和施工面積都大幅度下行。和最高點(diǎn)比較，2025年新開工面積大概是5.8億平方米，較2019年高峰下降74%，新開工回落至2004年。竣工面積回到2007年，全年預(yù)計(jì)6億平方米。開發(fā)投資預(yù)計(jì)為8.4萬億元，回到2013年水平。施工面積預(yù)計(jì)66億平方米，與2013年水平相當(dāng)。但是數(shù)字之間沒有關(guān)聯(lián)性，唯一有關(guān)聯(lián)的是新開工面積與我們統(tǒng)計(jì)的一手房銷售數(shù)據(jù)更加接近，也就是供給約束了整體的成交。

04 房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱

房地產(chǎn)仍然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資加上房地產(chǎn)增加值占GDP比重為12%，超過廣東和江蘇省全年的GDP。

《求是》雜志發(fā)表文章稱房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財(cái)富的重要來源，房價(jià)如果下降10%的話，以城鎮(zhèn)住房價(jià)值381萬億元計(jì)算，居民的賬面財(cái)富要下降38萬億元，相當(dāng)于今年GDP的27%。所以，房地產(chǎn)和每一個(gè)主體都有關(guān)聯(lián)。

我們和汽車做一個(gè)對(duì)比，2024年汽車行業(yè)上下游實(shí)際銷售額只有4.5萬億，相當(dāng)于商品房銷售額的一半。再來看房地產(chǎn)，一手房銷售金額九萬億左右，二手房在四五萬億，物業(yè)管理大概在2萬億，全部加在一起，比汽車的上下游還要多得多。

05 供應(yīng)約束成交繼續(xù)下行

從供求情況來看，百城商品住宅成交面積和成交金額雙雙下行19%。成交下行實(shí)際是供應(yīng)約束了整體成交的下行，過去四年百城商品住宅供應(yīng)都小于成交，供求比連續(xù)四年小于1，這其實(shí)就是去庫存。所以整體走勢也是“L”型走勢。

06 成都、上海分列面積、金融榜首

成都和上海分列2025年新房成交面積和金額的榜首。成交面積代表城市的需求量，有7個(gè)城市新房成交面積超過500萬平方米，其中成都以1156萬平方米位列首位，上海以529萬平方米位列第七，同比下降了23%。

從成交金額來看，有6個(gè)城市破了兩千億，上海超過四千億，上海新房成交面積雖然排在第七位，但成交金額領(lǐng)先，但相較于2021年成交金額最高峰，下降26%。成交金額下降最多的城市是杭州，2025年新房成交金額為2204億元，較2021年下降了68%。

07 調(diào)控政策應(yīng)出盡出，“好房子”貫穿全年

新房成交均價(jià)保持穩(wěn)定，百城新房成交均價(jià)與2024年持平。價(jià)格穩(wěn)定主要來自兩個(gè)方面，一個(gè)是重點(diǎn)城市新房的限價(jià)，特別是高端住宅限價(jià)基本打開；第二個(gè)是成交結(jié)構(gòu)的變化，改善性需求增加，核心區(qū)改善房源占比大幅度上升。

比如上海，2025年外環(huán)內(nèi)新房成交金額、成交面積占比分別為65%、44%，較2021年分別增長24個(gè)百分點(diǎn)、21個(gè)百分點(diǎn)。再如北京五環(huán)內(nèi)新房成交面積、成交金額占比從2021年的14%、21%提升至2025年的22%和31%。

08 二手成交總量新高

2025年二手房表現(xiàn)非常出色，成交總量創(chuàng)新高。30城二手房成交面積從2024年的2.13億變成2.14億，雖然小幅微增，但還是創(chuàng)了新高。2021年行業(yè)如日中天的時(shí)候只有1.7億平方米。

2025年二手房全年走勢是先升后降，最后一兩個(gè)月穩(wěn)住了。二手房的占比，仍然占今天一二手房的70%，上海占得更多，要占到80%。所以，二手房總量的穩(wěn)定意味著當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求還是很穩(wěn)定的，只是仍然有一部分在觀望。

09 二手房均價(jià)下行速度快

二手房有個(gè)問題，2025年的價(jià)格下行速度比較快。30城的二手房的房價(jià)較最高點(diǎn)回撤39%。

結(jié)合30城382個(gè)熱銷二手小區(qū)，房價(jià)跌幅中位數(shù)是26.07%，整體在合理的范圍內(nèi)。

10 上海高居面積、金額第一

從城市二手房成交來看，上海成交面積和成交金額都是第一，分別為1961萬平方米、7727億元，較2024年同比均實(shí)現(xiàn)正增長，如果加上一手房，上海一二手房總需求還有1.2萬億，這個(gè)數(shù)字還是非常重要的。二手房成為整個(gè)市場活躍的晴雨表，一手房可以觀望，但是二手房不能變成冰點(diǎn)，如果二手房變成冰點(diǎn)的話，那么房地產(chǎn)的壓力就真的大了。

11 一二手房總需求持穩(wěn)，一線韌性更強(qiáng)

30城一二手房的總需求非常穩(wěn)定，2025年成交了3.26億平米，同比降7%，前三季度穩(wěn)中略增。

一線城市韌勁非常強(qiáng)，四個(gè)一線城市一二手房成交總量達(dá)到7098萬平方米，同比下降5%。成都一二手房成交總量合計(jì)3095萬平方米，排在首位，上海一二手房總量有2458萬平方米，且已連續(xù)三年維持在2400萬平方米上下，這個(gè)數(shù)字與上海常住人口數(shù)量基本一致。

另外，北京、天津、重慶、武漢、廣州、西安、杭州和南京，整體市場容量也在1000萬平方米以上。

12 高端住宅成交分化，上海總量領(lǐng)先

高端住宅是2025年的重點(diǎn)，但是相比2024年發(fā)生了一個(gè)變化，高端住宅也出現(xiàn)一些分化。總價(jià)3000萬元以上高端住宅成交總量雖然上海依然領(lǐng)先，但是成交套數(shù)占比只有50.4%，較2024年少了10.4個(gè)百分點(diǎn)。其次，上海總價(jià)3000萬-5000萬高端住宅成交套數(shù)下降45%，但5000萬元以上成交套數(shù)明顯增長，同比增63%。總價(jià)1億元以上頂豪上海成交了72套，同比增長31%，最典型的是萬科高福云境，25套均價(jià)1.3億以上的高端住宅開盤首日全部售罄。2025年豪宅市場也出現(xiàn)了分化，尤其是風(fēng)貌住宅壓力會(huì)更大一些。

13 7個(gè)百億項(xiàng)目10萬+

單盤銷售超百億的項(xiàng)目數(shù)量從最高13個(gè)，只剩下2025年7個(gè)，其中上海有5個(gè)，深圳和廣州各占1個(gè)。這7個(gè)盤有個(gè)共同的特征，單價(jià)全部超過10萬元/平方米的高端項(xiàng)目。

百億項(xiàng)目數(shù)量減少和整體市場還是完全相符的，因?yàn)槟赇N售面積破50萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)已經(jīng)回落到零，而且連續(xù)三年為零。一方面需求從“有沒有”，變成了“好不好”，另一方面也說明市場已經(jīng)“房住不炒”了。

14 土地投資規(guī)模持續(xù)縮量

2025年土地市場還在持續(xù)地縮量。大量的土地在年末出讓，12月份全國土地成交占比達(dá)到29%。

從總量看，2025年土地總的成交量10.9億平方米，雖然是2020年峰值的三分之一，但其中有大量的無效土地，其中二線城市有一半是城投平臺(tái)等托底，三四線當(dāng)中，有80%是托底拿的。也就是說，2025年真正可以進(jìn)入開工階段的有效土地也就4億多平方米，這和5.8億新開工面積剛好對(duì)得上。

15 重慶與上海分列土地面積、金額第一

從城市來看，重慶以2753萬平方米土地成交面積排第一，上海以2565億元土地成交金額排在首位。

從成交面積排名前20的城市可以看出，北方城市成交面積較多，在市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵期，控制增量非常重要。從成交金額排名前20城市來看，江蘇的地級(jí)市有七個(gè)。

16 百億以上房企65家

千億企業(yè)2025年只有十家了，民企還是一家。百億房企現(xiàn)在也只有65家了。在2020年最高點(diǎn)的時(shí)候，我們百億企業(yè)有173家。無論房企是主動(dòng)或被動(dòng)控制規(guī)模，房地產(chǎn)已經(jīng)和2021年之前是兩回事，今天應(yīng)該走一條房地產(chǎn)的新路。

17 企業(yè)債務(wù)重組加速

房企的債務(wù)重組速度在加快。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，違約房企累計(jì)有78家，其中有44家是上市房企，總的有息負(fù)債是2.7萬億元。到去年年末已經(jīng)有18家完成了重組方案，涉及總有息負(fù)債1.88萬億，也就是三分之二的有息債都做了重組，重組債務(wù)規(guī)模接近萬億。出清才能輕裝上陣。

18 央企投資領(lǐng)先，民企信心開始修復(fù)

從投資的角度來說，央企還是領(lǐng)先，但民企的投資信心也開始修復(fù)了。

先來看央企拿地金額同比增長23%，民企拿地金額也增長了14%，這是非常重要的信號(hào)。央企和民企都看好房地產(chǎn)市場并在投資決策上做出了更加積極的姿態(tài)。

從銷售百強(qiáng)企業(yè)拿地能級(jí)來看，2025年一線城市投資占比達(dá)到52%，二線城市占了43%，也就是95%都在一二線。投資權(quán)益前十企業(yè)的投資分布90%都聚焦在一二線。不過也有一些企業(yè)另辟蹊徑，比如中海宏洋投資90%都在三四線，關(guān)鍵都取得了很好的成績。

19 央企獨(dú)占鰲頭

2025年全口徑銷售金額前五和新增貨值前五企業(yè)都是央企。全口徑銷售TOP100中有24家央企，其中16家在TOP30，24家央企2025年全口徑銷售金額合計(jì)為1.7萬億元，在整個(gè)行業(yè)的市占率達(dá)到20%。央企銷售平均增幅為-13%，其中9家同比有所增長。現(xiàn)在是央企時(shí)代。

20 國企相對(duì)平穩(wěn)

國企相對(duì)更加平穩(wěn)，全口徑銷售百強(qiáng)中有29家是國企（包含混合所有制企業(yè)），其中7家位列全口徑TOP30，國企銷售平均增幅為-21%，百強(qiáng)均值為-18%。其中，建發(fā)、越秀、華發(fā)等頭部國企業(yè)績非常穩(wěn)定，其他國企基本都在深耕當(dāng)?shù)兀ㄟ^1-2個(gè)項(xiàng)目支撐一半以上的銷售。

21 部分民企脫穎而出

民企也有一些亮點(diǎn)，其中7家民企銷售同比大增，6家首次進(jìn)入TOP100。有18家民企位列新增土地價(jià)值TOP100，比如濱江集團(tuán)新增土地價(jià)值排在百強(qiáng)第9位，2025年拿地金額為396.2億元，另外邦泰集團(tuán)新增土地價(jià)值排在第17位，上海的大華集團(tuán)排在第27位。在土地市場也出現(xiàn)許多“新”面孔，釋放民企投資進(jìn)場的積極信號(hào)。

22 城投拿地“主力”

城投依然是拿地的“主力”。重點(diǎn)30城拿地面積中城投拿地規(guī)模雖然下降了20%，但是占比達(dá)到了56%，較2024年下降了8個(gè)百分點(diǎn)。拿地金額前100中城投有40家，但是對(duì)應(yīng)的銷售TOP100房企中城投企業(yè)只有1家，拿地多，銷售少。

23 2025住宅產(chǎn)品力升級(jí)趨勢

2025年產(chǎn)品力繼續(xù)升級(jí)，總結(jié)可歸納四大升級(jí)趨勢。

首先是底層邏輯。在頂層設(shè)計(jì)方面突破傳統(tǒng)住宅設(shè)計(jì)框架，通過底層設(shè)計(jì)理念的迭新，為產(chǎn)品升級(jí)錨定新方向，奠定全維度升級(jí)的戰(zhàn)略基礎(chǔ)。

第二是建筑形態(tài)顏值與質(zhì)感升級(jí)。聚焦門頭、立面設(shè)計(jì)突破、低密形態(tài)煥新、四代建筑形態(tài)迭代，重塑高辨識(shí)度的視覺標(biāo)識(shí)體系。

第三個(gè)，空間體驗(yàn)不斷優(yōu)化升級(jí)，特別是從功能到場景的優(yōu)化體驗(yàn)，都是圍繞人展開的。比如升級(jí)全屋收納系統(tǒng)、立體在地化景觀、架空層和車庫空間等，實(shí)現(xiàn)從功能滿足到情感共鳴的體驗(yàn)躍升。

第四個(gè)方面，通過服務(wù)和社群增值實(shí)現(xiàn)價(jià)值延伸。通過會(huì)所功能體系化、有感化物業(yè)服務(wù)、業(yè)主共創(chuàng)社群IP，延伸產(chǎn)品生命周期價(jià)值。

這四大升級(jí)趨勢，一共涉及十八個(gè)方面的產(chǎn)品。

1、規(guī)劃：頂層設(shè)計(jì)，配套先行

以廣州中建海絲城為例，項(xiàng)目總建面約237萬平方米，規(guī)劃了15所教育設(shè)施、22個(gè)公園，打造中建華南的“好房子”。首開買了10億左右，去化率95%。

再來看成都星河WORLD六期帝寶項(xiàng)目，620畝成都主城大盤，把教育、商業(yè)、寫字樓等整合在一起，呈現(xiàn)度非常高。

還有深圳天安云谷，全國產(chǎn)城融合的標(biāo)桿項(xiàng)目，15年前就已經(jīng)全部把它規(guī)劃好了，400萬平方米共分六期開發(fā)，三期住宅包含學(xué)校、商業(yè)、文化、康養(yǎng)等配套。項(xiàng)目極大地改變了原有城中村的舊貌。

2、底盤：立體底盤，城市共生

真正的底盤，是與城市共生的底盤，而非架空層，不少項(xiàng)目把底盤抬高。比如深圳灣澐璽，它把整個(gè)底盤和周邊的CBD進(jìn)行了無縫連接，所以停車、景觀、商業(yè)、社區(qū)配套的垂直疊加，通過不同標(biāo)高實(shí)現(xiàn)功能集約。另外鄭州越秀鄭軌金水觀萃，將交通、商業(yè)、生態(tài)、居住功能整合，形成“軌交-資產(chǎn)-生活”的價(jià)值閉環(huán)。

3、實(shí)得率：規(guī)范優(yōu)化，賦能人居

“實(shí)得率”是一個(gè)新詞，能夠做到100%以上。過去上海建筑規(guī)范限制比較嚴(yán)格，但是新規(guī)之后，有些項(xiàng)目的得房率也達(dá)到了90%以上。安瀾上海就是典型的標(biāo)桿案例，首批新規(guī)戶型，飄窗、陽臺(tái)和花池極致贈(zèng)送，實(shí)得率約為88%-92%。

成都金茂曉棠，實(shí)得率達(dá)到了108%-118%；廣州中建海絲城，一期實(shí)得率約110%，二期大幅度提升至150%左右。

4、門頭：尺寸突破，文脈相融

在比拼門頭上，有三個(gè)關(guān)鍵詞：豪奢、隱奢和文化。

比如豪奢版的武漢建發(fā)望湖，80多米寬，16米高，故宮同款“廡殿頂”。上海建發(fā)的門頭，和上海文化相連，以上海市花白玉蓮為靈感，打造65米寬、9米挑高玉蘭門庭。去年還出現(xiàn)了一些隱奢的門頭，比如康定壹拾玖和華潤和招商在南京的瑞璽項(xiàng)目。

5、立面：材質(zhì)進(jìn)階，細(xì)節(jié)定調(diào)

立面全面進(jìn)化，非常卷，材質(zhì)全面升級(jí)。比如南京江寧金茂府，摒棄涂料和真石漆，北立面也全部采用全鋁板打造；上海中建玖上瑯宸用了更有質(zhì)感的陶板；廣州翡麗甲第，融合嶺南騎樓和曼哈頓第五大道520號(hào)的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)來彰顯風(fēng)格。

6、低密：稀缺為芯，形態(tài)煥新

過去兩年市場上出現(xiàn)了一些容積率1.0-1.2左右的低密項(xiàng)目，比如北京潤園，容積率1.01，是順義中央別墅區(qū)十年來唯一純別墅用地，打造了四代墅產(chǎn)品。還有南京中北金基山和月，打造低密園墅四代宅，包括空中立墅、花園平墅和親地院墅，產(chǎn)品力提升之后低密度的房子有了真正的出路。另外，上海的湯臣君品，四層四戶，但是每層都送一個(gè)地下室，把居住空間和私密空間完全分開，二期平墅產(chǎn)品和三期院墅都熱銷。

7、四代宅：面積有度、功能為本

四代宅不像2024年那么“放肆”了，很多的四代宅面積變小了，減少了隱私的干擾。成都招商璽四代宅的設(shè)計(jì)非常好，露臺(tái)尺度克制，北陽臺(tái)實(shí)體擋墻，南陽臺(tái)內(nèi)凹陽臺(tái)，保障空間私密性。

8、景觀：在地造景，全域聯(lián)動(dòng)

2025年景觀顏值大幅提升，過去叫千盤一面，現(xiàn)在每個(gè)盤的景觀都有它自身的獨(dú)特之處，很多都有和在地的文化景觀相連的內(nèi)容和部分。

比如澐啟濱江做了全域架空下沉庭院景觀，中建玖上瑯宸打造內(nèi)外聯(lián)動(dòng)景觀體系，外部大寧公園，內(nèi)部做了大量的坡地和下沉的景觀，打造出多公園內(nèi)外聯(lián)動(dòng)的景觀效果。呼和浩特萬錦梧桐樾因地制宜打造2000平米熱帶溫室花園等，這些都是在2025年在景觀當(dāng)中的一些提升和創(chuàng)舉。

9、架空層：多元空間，升級(jí)體驗(yàn)

架空層是對(duì)購房者最重要的提升，規(guī)劃稍有松動(dòng)，業(yè)主的獲得感就提升了很多。

比如安瀾上海的“抬板”，優(yōu)化了地下空間、停車體驗(yàn)，還提升了各種功能配置和相應(yīng)景觀整體效果。

架空層最終還是要服務(wù)業(yè)主，建議架空層三大功能必須做，第一是接待功能，第二是青少年兒童的游樂功能或者是學(xué)習(xí)功能，第三個(gè)是運(yùn)動(dòng)功能。架空層要以人為本，不斷升級(jí)體驗(yàn)。

10、車庫：美學(xué)進(jìn)化，功能完善

車庫在2025年基本卷到極致，一方面美學(xué)進(jìn)化，從原來材質(zhì)提升到今天美學(xué)功能提升，這個(gè)變化過程在一夜之間，每個(gè)中央車站都有獨(dú)有的logo和標(biāo)簽。另一方面，車庫都考慮以人為本，配套實(shí)用功能，都有洗車功能，司機(jī)休息室。車庫的大堂，一點(diǎn)都不遜色于底層或者是架空層的大堂。

11、入戶：創(chuàng)新方式，松弛體驗(yàn)

2025年還發(fā)現(xiàn)了入戶的創(chuàng)新，很多創(chuàng)新都是在重慶、成都、武漢。市場只要壓力大，創(chuàng)新思維就多，當(dāng)然規(guī)劃上面也給了很多支持。今天的入戶出現(xiàn)了雙動(dòng)線，一條是靜的動(dòng)線。一條是戶外歸家的動(dòng)線。

如成都中鐵項(xiàng)目，就像從花園走回自己家一樣。二手房今天在產(chǎn)品力上是很難和我們2025年開始的新房角逐。

12、收納：全屋模塊，物盡其藏

今天收納已經(jīng)成為產(chǎn)品力的標(biāo)準(zhǔn)版。

成都東城金茂曉棠129平方米樣板間，收納空間約23651升，基本上一個(gè)小家庭所有的收納都可以全部解決了。華潤上海翡雲(yún)悅府，上海的規(guī)劃比較嚴(yán)，能夠做到兩萬多升很不容易了。上海保利海玥外灘序，也做了18000升，比其他同樣的標(biāo)準(zhǔn)戶型多了很多收納空間。

13、精裝：高標(biāo)提質(zhì)，個(gè)性定制

一方面高標(biāo)提質(zhì)，一方面?zhèn)€性定制。

如高福云鏡，全套進(jìn)口的高奢華品牌精裝。成都華潤中環(huán)天宸銷售均價(jià)約27000元/㎡，裝標(biāo)約3000元/㎡，還有廣州琶洲樾和深圳灣澐璽都能選擇定制化，這些都是精裝的突破。

14、科技：體系完善，多樣場景

科技住宅已經(jīng)成為標(biāo)配，過去我只知道五恒，現(xiàn)在金茂五恒，保利七恒，龍湖九恒，越秀10+N，今天沒有做不到的，只有你想不到的。

95%以上都使用智能家居，都可以在手機(jī)上一鍵操縱。科技住宅一定是標(biāo)配，一定是趨勢。

15、會(huì)所：實(shí)用進(jìn)階，體系升級(jí)

會(huì)所，第一個(gè)是圍繞孩子的，特別是今天的青少年，我看了無數(shù)個(gè)圖書館，給我最有感觸的，是成都的錦宸序項(xiàng)目，是為小朋友做的圖書館。第二個(gè)是給小朋友創(chuàng)造活動(dòng)的空間。有時(shí)候?yàn)楹⒆佣嘞胍稽c(diǎn)點(diǎn)，可能這個(gè)房子就賣掉了。

然后是運(yùn)動(dòng)模塊，西安的綠城項(xiàng)目有室內(nèi)籃球場，瑞璽項(xiàng)目還有標(biāo)準(zhǔn)的羽毛球場，今天會(huì)所硬件上的提升已經(jīng)卷到位了，還需要在軟件上多做一步。

還有高頻社交的場景，比如說私宴廳，比如說接待區(qū)，日咖夜酒的接待區(qū)，大堂吧，現(xiàn)在家里客廳再大，肯定沒有小區(qū)會(huì)所的大堂吧大。這些都是實(shí)用的功能。

16、配套：社區(qū)商業(yè)，煙火日常

今年看到了社區(qū)商業(yè)的落實(shí)，能夠把社區(qū)當(dāng)中所需要的點(diǎn)，都能夠和客戶需求緊密銜接，兩三千平米就夠了。如上海澐啟濱江高端住宅和社區(qū)商業(yè)的融合。萬科中興傲舍，既有調(diào)性又有功能。

17、物業(yè)：精準(zhǔn)服務(wù)、前置運(yùn)營

好房子，包括百年住宅，都是要靠物業(yè)不斷地運(yùn)營和維護(hù)。精準(zhǔn)服務(wù)，運(yùn)營前置特別重要。

第一是服務(wù)有感化，物業(yè)不能什么都看不到，要“有感”，如主動(dòng)打招呼，真誠地微笑，主動(dòng)提供及時(shí)的幫助。第二是服務(wù)的靶向化，小朋友應(yīng)該為他們提供哪些服務(wù)，老人應(yīng)該為他們提供哪些服務(wù)。中海、綠城、招商都為我們提供了非常好的實(shí)踐案例。

然后還有服務(wù)的前置化，從售樓開始，服務(wù)就應(yīng)該進(jìn)來了。房子開始賣，業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主就可以使用會(huì)所。這些都是服務(wù)的前置。服務(wù)做得越好，越能夠?qū)ξ磥懋a(chǎn)品力的提升產(chǎn)生巨大的支持作用。

18、社群：生態(tài)共建、鄰里共創(chuàng)

生態(tài)共建，鄰里共創(chuàng)。現(xiàn)在都在做社群，華潤置地的“潤比鄰”，華發(fā)的“華友萃”，仁恒的高爾夫球隊(duì)做得最好的，可以出去打比賽。麓湖的社群生態(tài)，大家都在學(xué)習(xí)。

2026

行業(yè)展望

01 2026行業(yè)底部確認(rèn)

信號(hào)1：動(dòng)態(tài)供求關(guān)系逐步向好

首先是百城新房供求比已連續(xù)兩年只有0.81（供80平方米賣100平方米），其次是新開工已連續(xù)四年低于新房銷售，現(xiàn)在的存量去化越來越好，第三是供地規(guī)模還在持續(xù)的控量提質(zhì)。土地市場和商品房的規(guī)模已經(jīng)趨于平衡，這是動(dòng)態(tài)供求信號(hào)。

信號(hào)2：短中長期庫存同步企穩(wěn)

短期庫存停止增長，中期庫存在2021年見頂后持續(xù)回落，長期（廣義）庫存已達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。如果把無效庫存去除，有效庫存約50億平方米，相當(dāng)于年銷售面積5-6倍，屬于相對(duì)健康的水平。

信號(hào)3：“好房子”提升居住品質(zhì)、創(chuàng)造更大需求

當(dāng)前扣除自建住房，城鎮(zhèn)人均住房面積仍在30平方米左右，北京、上海人均商品房面積均低于全國水平，未來人均住房面積仍有上升空間。

“好房子”標(biāo)準(zhǔn)出來后，現(xiàn)在全國住上好房子的比例不到5%，按照住建部最新標(biāo)準(zhǔn)，六層要有電梯，層高超過3米，95%都沒有達(dá)標(biāo)。

信號(hào)4：房價(jià)調(diào)整幅度超過國際平均

從過去幾次國際房價(jià)調(diào)整來看，調(diào)整周期平均4.5年，回調(diào)幅度約在22%，目前我國已調(diào)整4年，幅度超過國際平均水平，其中二手住房已較高點(diǎn)下跌39%。

信號(hào)5：新開工規(guī)模已達(dá)成深度調(diào)整

對(duì)比美國、日本、德國來看，這三個(gè)國家在過去住房調(diào)整期都出現(xiàn)過新開工規(guī)模的大幅變化，其中美國周期最大下降71%，目前我國新開工規(guī)模已下降74%，已超過國際深度調(diào)整。

信號(hào)6：相關(guān)指標(biāo)預(yù)示二手房價(jià)進(jìn)入底部

二手房進(jìn)入底部才是底部。首先是30城租金回報(bào)率中位數(shù)已達(dá)2.06%，超過55%的小區(qū)租金回報(bào)率超過2%，甚至還有一些超過3%，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款利率。在上海、南京很多超過3%的板塊，已經(jīng)出現(xiàn)“新投資者”開始買二手房。

其次是部分板塊土地市場起拍地價(jià)已超過周邊二手房價(jià)，最后是二手房新增掛牌量開始下降，在成交量企穩(wěn)的情況下，掛牌量下降10%。今天唱空的主力軍是中介。

底部確認(rèn)需要四個(gè)確定

2026年行業(yè)底部確認(rèn)還需要四個(gè)確定性，分別是政策確定性、房價(jià)確定性、產(chǎn)品確定性以及供應(yīng)的確定性。

政策要確定，要告訴市場沒有“大招”。與其想著貼息“大招”，不如把公積金下調(diào)。且北京和上海解除限購對(duì)全國房地產(chǎn)市場觸動(dòng)不大。今天政策很好，“好產(chǎn)品”就是好政策。

房價(jià)的確定性，現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)筑底，二手房已經(jīng)超跌。

產(chǎn)品的確定性，不要讓購房者感覺后面產(chǎn)品越來越好。很多城市的四代宅北立面不允許做露臺(tái)，以后沒有那么大的四代宅了。政策已應(yīng)放盡放。配置已經(jīng)卷到極致，未來可以PK的就是物業(yè)服務(wù)。

供應(yīng)的確定性，供應(yīng)的確定性有點(diǎn)難，地方政府還是有可能在熱點(diǎn)板塊增加一些供給，我們希望在這些熱點(diǎn)板塊，也繼續(xù)維持住供求關(guān)系，至少平衡的良好局面。不要再依賴于土地財(cái)政。

把這四個(gè)確定性做好，2026年今年一定是底部。

02 2026重新界定一二三四線

1、2025年全國一二手購房總量約8億平方米，2026-2030年將維持8-9億平方米

在劃分一二三四線之前，先看商品住宅數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)商品房包含保障房，按商品住宅一二手總量來看2025年全國約8億平方米，其中一手房3.9億平方米，二手房4.5億平方米，總金額約10萬億，其中一手房5.4萬億，二手房4.5萬億。

中國城鎮(zhèn)人口9.3億，8.3億平方米相當(dāng)于人均0.9平方米，因此我們判斷2026年到2030年整體約維持9億平方米的數(shù)量級(jí)，這是中國商品房一手和二手的交易總量，不含保障房。

2、2026重新劃分一二三四線

怎么劃分一二三四線？

一線有5個(gè)，上海、北京、杭州、成都、廣州。看三大指標(biāo)，一二手成交面積總數(shù)在兩千萬平方米以上，總金額五千億以上，人均購房面積達(dá)一平方米。這三個(gè)指標(biāo)盡量達(dá)標(biāo)。

二線指標(biāo)，一二手總成交面積一千萬平米，成交金額兩千億，人均購房一平米，也是三個(gè)指標(biāo)，有十個(gè)城市。深圳、西安、武漢、天津、南京、蘇州、重慶、佛山、合肥、長沙。

三線指標(biāo)，只看一手房，三線城市二手房市場非常小。一手房成交面積達(dá)一百萬房，加在一起有45個(gè)城市。

一線，二線，三線加起來60個(gè)城市，全國地級(jí)以上城市290多個(gè)，縣級(jí)市更多。今天真正的一二三線城市，按照我們的劃分標(biāo)準(zhǔn)就60個(gè)。

3、四線容易“一家獨(dú)大”

四線容易“一家獨(dú)大”。如綠城在義烏“一家獨(dú)大”，三年拿地金額占10%，市占率19%，首位度2.5倍。2025年綠城在義烏銷售額57億元，是第二位的2.5倍。綠城在高端市場占比也達(dá)到了三成，均價(jià)三萬元以上成交房源當(dāng)中，綠城成交50多萬，占30%。其他企業(yè)在義烏基本賺不到錢的情況下，綠城賺到了。

03 2026房企全國戰(zhàn)略與城市深耕

1、城市布局收縮倒逼規(guī)模房企管理模式扁平化

城市布局收縮倒逼規(guī)模房企管理模式扁平化。保利2021年在66個(gè)城市拿地，2025年只進(jìn)入19個(gè)城市。中海2021年在25個(gè)城市拿地，2025年15個(gè)城市，招商2021年在41個(gè)城市拿地，2025年17個(gè)城市……2021年以來這些企業(yè)組織架構(gòu)越來越扁平化。

2、“好房子”倒逼企業(yè)運(yùn)營體系全面提升

原本企業(yè)中的每個(gè)部門都有各自的一條線，現(xiàn)在投資、設(shè)計(jì)、調(diào)研、開發(fā)、營銷、物業(yè)串聯(lián)并行，項(xiàng)目組模式變得更重要了。

今天的規(guī)模房企，下限都有集團(tuán)托底，所以沒有特別差的項(xiàng)目，但是上限是由人決定的，由城市和項(xiàng)目的最主要的領(lǐng)導(dǎo)決定。

3、現(xiàn)房銷售倒逼企業(yè)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變

現(xiàn)房銷售是未來的趨勢。從“快”銷售“慢”開發(fā)，到“快”開發(fā)“強(qiáng)”銷售，控制在兩年左右的開發(fā)周期是做得到的。若是毛坯交付，后面再提供裝修選擇，大規(guī)模房企可以做到18個(gè)月。

4、非核心城市點(diǎn)狀投資機(jī)會(huì)，孕育更多地方龍頭

很多地方龍頭都做得很好。偉星占了蕪湖市場25.3%，匯龍地產(chǎn)占了哈爾濱23.4%，未來地方龍頭會(huì)越來越多。不建議大多數(shù)的規(guī)模房企也進(jìn)入這些市場，地方龍頭可以賺錢不等于其他企業(yè)也能夠掙錢。

讓更多的地方龍頭，不管是國資，還是民企，在這些城市當(dāng)中，煥發(fā)出更大的生命力，這也是中國房地產(chǎn)未來的特色。

2026中國房地產(chǎn)才過半場

對(duì)于2026年來說，中國房地產(chǎn)也才過半場，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了高速發(fā)展期，經(jīng)歷了四五年的調(diào)整期，還會(huì)有下一個(gè)二三十年的周期。

用運(yùn)營思維考慮，我們未來還有三十年，五十年甚至更長的發(fā)展期。

如果以“丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)”召開的十年作為一個(gè)周期的話，現(xiàn)在才是中國房地產(chǎn)長期主義的開始。

文章來源:樂居買房