兩大頭部房企，攜手干了件大事

明源君多次強(qiáng)調(diào)，隨著城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展，人們對(duì)住房的剛性需求，已經(jīng)從過去的“住有所居”，逐漸向 “住有優(yōu)居”進(jìn)階。

在此背景下，建設(shè)好房子，成為地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心命題，也是房企能否拿到樓市下半場(chǎng)門票的關(guān)鍵所在。

尤其近段時(shí)間以來，關(guān)于好房子的政策信號(hào)密集釋放，其重要性也被提到一個(gè)新高度。

比如2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提到“要有序推動(dòng)好房子建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也提出要圍繞好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造、好運(yùn)維建設(shè)好房子，以高品質(zhì)供給滿足人民群眾多樣化住房需求。

到底什么才是好房子？好房子又該如何營(yíng)造？每家房企都有自己的理解和實(shí)踐路徑。比如華潤(rùn)置地就率先將好房子建設(shè)納入企業(yè)戰(zhàn)略藍(lán)圖，并通過大規(guī)模的客戶調(diào)研以及豐富的項(xiàng)目實(shí)踐，創(chuàng)新推出“三好十二優(yōu)”好房子體系，為行業(yè)探索好房子建設(shè)提供了鮮活樣板。

尤其值得關(guān)注的是，華潤(rùn)置地好房子體系在落地過程中，并不是通過標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)刻模式，在全國(guó)快速鋪開，而是以單盤主義邏輯，充分挖掘每一塊土地的獨(dú)特屬性，并結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際需求與居住偏好，對(duì)好房子進(jìn)行二次優(yōu)化。

就以明源君剛剛實(shí)地探訪過的南京瑞璽項(xiàng)目為例，作為華潤(rùn)置地與招商蛇口兩大央企聯(lián)合打造的好房子扛鼎之作，項(xiàng)目憑借多項(xiàng)當(dāng)?shù)厥讋?chuàng)，在尚未開盤銷售之時(shí)，就獲得大量高凈值人群重點(diǎn)關(guān)注，成為南京豪宅市場(chǎng)為數(shù)不多的現(xiàn)象級(jí)樓盤。

幾乎家家都在打造“好房子”，為何南京瑞璽能夠脫穎而出？其對(duì)“好房子”的理解和創(chuàng)新，究竟有何領(lǐng)先之處？下面，明源君就來詳細(xì)剖析下。

1

站在城市發(fā)展視角精準(zhǔn)拿地 確定性和成長(zhǎng)性雙線拉滿

近年來，幾乎所有規(guī)模房企都在重倉(cāng)一二線核心城市，因?yàn)楹诵某鞘械馁?gòu)買力相對(duì)旺盛，確定性也更高。

不過，在房地產(chǎn)市場(chǎng)高度分化的今天，即便是北上廣深等一線城市，不同板塊之間的差異也很巨大，稍有不慎便有可能面臨虧損。

這就對(duì)開發(fā)商的投拓能力提出了更高要求，既要精準(zhǔn)測(cè)算項(xiàng)目所在板塊的購(gòu)買力支撐，也要深入分析板塊的現(xiàn)有配套和未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

華潤(rùn)置地對(duì)稀缺價(jià)值板塊的識(shí)別向來敏銳，這點(diǎn)，從南京瑞璽所在的板塊能量就能看出。

一是項(xiàng)目地處華東第二大CBD豪宅中軸線，發(fā)展上限足夠高。

南京瑞璽所在的河西CBD，不僅是華東地區(qū)僅次于上海陸家嘴的第二大中央商務(wù)區(qū)，亦是江蘇省內(nèi)金融要素集聚度和金融市場(chǎng)活躍度最高的區(qū)域之一。目前，河西CBD已入駐各類金融及準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)超1300家，其中不乏華為系、阿里系、小米系、央企系這樣的企業(yè)巨頭，總部密度堪稱南京之最。

大廠扎堆加上高收入精英人群持續(xù)涌入，也讓河西CBD一躍成為南京第一富人區(qū)。

而且從當(dāng)前片區(qū)高端樓盤的分布來看，未來南京的豪宅軸將主要沿著興隆大街板塊與綠博園板塊展開。

南京瑞璽恰好處于這兩大價(jià)值高地的十字交匯處，使其既能享受興隆大街板塊的繁華與便利，又能坐擁綠博園板塊的寧?kù)o與生態(tài)，地段稀缺性與聚合優(yōu)勢(shì)不言而喻。

二是頂級(jí)配套云集，所見即所得。

真正的優(yōu)質(zhì)地塊，從來都要同時(shí)承載“眼前確定性”與“未來成長(zhǎng)性”這兩大核心特質(zhì)。前者奠定了地塊的下限，后者決定了地塊的上限。

而經(jīng)歷數(shù)年發(fā)展，河西CBD此前規(guī)劃的各類頂級(jí)配套正在逐步兌現(xiàn)，居住品質(zhì)全線拉滿。

比如南京瑞璽3公里范圍內(nèi)，就有亞洲最大的商業(yè)綜合體金鷹世界、南京唯二的重奢商場(chǎng)新鴻基IFC國(guó)金中心等多個(gè)地標(biāo)級(jí)商業(yè)。同時(shí)，項(xiàng)目?jī)晒锇霃絻?nèi)，還集聚了江蘇大劇院、金陵圖書館、奧體中心、憲法廣場(chǎng)等文體IP，精準(zhǔn)契合高凈值人群的品質(zhì)生活需求。

三是占據(jù)稀缺生態(tài)資源，與天然氧吧綠博園僅一路之隔。

豪宅最核心的標(biāo)尺就是對(duì)稀缺核心資源的占有，但縱觀市場(chǎng)，能同時(shí)將“城市核心地段”與“稀缺生態(tài)資源”這兩大核心要素握在手中的項(xiàng)目，堪稱鳳毛麟角，更何況是在南京這樣的新一線城市。

而南京瑞璽不僅坐擁長(zhǎng)江約97公里岸線中“最矜貴的一公里”，同時(shí)還毗鄰長(zhǎng)江沿岸最大的城市公園、占地約160公頃的綠博園，后者目前擁有全國(guó)各地植物品種超過600種，其中包含國(guó)家保護(hù)級(jí)珍稀植物對(duì)節(jié)白蠟、以及新疆胡楊與樹木化石硅化木等等。

對(duì)南京瑞璽的業(yè)主來說，綠博園不僅是一處能提供清新空氣的天然氧吧，更是一座向孩子傳遞植物保護(hù)理念的大型教育基地。

2

兩大央企拿出最強(qiáng)產(chǎn)品線 攜手打造城市級(jí)好房子標(biāo)桿

明源君之前講過，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)高度激烈的當(dāng)下，每個(gè)購(gòu)房者都是拿著顯微鏡在買房子，不光是比地段、比配套，還要比戶型、比園林、比服務(wù)，甚至細(xì)化到比車庫(kù)和外立面設(shè)計(jì)。

所以，優(yōu)質(zhì)地段只能讓項(xiàng)目達(dá)到及格線，要想真正打動(dòng)看多了各種豪宅的高凈值人群，還必須依靠絕對(duì)優(yōu)秀的產(chǎn)品力作支撐。

為此，華潤(rùn)置地直接啟用旗下頂級(jí)產(chǎn)品線“瑞”，同時(shí)攜手招商蛇口，引入其頂級(jí)產(chǎn)品系“璽”。這樣雙頂級(jí)的豪華配置，不僅在南京市場(chǎng)獨(dú)樹一幟，即便放眼全國(guó)也是屈指可數(shù)。

不難看出，華潤(rùn)置地和招商蛇口對(duì)南京瑞璽的重視程度，早已超越常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)邏輯，而是傾注集團(tuán)頂配資源，打造一座能夠代言南京當(dāng)代人居高度、承載城市精神表達(dá)的時(shí)代好房子。

明源君在實(shí)地探訪過程中，也發(fā)現(xiàn)多個(gè)南京瑞璽足以領(lǐng)跑行業(yè)、刷新南京頂豪標(biāo)準(zhǔn)的亮眼設(shè)計(jì)。

第一，南京首個(gè)先鋒超流體曲線立面，營(yíng)造過目不忘的「城市專屬地標(biāo)」。

在明源君看來，真正高品質(zhì)的外立面，不是一味做全盤復(fù)古，也不是一味標(biāo)新立異，關(guān)鍵是如何實(shí)現(xiàn)建筑與城市、建筑與自然、建筑與人的和諧共生。

比如為了呼應(yīng)長(zhǎng)江的流動(dòng)之美，南京瑞璽專門邀請(qǐng)十余位國(guó)內(nèi)外設(shè)計(jì)大師聯(lián)袂操刀，以江水奔騰為靈感，打造出南京首個(gè)“超流體曲線四代宅”。

首先，相較于直線建筑的硬朗，流體曲線的設(shè)計(jì)更顯溫潤(rùn)包容，使建筑能更好的成為江岸景觀的有機(jī)延伸，消解了人工構(gòu)筑與自然環(huán)境的邊界感。

其次，除少量必要的銜接裝飾外，南京瑞璽整個(gè)外立面幾乎全被通透澄澈的玻璃所包裹。這種超高窗墻比的設(shè)計(jì)，不僅讓城市繁華、園林盛景、垂直露臺(tái)的三重景觀無縫銜接，更將無價(jià)的江景與綠意引入室內(nèi)，成就推窗即畫的沉浸式居住體驗(yàn)。

最后，項(xiàng)目通過“橫屏豎隱”的精細(xì)構(gòu)造工藝，使得金屬與玻璃之間的交接被巧妙消隱，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，瑞璽宛如城市地標(biāo)之上的璀璨燈塔，在河西江岸散發(fā)著獨(dú)特而迷人的光芒。

第二，“一軸·兩區(qū)·四園·四巷·十境”立體景觀系統(tǒng)，讓歸家變成一場(chǎng)旅行。

最近兩年，很多頭部房企都在發(fā)力「下沉式空間」。相比平面的空間營(yíng)造，下沉式設(shè)計(jì)通過空間高度的巧妙利用，營(yíng)造出立體空間的層次感和豐富景觀體系，令人眼前一亮。

比如南京瑞璽就順應(yīng)土地的原生肌理與天然稟賦，以“江園入懷”為設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造出“一軸、兩區(qū)、四園、四巷、十境”的立體景觀格局，既充分利用了每一寸土地，又為居者創(chuàng)造了豐富多樣的游賞體驗(yàn)。

首先在整體規(guī)劃上，南京瑞璽汲取《林泉高致》“三遠(yuǎn)法”，以 “北高南低、東高西低” 的半月形排布，讓高層、小高層、洋房與小洋樓錯(cuò)落分布，確保每一戶都能平等享有天賦景觀。

其次，項(xiàng)目還采用“空中浮島”創(chuàng)新打造手法，將地塊較市政道路整體抬高約1米，小洋樓區(qū)整體抬高約2.2米。既巧妙地隔開城市喧囂，又充分尊重客戶的隱私權(quán)和觀景權(quán)。

最后在園林設(shè)計(jì)上，南京瑞璽還以“江園內(nèi)外，雙生自然”為靈感，將外部長(zhǎng)江奔流以及綠博園濃蔭的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，與內(nèi)部景觀無縫銜接。

比如在水景打造上，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)摒棄了“盆景式水景”的傳統(tǒng)思路，從長(zhǎng)江水文特征中提取設(shè)計(jì)語(yǔ)言，打造貫穿園區(qū)的水景系統(tǒng)。植物引進(jìn)上，南京瑞璽遵循“在地性”與“四季感”雙重原則，精選與綠博園植被同屬的樸樹、烏桕、羽毛楓等喬木，搭配紫薇、石榴、紅梅等花灌木，營(yíng)造出四季有景、層次分明的立體景觀。

第三、科技賦能，打造會(huì)呼吸的好房子。

南京瑞璽另一大創(chuàng)新點(diǎn)，就是為所有住宅（除小洋樓外）均量身定制了八恒系統(tǒng)。

相較于常規(guī)的三恒、五恒系統(tǒng)，南京瑞璽引入的八恒系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了從恒溫、恒濕、恒氧、恒靜，恒柔、恒凈、恒潔、恒智的全場(chǎng)景覆蓋，每一項(xiàng)功能精準(zhǔn)契合高凈值家庭的實(shí)際需求。

比如恒氧模塊最快1小時(shí)即可完成全屋換氣，無需開窗也能呼吸到媲美綠博園的清新空氣；恒潔模塊的PM2.5過濾效率高達(dá)95%，能夠有效阻隔外界灰塵、花粉等污染物，守護(hù)家人呼吸道健康；恒智模塊搭載12.3英寸高清觸控智慧屏，實(shí)現(xiàn)一鍵操控溫度、新風(fēng)、照明等功能，讓居者感受到科技帶來的便捷與舒適。

第四，采用精工工藝，營(yíng)造隱居奢藏體驗(yàn)。

之前明源君講過，看得見的奢華是豪宅的臉面，但看不見的細(xì)節(jié)工程則是豪宅的內(nèi)核，細(xì)節(jié)越是挑剔，不怠慢，越能窺見豪宅的用心所在。

比如南京瑞璽的大門選用歐洲百年建筑同源的萊姆石，通過大板整切與手工打磨，在保持石材完整性的同時(shí)，賦予入口質(zhì)感與藝術(shù)溫度。

還有項(xiàng)目精心打造的歸家藝術(shù)長(zhǎng)廊—桐語(yǔ)光廊，每一處細(xì)節(jié)均經(jīng)過數(shù)十稿圖紙優(yōu)化，不僅完美復(fù)刻了凡爾賽宮鏡廳的恢弘儀式感，更體現(xiàn)了華潤(rùn)置地對(duì)品質(zhì)的執(zhí)著。

此外，南京瑞璽內(nèi)部的名貴植物，更是團(tuán)隊(duì)不遠(yuǎn)萬里從全國(guó)各地精心挑選、輾轉(zhuǎn)移植而來。比如從廣東尋到樹齡超50年的飄枝鐵冬青、從重慶深山耗時(shí)3個(gè)月尋得樹齡近150年的紫薇、從句容尋到樹齡近百年的叢生烏桕……每一株名貴植物，都承載著獨(dú)特的故事。

第五，最大程度引景入室，打造進(jìn)階版四代宅創(chuàng)新戶型。

作為同時(shí)占據(jù)““城市繁華、浩瀚江景、國(guó)家級(jí)公園””的大平層豪宅，如何最大程度引景入室，以及突破物理邊界進(jìn)行空間革命，成為南京瑞璽戶型設(shè)計(jì)首要考慮的兩個(gè)問題。

比如建面約200-220㎡天際高層，主打“270°全景艙”無界視野和約9.1米奢闊寬廳，讓高層住宅也能擁有媲美墅居的立體觀景享受。更令明源君印象深刻是主臥露臺(tái)的創(chuàng)新布局，南京瑞璽摒棄傳統(tǒng)露臺(tái)單一朝南的設(shè)計(jì)，創(chuàng)新性地將露臺(tái)分置于臥室兩側(cè)，這樣既保持了南向立面的簡(jiǎn)潔流暢，又讓主臥擁有三面采光觀景的環(huán)幕體驗(yàn)。

建面約220-250㎡洋房，更是長(zhǎng)江沿岸難得一見的7-8層低密產(chǎn)品。6.6米挑高客廳，實(shí)現(xiàn)了“橫向無界+縱向立體”的墅級(jí)空間格局。同時(shí)，一層一戶搭配私梯入戶設(shè)計(jì)，保證了居住的純粹性與儀式感。

還有僅32席稀缺體量、建面約400-510㎡洋樓，更是以“地面庭院+下沉采光庭+頂層雙露臺(tái)”創(chuàng)新設(shè)計(jì)，創(chuàng)造了一個(gè)垂直立體的生活系統(tǒng)，堪稱長(zhǎng)江岸線的收藏級(jí)資產(chǎn)。

3

引入超級(jí)公區(qū)和圈層服務(wù)體系 構(gòu)建從設(shè)計(jì)到居住的全生命周期閉環(huán)

前面講過，不同于其他開發(fā)商的一味迎合市場(chǎng)潮流，南京瑞璽做好房子的底層邏輯，是基于多年來對(duì)高凈值人群的深刻洞察，一切從人本主義出發(fā)。

這里也舉幾個(gè)創(chuàng)新應(yīng)用：

第一，在社區(qū)配置上杜絕華而不實(shí)，最大限度滿足業(yè)主的實(shí)際需求。

在地產(chǎn)行業(yè)，架空層使用率不高已成為普遍存在的問題。一是多數(shù)架空層在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，功能定位過于單一，難以滿足業(yè)主的多樣化需求。二是部分架空層布局不合理，采光、通風(fēng)欠佳，業(yè)主體驗(yàn)較差。三是一些架空層缺乏有效的管理與維護(hù)，最終導(dǎo)致其成為地產(chǎn)項(xiàng)目中的“雞肋”空間。

為了解決這一行業(yè)難題，南京瑞璽從功能復(fù)合化、資源聯(lián)動(dòng)化等多個(gè)維度入手，成功將傳統(tǒng)架空層轉(zhuǎn)變?yōu)楦邇糁等巳旱摹吧罹酆蠄?chǎng)”。

首先，南京瑞璽的架空層并非傳統(tǒng)意義上的休閑空間，而是通過場(chǎng)景化細(xì)分，打造一個(gè)多元融合、全齡共享的復(fù)合型社交平臺(tái)。

比如女性下午茶區(qū)專門設(shè)置了嵌入式烤箱、大理石操作臺(tái)等功能，滿足業(yè)主的烘焙、咖啡品鑒、閨蜜聚會(huì)等精致社交需求；總裁辦公室配備了專業(yè)的的電視機(jī)和投影系統(tǒng)，可為業(yè)主提供私密的會(huì)議空間，實(shí)現(xiàn)“家門口的商務(wù)圈”。

其次是引入外部頂級(jí)資源，提升空間附加值。

比如為了構(gòu)建文化社交場(chǎng)景，南京瑞璽專門與金陵圖書館聯(lián)動(dòng)，在架空層內(nèi)設(shè)立社區(qū)圖書館，業(yè)主可一鍵”免費(fèi)借閱221萬冊(cè)圖書，共享市級(jí)圖書館的藏書資源。

另外，項(xiàng)目還與知名體育用品品牌YONEX合作，在會(huì)所內(nèi)配備了南京首個(gè)社區(qū)級(jí)國(guó)標(biāo)羽毛球場(chǎng)，場(chǎng)內(nèi)所有設(shè)施均達(dá)到賽事標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供專業(yè)運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)。

同時(shí)，南京瑞璽還對(duì)標(biāo)香港、新加坡、深圳等國(guó)際一線豪宅，斥巨資引入南京首個(gè)社區(qū)專屬的高壓氧艙，為業(yè)主提供“運(yùn)動(dòng)-恢復(fù)-健康管理”的全周期閉環(huán)體驗(yàn)，填補(bǔ)了南京高端社區(qū)健康設(shè)施的空白。

第二，不做“一錘子買賣”，打造從設(shè)計(jì)、建造到居住體驗(yàn)的全生命周期閉環(huán)。

很多房企打造好房子，往往只重視前期的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與硬件配置，而忽視了后期的服務(wù)運(yùn)營(yíng)與社區(qū)營(yíng)造。

殊不知，在購(gòu)房者愈發(fā)理性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，后期服務(wù)早已成為衡量一個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)高低、影響房企品牌形象的重要因素。換句話說，倘若后期服務(wù)跟不上，即便產(chǎn)品設(shè)計(jì)再出色，房企也很難在市場(chǎng)中長(zhǎng)久立足。

在這點(diǎn)上，南京瑞璽的做法就很值得行業(yè)學(xué)習(xí)。

首先，為了滿足客戶的個(gè)性化需求，南京瑞璽首創(chuàng)“空間定制化”、“裝修風(fēng)格定制化”、“精裝配置定制化”三大定制服務(wù)體系，客戶不僅可以根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)，選擇三房/四房的功能，也可以根據(jù)自身審美喜好，選擇深色、淺色系裝修風(fēng)格，甚至廚電的品牌與型號(hào)也可以“私人定制”。

其次在物業(yè)服務(wù)方面，南京瑞璽推出了獨(dú)具特色的“瑞璽八禮”服務(wù)體系，涵蓋了超150項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，為業(yè)主提供全方位、多層次的服務(wù)保障。同時(shí)項(xiàng)目還引入了南京唯一的“金鑰匙+荷蘭管家”雙管家模式，將國(guó)際先進(jìn)的管家服務(wù)理念與本土文化相結(jié)合，為業(yè)主提供全場(chǎng)景解決方案。

另外在圈層打造方面，南京瑞璽啟動(dòng)了RICI100圈層計(jì)劃，邀約藝術(shù)家沈敬東、知名主廚、體育冠軍等各領(lǐng)域精英人士加入，并定期舉辦藝術(shù)展覽、文化沙龍、私宴品鑒等活動(dòng)，構(gòu)建高端圈層社交場(chǎng)。

最后在社群運(yùn)營(yíng)方面，南京瑞璽積極與華潤(rùn)萬象商業(yè)、招商花園城合作，推出南京首張”業(yè)主TOP權(quán)益卡”，為業(yè)主提供專屬消費(fèi)權(quán)益、品牌首發(fā)體驗(yàn)、會(huì)員積分互通等增值服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)”住得好、玩得好、買得好"的全方位生活體驗(yàn)。

4

結(jié)語(yǔ)：

最近兩年，隨著好房子理念的普及，購(gòu)房者的選盤邏輯也已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，“只買好房子”成為大部分客戶，尤其是豪宅客戶的共識(shí)。

而且這里的“好”，不再是過往單一維度的“好城市+好地段”，而是對(duì)項(xiàng)目綜合價(jià)值的全要素苛求。

縱觀市場(chǎng)上持續(xù)熱銷的豪宅項(xiàng)目，它們無一不是典型的“全能型選手”，不僅占據(jù)了城市核心資源與地段，更在品牌積淀、產(chǎn)品打造與持久服務(wù)等多個(gè)維度上實(shí)現(xiàn)了全面領(lǐng)先。

從這個(gè)角度看，就不難理解華潤(rùn)置地打造的好房子，為何能夠頻頻獲得客戶認(rèn)可，持續(xù)熱銷。

2025年11月，上海澐啟濱江首開即售罄，成為上海年度首個(gè)日光盤；同月，深圳灣澐璽單日攬金130億元，刷新全國(guó)單盤開盤紀(jì)錄；12月，北京潤(rùn)園首開熱銷，登頂北京低密住宅市場(chǎng)銷售榜首…..

明源君也有理由相信，憑借優(yōu)秀產(chǎn)品力、稀缺生態(tài)資源、以及強(qiáng)大的板塊能量，南京瑞璽完全有望走出獨(dú)立行情，再創(chuàng)熱銷佳績(jī)。

而對(duì)購(gòu)房者而言，想要在分化行情中跑贏大市、實(shí)現(xiàn)財(cái)富的穩(wěn)健保值，選擇像南京瑞璽這樣的硬核資產(chǎn)，無疑是更穩(wěn)妥的路徑。

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