泰州一小區(qū)內(nèi)亂象不斷！業(yè)主怒告物業(yè)討說(shuō)法，結(jié)果......

近日，公開(kāi)平臺(tái)上

靖江市人民法院的

一則民事判決書引發(fā)關(guān)注

一小區(qū)住戶認(rèn)為

其小區(qū)物業(yè)在服務(wù)過(guò)程中

存在多項(xiàng)違約行為

嚴(yán)重侵害了原告及其他業(yè)主的合法權(quán)益

遂將物業(yè)公司告上法庭

具體內(nèi)容如下：

原告：孫某，女，漢族，某年某月某日生，住靖江市。

被告：上海某物業(yè)發(fā)展有限公司靖江分公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼9*****************，住所地靖江市。

負(fù)責(zé)人：石某祥，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：樂(lè)某，公司員工。

原告孫某與被告上海某物業(yè)發(fā)展有限公司靖江分公司為物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2024年11月19日立案后，依法適用普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告孫某，被告委托訴訟代理人樂(lè)某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告向法院提出訴訟請(qǐng)求：

1．判令被告向原告公開(kāi)在其物業(yè)服務(wù)期間內(nèi)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支賬目及其明細(xì)賬目，并允許原告查閱、復(fù)印相關(guān)資料；

2．判令被告向原告公開(kāi)在其物業(yè)服務(wù)期間電梯維保合同、消防維保合同、垃圾清運(yùn)合同、配套用房出租合同、快遞室出租合同、共有場(chǎng)地出租合同、電梯廣告及入門閘承租合同等合同文本，并允許原告查閱、復(fù)印相關(guān)資料；

3．判令被告向原告公開(kāi)自2019年至2024年期間的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地設(shè)施租金、廣告費(fèi)（包括電梯、門禁、公共部位等廣告）、場(chǎng)地使用費(fèi)等公共收益賬目及其資料憑證（包括財(cái)務(wù)收支賬目明細(xì)、收支憑證、銀行賬戶明細(xì)等具體資料），并允許原告查閱、復(fù)印；

4．判令被告向原告公開(kāi)小區(qū)內(nèi)地面及地下用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分、出租情況及停車位數(shù)量，停車費(fèi)繳存票據(jù)和財(cái)務(wù)明細(xì)情況，并允許原告查閱、復(fù)印；

5．判令被告拆除小區(qū)內(nèi)電梯廣告牌、快遞室墻面和入門閘上的廣告，恢復(fù)小區(qū)原貌；

6．判令本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由：

原告系某小區(qū)某棟某室的業(yè)主，自被告2019年9月20日承擔(dān)小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作以來(lái)，原告發(fā)現(xiàn)被告在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在多項(xiàng)違約行為，嚴(yán)重侵害了原告及其他業(yè)主的合法權(quán)益。被告在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，非但沒(méi)有按照合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，反而減少服務(wù)人員，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致電梯和消防設(shè)施無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)、停車秩序混亂、小區(qū)垃圾臟亂差、陌生人員頻繁進(jìn)出無(wú)登記、偷盜現(xiàn)象頻發(fā)，極大地影響了業(yè)主的生活品質(zhì)。更為嚴(yán)重的是，被告在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下，擅自利用小區(qū)內(nèi)的電梯、公共場(chǎng)地部位、道閘等共有設(shè)施設(shè)備收取廣告費(fèi)和場(chǎng)地租金，被告行為違反了《中華人民共和國(guó)民法典》關(guān)于共有部分收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有的規(guī)定，同時(shí)也侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和參與權(quán)。故原告依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，向貴院提起訴訟，請(qǐng)求貴院判令被告公開(kāi)相關(guān)賬目和合同資料，拆除違規(guī)廣告設(shè)施。

被告辯稱，關(guān)于原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第一款的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況在住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，并及時(shí)更新。而案涉小區(qū)系包干制的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒(méi)有公開(kāi)物業(yè)費(fèi)收支賬目及其明細(xì)賬目的法定義務(wù)，且收支賬目和明細(xì)賬目均屬于被告內(nèi)部財(cái)務(wù)資料，不屬于業(yè)主知情權(quán)范疇，不同意公開(kāi)。

關(guān)于原告的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，被告已經(jīng)在庭審中根據(jù)原告要求提供了電梯維保合同、消防維保合同、垃圾清運(yùn)合同、配套用房出租合同、快遞室出租合同、共有場(chǎng)地出租合同、電梯廣告及入門閘出租合同等供原告查閱（部分系2022年或2023年之后的）。對(duì)于原告所述要求查閱物業(yè)服務(wù)期間內(nèi)上述全部合同，因被告物業(yè)公司2022年被某乙物業(yè)收購(gòu)，2023年某乙物業(yè)正式接手后，原某甲物業(yè)系統(tǒng)更換為某乙物業(yè)BOSS系統(tǒng)，部分?jǐn)?shù)據(jù)以及部分資料在交接時(shí)遺失，現(xiàn)有資料已經(jīng)全部提供。

關(guān)于原告的第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，被告2019年至2024年期間每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示公共收益賬目，且當(dāng)庭提交2021年至2024年期間的公共收益公示照片，對(duì)于2020年之前的相關(guān)公共收益公示的照片因時(shí)間太久，無(wú)法提供。

關(guān)于原告的第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”由此可知，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)屬于建設(shè)單位所有，并非業(yè)主共有，只有占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，被告不能提供建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)的處分、出租情況，因此，原告要求被告披露上述信息無(wú)法律和事實(shí)依據(jù)。庭審中，被告提交了2022年案涉小區(qū)開(kāi)發(fā)商移交被告的住宅小區(qū)基本信息及設(shè)施設(shè)備信息采集表，足以證明案涉小區(qū)地下、地上車位已經(jīng)全部出售或出租。對(duì)于停車費(fèi)繳存票據(jù)和財(cái)務(wù)明細(xì)情況，原告在案涉小區(qū)公告欄中以張貼的方式公示了2021年-2024年間的公區(qū)停車費(fèi)租金收入情況，對(duì)于原告要求提供的停車費(fèi)繳存票據(jù)，因案涉繳費(fèi)系業(yè)主交費(fèi)后系統(tǒng)自動(dòng)生成，物業(yè)公司開(kāi)具收據(jù)（無(wú)存根），故被告無(wú)法提交停車費(fèi)繳存票據(jù)。現(xiàn)被告已當(dāng)庭提交了2023年5月12日之后的公共停車位收費(fèi)明細(xì)（電子數(shù)據(jù)打印），對(duì)于之前的停車費(fèi)的收益明細(xì)因物業(yè)系統(tǒng)更換，無(wú)法提供。

關(guān)于原告的第五項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，根據(jù)雙方簽訂的前期物業(yè)協(xié)議，被告有權(quán)在不損害房屋本體結(jié)構(gòu)，不損害公區(qū)設(shè)施等的情況下，安排或布置商業(yè)廣告及商業(yè)促銷活動(dòng)，所有收入30%歸物業(yè)管理費(fèi)用，其余費(fèi)用歸全體業(yè)主所有。故原告要求拆除小區(qū)內(nèi)電梯廣告牌、快遞室墻面和入門閘上的廣告關(guān)系到小區(qū)業(yè)主的共同權(quán)益，而該項(xiàng)權(quán)利的主張應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)委托的業(yè)主委員會(huì)或其他可以代表全體業(yè)主的單位及組織主張。原告以個(gè)人名義起訴，不符合法律規(guī)定的起訴條件。

原告補(bǔ)充稱，1．認(rèn)可靖江市某花園施行的系包干制物業(yè)服務(wù)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)認(rèn)可不需要公開(kāi)。2．對(duì)于第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，部分未提供2019年-2022年期間的合同、2019年-2020年的公共收益公示單及照片。

當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)被告提交的2021年至2024年6月30日的公共收益收支明細(xì)公示單及相應(yīng)的公示照片、住宅小區(qū)基本信息及設(shè)施設(shè)備信息采集表、2023年5月12日至2024年12月29日期間的臨時(shí)停車費(fèi)繳費(fèi)明細(xì)、電梯維保合同（2024年5月1日至2025年4月30日）及相應(yīng)電梯配件采購(gòu)合同、電梯荷載施工合同，生活垃圾清運(yùn)合同（2024年9月15日至2025年9月14日）、消防系統(tǒng)維保合同（2024年9月1日至2025年8月31日）、場(chǎng)地管理服務(wù)協(xié)議（2021年9月1日至2025年8月31日）、社區(qū)廣告使用協(xié)議（2022年1月1日至2024年12月31日）、道閘總場(chǎng)地使用合同（2021年3月31日至2026年3月30日）、共有場(chǎng)地出租合同（電信、移動(dòng)信號(hào)塔，2020年8月1日至2025年7月31日）、電動(dòng)車小區(qū)充電站設(shè)備供應(yīng)合作協(xié)議（2019年9月1日至2024年8月31日）、物業(yè)服務(wù)合同等，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。

法院認(rèn)定事實(shí)如下：

根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，法院認(rèn)定事實(shí)如下：原告系靖江市某花園某幢某室的權(quán)利人，該房屋為高某煒、孫某共同共有，被告系靖江市某花園的物業(yè)公司，被告自2019年9月20日起為該小區(qū)提供物業(yè)管理公共服務(wù)。原告（甲方）與被告（乙方）簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定：每半年或一年一次向全體業(yè)主公告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，公布物業(yè)費(fèi)用收支賬目；乙方有權(quán)在不損害房屋本體結(jié)構(gòu)、不損害公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、不損害全體業(yè)主利益、不損害樓宇形象檔次的情況下安排或布置商業(yè)廣告及商業(yè)促銷活動(dòng)，所有收入（在剔除相應(yīng)成本后將全部納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)統(tǒng)一開(kāi)支）30%作為物業(yè)管理費(fèi)用，其余費(fèi)用歸全體業(yè)主所有；乙方提供物業(yè)管理服務(wù)，采取包干制收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；停車場(chǎng)物業(yè)公共部位、設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入提取代理服務(wù)費(fèi)，并在扣除成本后納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)開(kāi)支，補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足；

另查明，被告2021年至2024年6月30日在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示了公共收益賬目。原告庭審中提交了住宅小區(qū)基本信息及設(shè)施設(shè)備信息采集表、2023年5月12日至2024年12月29日期間的臨時(shí)停車費(fèi)繳費(fèi)明細(xì)、電梯維保合同、生活垃圾清運(yùn)合同、消防系統(tǒng)維保合同、場(chǎng)地管理服務(wù)協(xié)議等供原告查閱。

住宅小區(qū)基本信息及設(shè)施設(shè)備信息采集表載明：車位情況，規(guī)劃車位數(shù)726個(gè)，地上車位140個(gè)，出租140個(gè)，地下車位121個(gè)，地產(chǎn)出售121個(gè)，別墅車位221個(gè)，地產(chǎn)出售79個(gè)，地產(chǎn)賣房贈(zèng)送142個(gè)，地下人防車位244個(gè)，租224個(gè)，出租120元/月，剩余20個(gè)問(wèn)題車位等。

2021年-2024年的小區(qū)公共收益明細(xì)公示單均明確了本期收入（停車收費(fèi)、場(chǎng)地租賃、廣告?zhèn)髅健⑵渌龋酒谥Ц叮ü彩找媸褂谩⒍愘M(fèi)支出等），期初結(jié)余、期末結(jié)余等。其中2021年公示情況為：收入合計(jì)57748.1、支出合計(jì)10261.9、利潤(rùn)合計(jì)47486.2、上期結(jié)余0、本期結(jié)余47486.2；2022年公示為：期初結(jié)余47486.2、本期收入58695.78、本期支出46300、期末結(jié)存金額59881.98等。

再查明，2022年2月左右，某乙物業(yè)服務(wù)收購(gòu)某甲物業(yè)全部股份，某甲物業(yè)成為某乙物業(yè)服務(wù)的全資子公司，但仍保持獨(dú)立品牌運(yùn)營(yíng)。

法院認(rèn)為：

業(yè)主知情權(quán)依法受到法律保護(hù)，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)合理合法行使其相應(yīng)的權(quán)利，同時(shí)遵循效益原則。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求公布、查閱以下資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。上述規(guī)定對(duì)業(yè)主知情權(quán)的范圍作出了明確規(guī)定，原告作為靖江市某花園小區(qū)的業(yè)主，有權(quán)要求被告按照法律的規(guī)定定期將相關(guān)內(nèi)容公布。

對(duì)于原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，原、被告對(duì)于案涉小區(qū)物業(yè)系包干制模式并無(wú)異議，原告認(rèn)可對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不需要公開(kāi)。另外，包干制下物業(yè)費(fèi)為固定收費(fèi)，物業(yè)公司自負(fù)盈虧，自主經(jīng)營(yíng)。相關(guān)的物業(yè)費(fèi)收支賬目、明細(xì)賬目屬于被告內(nèi)部財(cái)務(wù)資料，物業(yè)公司無(wú)需公開(kāi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的具體成本明細(xì)（收支賬目），故原告第一項(xiàng)訴請(qǐng)本院不予支持。對(duì)于原告的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，根據(jù)上述規(guī)定，原告訴請(qǐng)所涉合同屬于業(yè)主知情權(quán)范疇，屬于應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。但原告庭審中僅提供近年的相關(guān)合同文本，未向原告公示提供服務(wù)期內(nèi)的全部合同文本。被告抗辯部分年度的合同文本遺失，但其并未提供相關(guān)依據(jù)，且合同文本遺失不是免除其向原告公示的合理理由，其仍然可以通過(guò)備案查詢、向簽訂合同的相對(duì)方查閱復(fù)印或其他方式補(bǔ)救文件，故原告該項(xiàng)請(qǐng)求本院予以支持。對(duì)于原告的第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，被告雖然公示了2021年-2024年6月的公共收益情況，但該公示僅簡(jiǎn)單列明各項(xiàng)收入、支出的數(shù)額，小區(qū)業(yè)主知情權(quán)難以得到落實(shí)，被告應(yīng)公開(kāi)公共部分的使用、收支情況所涉及的原始資料或原始憑證，并提供原告查閱、復(fù)印。對(duì)于原告的第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，被告已經(jīng)當(dāng)庭提交了住宅小區(qū)基本信息及設(shè)施設(shè)備信息采集表、2021年-2024年6月的公共收益情況、2023年5月12日至2024年12月29日期間的臨時(shí)停車費(fèi)繳費(fèi)明細(xì)，披露了部分時(shí)間內(nèi)的停車費(fèi)收費(fèi)情況以及建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況，故根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，被告已經(jīng)部分履行了相應(yīng)的公示義務(wù)。但對(duì)于停車費(fèi)繳存票據(jù)、財(cái)務(wù)問(wèn)題，由于公共區(qū)域的停車泊位的停車費(fèi)或管理費(fèi)均屬于上述被告第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)的公共收益范疇，應(yīng)由被告在公開(kāi)上述資料時(shí)一并公示。對(duì)于原告第五項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，因案涉小區(qū)內(nèi)電梯廣告牌、快遞室墻面和入門閘上的廣告收益關(guān)系到小區(qū)全體業(yè)主的共同權(quán)益，原告以個(gè)人名義提起訴訟，主體不適格，且該項(xiàng)請(qǐng)求已經(jīng)超出業(yè)主知情權(quán)范疇，故該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。

判決如下：

綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十三條，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條之規(guī)定，判決如下：

一、被告上海某物業(yè)發(fā)展有限公司靖江分公司于本判決生效后三十日內(nèi)向原告孫某公開(kāi)2019年9月20日至判決生效之日止未提交年度的電梯維保合同、消防維保合同、垃圾清運(yùn)合同、配套用房出租合同、快遞室出租合同、共有場(chǎng)地出租合同、電梯廣告及入門閘承租合同，并允許查閱、復(fù)印；

二、被告上海某物業(yè)發(fā)展有限公司靖江分公司于本判決生效后三十日內(nèi)向原告孫某公開(kāi)2019年9月20日至2024年12月31日期間業(yè)主共有部分使用、收支情況以及相應(yīng)的原始資料、憑證，并允許查閱、復(fù)印；

三、駁回原告孫某的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)80元，由原告孫某、被告上海某物業(yè)發(fā)展有限公司靖江分公司各負(fù)擔(dān)40元（此款原告已交納，被告于本判決生效后十日給付原告）。

如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀正本一份，并按照對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省泰州市中級(jí)人民法院；也可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向江蘇省泰州市中級(jí)人民法院在線提交上訴狀。

本案援引法律條款

1．《中華人民共和國(guó)民法典》

第九百四十三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

2．《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十三條 業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。