物業費，終于向經濟周期低頭

小區物業管理既是專業的，也是一種剛需。問題在于，如何把這種剛需做得更專業，服務更到位？

撰文丨任大剛

年終歲末，正是每家居民小區物業公司決定性的關鍵時刻。

此時此刻，居民來年的物業費、停車費，無論半年還是整年，都得繳納。物業公司能夠收到多少，決定著來年的收成。對早交快交的住戶，有的物業公司還提供米面等物資獎勵。

而這個時候，也是居民向物業服務表達不滿，與物業公司博弈的關鍵時刻：是不是質次價高？有沒有侵犯業主權益？要不要換物業公司？有的居民簡單直接的辦法，就是拒繳物業費。

這樣一來，就使物業公司和居民之間陷入法律糾紛。2025年12月，最高法院還專門發布幾個案例，指導各地法院如何判決這類法律糾紛，可見這類法律糾紛恐怕不在少數。

01

物業管理是個專業的剛需

糾紛的存在，使有的居民萌生自辦物業管理的想法，不管是在網上還是現實中，我都看到過不少這樣的想法，以為只要小區居民齊心協力，就自主可控，省下一大筆錢，其實這個想法很難落實。

首先是人員組成。

有的小區居民可能可以勝任保潔之類低技能的工作，但保安怎么辦？未經專業訓練，他們如何處理突發事件？水電工怎么辦？總不能讓沒有專業資質的小區居民來干水電修理的事務吧？

其次是資質怎么解決。

自辦物業，不僅同樣面臨給人發工資，辦社保問題，涉及到收費，同時也就涉及到稅收，這樣，你不得不自辦一家物業公司，那么誰是股東？誰來經營？繞去繞來，最后還是一家物業公司。你怎么保證你的物業公司比外面的物業公司更優秀？

居民小區必須有物業管理，這是一個剛需。

不少人應該見過沒有物業管理的居民小區是什么樣子。人員隨意進出，垃圾遍地，綠化破敗，雜草叢生，墻皮剝落等諸多問題。這樣的居民小區，房產價值極低，居民不愿意花小錢，往往造成巨大財產損失。

可以說，小區物業管理既是專業的，也是一種剛需。問題在于，如何把這種剛需做得更專業，服務更到位？

02

物業的收費依據怎么來的？

物業收費是制約物業公司的最重要手段。

以《浙江省物業管理條例》（2025年修正通過）為例，其第二十九條規定，物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務人簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：……（四）物業服務費的標準和收取辦法……

從該條例的規定看，非普通住宅前期物業服務和保障性住房的物業公司收費標準除外，普通住宅是業主與物業公司共同協商，由雙方簽訂合同確定的，是市場指導價。

在實際操作中，卻存在“協會參考價”的情形。

地方的物業行業管理協會根據地方法規的授權，通過數據采集，建立模型，分檔分級，制定出不同服務等級和不同小區的物業服務費市場參考價區間，作為居民方和物業方的協商基礎。

在這個制度設計中，居民方實處于相對弱勢的談判地位。

第一，不管是業主大會還是業委會，恐怕極少有能力和精力看懂數據采集和模型，這就成了物業方單方面叫價，而業主方沒有多少還價依據的窘境。

第二，眾所周知，行業協會的成員都是物業公司，而物業公司是要向行業協會繳納會費的，兩者之間實際上是一種深度的利益捆綁。換言之，明面上是行業協會居于“第三方”在提供貌似客觀的“參考價”，但實際上，這個參考價，完全反映和代表著物業公司的利益。

第三，居民方理論上可以自由更換物業公司，但實際操作中，更換物業公司的手續非常繁瑣且周期比較長，而且新公司一來，還面臨著人員更換，人頭不熟悉、底數不清的難題，除非搞到天怒人怨，居民方一般不會輕易更換物業公司。

第四，縱使更換物業公司，其實面臨的很可能是同城所有物業公司都在一個行業協會“領導”下的問題。

也就是說，居民方的對手盤有一個隱形的“價格同盟”，這一家是這個價格，換一家，也是這個價格，最終，問題聚焦在物業經理本人的工作和溝通能力上。

通常的情況是，居民意見大，那就換一個物業經理了事。

03

公眾有權知道物業公司盈虧

據估算，2023年，全國每年居民物業費開支大概在1萬億—1.3萬億之間，全國居民人均水電燃料的支出，為1530多元，全國總計約2.1萬億元，物業費開支占比，是水電燃料的一半多。這是一項不小的日常開支。

事涉民生民瘼，城市水電氣的價格形成機制，是通過聽證會產生的，盡管居民對很多聽證會多有詬病，但終究是個應付自然壟斷的不得已的辦法，總還讓人抱有一些改進的念想。

而根據上述分析可知，盡管物業收費很“市場化”，但其實物業也有一定程度的壟斷性質。目前物業降價的原因，恐怕只有兩個，一個是出現更多的物業公司，他們相互競爭，相互壓價，把物業費打下去；第二是繳費率越來越低，物業公司不僅收入減少，而且也無法承擔司法成本，主動退出。

第二種方式實際上并不可取，因為拖欠物業費，不僅給整個小區遺留下很多歷史難題，而且給新的物業公司選聘帶來了壞的影響，可能選聘到更差的物業公司。

就物業方（協會和公司）而言，目前能夠向居民公布的，一個是市場參考價，另一個是“服務與收費信息”“物業服務收支”“公共收益情況”“專項維修基金”等，至于物業公司的財務狀況，居民無權了解。

一般意義上，如果不是公眾公司，居民的確無權了解物業公司的經營狀況，誰又能知道當地自來水公司、燃氣公司和電力公司的經營狀況呢？

但既然具有壟斷性，公眾當然就有知道其賺了還是賠了，賺了多少賠了多少的權利，不能行使和該不該行使，是兩回事。

04

現階段，物業費該升還是降？

可喜的是，最近幾年，物業費開始出現了一些波動。

有升的。

房地產公眾號“真叫盧俊”在2025年的一篇文章《為什么上海新盤物業費突然變貴》中提到：

2020年，我們曾經做過一個關于上海物業費的數據統計，當時，內環新房物業費大概8到10元/平/月、中外環5到6元/平/月、外環4-5元/平/月。

現在上海內環內新房物業費20元/平/月水平已是普遍現象，而內中環15元、中外環12元，就連外環外也已經來到了8元，對比五年前，上海新房物業費可以說是快速實現了翻倍增長。

該文把這一現象的原因歸結為：

捆綁高價的物業費是開發商在限價時代，追求利潤平衡點的一種方式。大部分新盤的物業合同，都是由開發商的相關企業來承接，這樣一來，當地產開發的利潤被壓縮，也能夠從高價物業費中反哺回來，成為利潤的補充。

作者認為“整個物業費的提價體系是非常艱難的”，“我們看到的8塊也好，15塊也好，這個物業費價格從一開始就不是為了今年而制定，可能是未來十多年甚至二十多年的物業費水平。”

應該說，上海的新盤物業費很貴，有其非常特殊的原因。同時，作者也認為，目前存在著“全國物業費大跳水”現象。的確如此。

另一公眾號“看房有道”總結了全國多地物業費下降的現象：

南昌多個小區物業自降物業費，其中就有頭部物業萬科、龍湖、建發等。

中糧祥云悅府，剛交付2年左右的小區，建發物業費標準是3.5元/㎡/月，最新調整后為2.98元/㎡/月。

湖濱江龍湖煌盛春江天璽小區，高層從3.2元/平米/月降至2.9元/平米/月，洋房從3.6元/平米/月降至3.2元/平米/月，商鋪從4.0元/平米/月降至3.6元/平。

紅星中奧廣場自2026年1月1日起，高層從3.0元/平米/月降至2.2元/平米/月，洋房由3.2元/平米/月降至2.4元/平米/月，商業由4.0元/平米/月降至3.2元/平米/月，車位管理費也從80元/個/月降到50元/個/月。

該文將物業費下調歸結為：“‘催繳費很積極，服務卻慢半拍’，一直以來業主對于物業的做法積怨已久?！?/p>

但實際的原因可能是，隨著居民房產價格縮水，資產減值，居民不再愿意為它付出更多的管理費；再加上經濟下行，家庭開支減少，物業費也必然被沖擊；此外，通縮背景下，很多商品都在降價，物業服務也是普通商品，如何能夠例外呢？

這些重要的變化因素，是否及時納入物業管理行業協會的數據和模型中了？

總之，任你如何“質次價高”，如何“壟斷”，最終都扛不住經濟規律的制約。

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