信號強烈！2026年買房，看懂這6大板塊！

如無意外，房地產(chǎn)一定是2026年的關鍵詞。

就在2026年的第一天，中共中央機關刊主辦的《求是》發(fā)布了一篇由雜志特約評論員撰寫，名為《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期》的文章。

圖源：求是網(wǎng)

里面涉及不少內(nèi)容，包括提到房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)和居民財富的重要來源、當下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展空間依舊十分廣闊、房地產(chǎn)發(fā)展對于我國經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定的重要性等，還提到了從“保持政策力度、做好供給管理、加強信息和輿論引導”等維度出發(fā)，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)高質(zhì)量發(fā)展。

其中的“保持政策力度”里，有兩個提法值得關注：

1、政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)。

2、取消相關限制性措施。

圖源：求是網(wǎng)

從兩個提法，可以大概猜想一下，2026年房地產(chǎn)的政策力度，應該不會小。基于房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位以及對于經(jīng)濟穩(wěn)定的重要性，2026年房地產(chǎn)依舊值得期待。

回顧2025年，在房地產(chǎn)業(yè)為支柱性行業(yè)的這一年里，出現(xiàn)不少標志性事件。

今天我們圍繞多個標志性事件，挑選了，一起來回顧2025年灣區(qū)樓市，同時也展望一下2026年……

01.

三個開盤百億豪宅

在房地產(chǎn)市場處于深度回調(diào)期的2025年，灣區(qū)同樣迎來了“豪宅元年”。這一年，廣深兩座城市推出了多個豪宅項目。

2025年首開銷售130 億的深圳灣澐璽概念方案 示意圖

如：廣州的琶洲樾·華樾、保利天曜、保利天奕、金茂越秀·璞樾墅以及保利玥璽灣，深圳的新世界香蜜四季家園、深圳灣澐璽、聯(lián)泰超總灣、中信信悅灣以及后海招商璽等，均為核心區(qū)有大面積的豪宅項目。

從入市節(jié)點來看，2025年下半年是豪宅“井噴”的節(jié)奏，尤其是11月、12月，廣深兩個城市合計開了有5個豪宅項目，其中廣州的保利玥璽灣，深圳的深圳灣澐璽、中信信悅灣這三個項目，開盤就拿下了“超百億”的銷售額，成為2025年全國僅有的三個開盤就銷售破百億的項目。

早些年，超級豪宅多聚集在北京、上海，深圳和廣州的聲音相對來說比較小。隨著時間的推進，廣深超級豪宅影響力也漸漸提升，一個是近年來深圳的單次開盤破百億的豪宅多了起來，一個是2025年廣深兩城出現(xiàn)三個單次開盤破百億的豪宅。

梳理廣深三大“百億豪宅”的產(chǎn)品亮點，可以看到百億豪宅不再只聚焦做大面積的產(chǎn)品，還注重“產(chǎn)品的深度”，均邀請了國際知名設計大師團隊設計打造，各有亮點。

保利玥璽灣效果示意圖，僅供參考

中信信悅灣效果示意圖，僅供參考

保利玥璽灣的灣流立面，深圳灣澐璽共筑的“微笑曲線”天際線，中信信悅灣的鑄鋁外立面……

不僅灣區(qū)核心城市豪宅迎來“百億銷售”元年、產(chǎn)品也越來越有看頭，2025年全國也迎來了“豪宅大年”。

如：

北京，2025年截至12月21日，套均總價1500萬以上豪宅累計成交2851套，同比增長10.6%；

上海，2025年總價5000萬以上新房成交金額超970億，比2024年高出47%，創(chuàng)近10年新紀錄；

香港，2025年1-11月總價5000萬以上港元一二手豪宅累計成交769套，同比分別上升11.8%、34.1%。

房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整的2025年，豪宅走出了屬于自己的一波行情。

02.

核心區(qū)宅地或不再稀缺

在「中期看土地」的房地產(chǎn)周期里面，宅地的供應一定程度上左右著未來3-5年間地產(chǎn)的趨勢。

而在2025年，壹地產(chǎn)觀察到，無論是廣州，還是深圳，都有一個動作：。即：將核心區(qū)或重點熱門板塊規(guī)劃未明確或非宅用地，明確調(diào)整為二類居住用地，而后部分掛牌出讓。

比如深圳，2025年出讓的12宗涉宅地塊中，就有10宗出讓前有過調(diào)規(guī)動作，占比超83%。

除了已出讓的地塊，目前深圳的核心板塊香蜜湖、深圳灣以及寶中，還有33宗未定性地塊，不排除在2026年會進行調(diào)規(guī)。

廣州方面，2025年核心區(qū)也多次出現(xiàn)地塊調(diào)規(guī)情況，尤其在下半年，不僅荔灣老西關片區(qū)的中山八將原來的貨運交通用地調(diào)整為二類居住用地，天河珠江新城原來的體育用地馬場也改為住宅、商務、公園等用地，而天河金融城和白云新城的調(diào)規(guī)地塊，也已在2025年12月成功出讓。

核心城市核心板塊即便當下沒有宅地供應，但假如按照“體育用地→宅地、醫(yī)療用地 →宅地，商業(yè)服務業(yè)用地 →宅地……”這個節(jié)奏來看，未來核心城市核心地段宅地或不再稀缺。

03.

好房子的另一面

不同于其他城市普遍在討論“好房子”，2025年的灣區(qū)樓市產(chǎn)品市場上還有一個詞值得關注，那就是——四代宅，是有別于第一代茅草屋、第二代磚瓦房，第三代電梯房的新一代住宅。

雖然目前官方?jīng)]有明確的“四代宅”標準，但市面上已有的四代宅普遍都是以垂直生態(tài)園林、戶屬空中花園為產(chǎn)品核心，真正的將地面庭院“放入”高層建筑中，實現(xiàn)“空中院墅”的居住體驗，和早期成都的七一城市森林花園有異曲同工之妙。

2021年中國工程標準化協(xié)會發(fā)布的《城市森林花園住宅設計標準》中，就有相關的建筑指標。

彼時，也有不少城市如廣州、泉州、福州、濟南、蘇州、南通等，出臺了相關細則，其中戶屬空中花園相關指標主要集中在「需要大于2個自然層高層高，以及進深限制、覆土深度要求以及面積限定」。

但隨后，相關的建筑并沒有大規(guī)模推廣。

直到近兩年，灣區(qū)多個城市開始“吹”起「四代宅」風，重點在于“立體園林的打造以及陽臺率的提升”，如中山、廣州、珠海、惠州等城市，2025年多個入市的四代宅就是如此。

比如，中山2025年入市的第一個四代宅項目——建華龍湖香山頌，就是“試點立體園林住宅”，在招拍掛階段就有具體要求：

• 允許設計戶屬空中花園，高度不小于兩個自然層高，外挑不超過3.6米；

• 允許在住宅標準層建設高度不小于兩個自然層、與住宅建筑公共空間鏈接、客供全體業(yè)主共同使用的公共綠化平臺；

• 允許每戶設置一個入戶花園；

• 可以將地庫的結(jié)構(gòu)頂板高出地面的上限由1.5米提高到3.9米。

產(chǎn)品出來后，陽臺占比高達20%，使用率更是高達130%。

建華龍湖·香山頌建面約139平戶型示意圖，圖源：網(wǎng)絡，僅供參考

再如，廣州首個第四代住宅項目——招商林嶼境。要知道，2023年那會廣州陽臺占比雖然陸續(xù)放寬，但封頂也只20%，而招商林嶼境一下子干到了25%的陽臺占比，同時還有40%的空中花園占比，實際使用率最高達140%，將「空間感」直接拉到滿級了。

以建面約82平的戶型為例：實際使用面積在110-126平之間，能擁有一個約30平的空中花園，LDKB社交一體化的空間約有36平。

招商林嶼境建面約82㎡戶型（奇/偶數(shù)層），圖源網(wǎng)絡，僅供參考

產(chǎn)品越來越好，一定是發(fā)展趨勢。

目前四代宅為“好房子”的另一面，優(yōu)點突出，但也存在一些爭議，如

一是，四代宅在隱私方面，未必能做得非常好。比如空中花園部分普遍采取的是「錯層設計打造」，上下層之間陽臺室內(nèi)空間視野難免交錯，或影響居住私密性。

二是，目前市面上的四代宅，普遍要比同地段的非四代住宅售價要更貴。如：廣州南沙的招商林嶼境可以賣到3萬+/平，旁邊非四代宅新房只有2萬+/平；中山的建華龍湖·香山頌均價約2萬/平，板塊內(nèi)非四代宅新房普遍1萬/平。

不過要相信，未來在行業(yè)的時間浪潮中，一切都會往好的方向修正。

04.

盤活舊改、去庫存新招

這個關鍵詞，最早出現(xiàn)是在2015年。

2015年，全國第一張房票從河南鄭州發(fā)出，提出「房票安置」的創(chuàng)新「拆遷補償」方式。這種“安置”兼具產(chǎn)權(quán)安置、貨幣安置屬性的同時，打破了傳統(tǒng)的區(qū)域安置限制以及房源限制，不僅給到被拆遷人有更多的自主選擇權(quán)，購房后房票兌付余額還可以在使用期滿后兌換為現(xiàn)金。通過這種靈活性的市場化手段，可以實現(xiàn)「盤活舊改+去庫存」雙重目標。

如今11年過去了，截至2025年年底，全國已有超90個城市執(zhí)行或推進「房票安置」制度，其中包括四大一線城市，以及廈門、寧波、合肥等熱門城市。

而大灣區(qū)最早推行「房票安置」，是在2024年。

彼時的廣州規(guī)自局印發(fā)了《廣州市房票安置實施方案》，也成為了大灣區(qū)首個提出并推行房票安置的城市，也是第一個推行房票安置的一線城市。

廣州第一張房票，圖源：@廣州荔灣發(fā)布，僅供參考

隨后在灣區(qū)除了江門、東莞外，另外6個城市先后提出要探索房票制度，重點集中在2025年。

截至2025年年底灣區(qū)中的廣州、惠州、深圳已開始發(fā)放房票，推行「房票安置」制度，其他城市或在2026年集中“推進”。

而在房票政策方面，目前不僅已推行「房票安置」的三個城市已有細則出臺，珠海、肇慶也已有房票政策的相關細則。

如：

• 使用期限上：除了珠海外，其他城市在「房票」使用期限上均有約定，最長的是深圳——24個月，最短的在惠州僅有12個月，肇慶“居中”——整體18個月，廣州大多執(zhí)行18個月的期限，部分區(qū)域如越秀、白云、增城只有12個月。
  

• 使用范圍上：灣區(qū)四大城市的房票均可購買商品房，其中廣州更是明確了車位也能用房票進行兌換，而深圳方面房票持有人購買商品房不受限購政策限制。

有意思的是，廣州的房票除了用于全市行政區(qū)內(nèi)各類住宅的征收補償外，還為爛尾樓盤項目業(yè)主發(fā)放房票。

• 2025年7月，廣州黃埔區(qū)政府向部分保交樓項目業(yè)主提出房票解決方案——以“等價置換”為原則，業(yè)主將獲得一張票面價值等同于首付和已支付貸款本息的房票，可在2025年12月30日前用于購買對應“房源超市”中的項目。房票金額需全部用于購房，多余部分不退，不足部分需補足差價。升龍·學府上城和實地常春藤兩個爛尾樓項目有近200名業(yè)主可獲得保交樓房票。

• 2025年10月24日，全國首張保交房安置房票在廣州黃埔成功兌換并網(wǎng)簽。

圖源：羊城晚報，僅供參考

從城中村舊改征收補償?shù)奖＝粯牵瑥V州的「房票安置」走出了屬于自己的模式。

于地產(chǎn)的效用來看，2025年，房票在去庫存方面有著不錯的成績。

• 廣州：較早發(fā)放房票，推行「房票安置」制度，截至2025年年底累計發(fā)放2931張房票，已使用1741張，消化存量商品房1351套，通過房票認購房源約6671套，認購資金超百億。

• 惠州：作為「后來居上」的城市亦不遑多讓，截至2025年年底一共發(fā)放超2000張房票，完成兌付的有1961張。

隨著「房票安置」的推行與實施，出現(xiàn)一些「房票非法買賣、套利」亂象，目前有多個城市已經(jīng)發(fā)文規(guī)范房票使用。

截圖自網(wǎng)絡，僅供參考（2026年1月6日）

推行→實施→使用→修偏，大灣區(qū)的「房票安置」制度，正逐步完善。

毋庸置疑，在2025年中央經(jīng)濟會議提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的大背景下，能助力去庫存的“房票安置”，在推行與實施上有著強大的支撐，也成為了2025年灣區(qū)樓市的關鍵詞之一。

2026年房地產(chǎn)主基調(diào)之一，依舊有「去庫存」。在這行業(yè)發(fā)展背景之下，「房票安置」大概率繼續(xù)成為2026年地產(chǎn)行業(yè)的重要趨勢。

05.

“補”首付、“貼”月供

，一般指的是貼息政策，這是一種國家運用財政資金對符合條件的貸款項目進行利息補貼的經(jīng)濟調(diào)節(jié)工具，主要用于引導金融機構(gòu)加大對重點產(chǎn)業(yè)和民生領域的信貸支持。

2025年8月，在「促銷費、擴內(nèi)需」為年度經(jīng)濟工作關鍵詞的前提下，財政部等九大部門發(fā)布《服務業(yè)經(jīng)營主體貸款貼息政策實施方案》、《個人消費貸款財政貼息政策實施方案》后，貼息就開始在服務業(yè)企業(yè)端和個人消費領域展開。

在個人消費貸&服務業(yè)企業(yè)端貸款的「貼息范本」下， 來了。

廣州率先，在去年11月推出首個“買房貸款補貼”的新盤——海珠西的保利燕語堂悅，做“貸款補貼”的活動，明確：在11月28日-12月6日成交的單位，每個月補貼1000元，連續(xù)補貼30年，合計貼息36萬。

圖源：網(wǎng)絡，僅供參考

有別于前面的「個人消費貸&服務業(yè)企業(yè)貸款」由中央財政與省級財政共同承擔貼息資金，廣州這一波是由開發(fā)商先行啟動。

幾乎在相同的時間段，彭博社傳：全國范圍內(nèi)為新購房者提供抵押貸款補貼50-100bP。

緊跟著在12月，「房貸貼息」的具體規(guī)模以及細節(jié)居然也“傳”出來了：

據(jù)彭博社：2026年準備給房地產(chǎn)的貸款貼息，規(guī)模在4000億，普遍地區(qū)貼息1%，部分高風險地區(qū)或困難房企貼息2%，貼息期限最長3年，主要覆蓋特定區(qū)域事件內(nèi)新購商品房的按揭貸款。（網(wǎng)傳信息，請以官方正式公布信息為準）

煞有其事，讓人不由得略期待。

雖截至發(fā)文時，我國尚未發(fā)布全國性、明確的「房貸貼息」政策，但「房貸貼息」并不是新鮮的時間，不僅國外有相關的案例，近年來國內(nèi)多個城市或區(qū)域，也已有相關的貼息政策，或補貼月供，或補貼購房首付款。

這個在2025年成為年度關鍵詞，尚未執(zhí)行的，一旦「全國性落地推行」，將是房地產(chǎn)史上的重要里程碑事件之一。這不僅有利于降低買房人的置業(yè)成本，對于房地產(chǎn)市場去庫存，以及銀行等金融機構(gòu)而言，也是極大的利好。

06.

貸款政策寬松，全面商轉(zhuǎn)公

，相信大多數(shù)人對這個詞不陌生。

這是一種由企事業(yè)單位與職工個人共同在職工賬戶上繳存的長期住房儲金，主要用于解決職工個人問題，最早要追溯到1991年——彼時上海借鑒新加坡經(jīng)驗推出住房公積金制度。隨后，次年（1992年）全國26個城市相繼在房改中推行住房公積金制度，同年（1992年）財政部等發(fā)布了《建立住房公積金制度的暫行規(guī)定》，自此全國多個城市開始推行住房公積金政策。

也就是說， 這個詞不僅不新，還極具年代感。但它在2025年深度參與地產(chǎn)「政策松動+去庫存」，成為房地產(chǎn)行業(yè)年度不得不提的關鍵詞之一。

這一年，住房公積金房貸利率降至新低：首套住房5年期以上房貸利率只要2.6%。

在進一步降低買房人的供樓成本的同時，2025年灣區(qū)各城住房公積金也有不少新政出臺。

2025年里，有7個城市放松貸款政策，優(yōu)化貸款比例以及提高貸款金額上浮比例以及最高貸款額度。

購買首套商品住房用住房公積金進行貸款，額度最高的城市是深圳——家庭最高231萬；貸款比例方面，購房商品住房最低首付比例在20%，購買保障性住房最低首付比例在15%。

不僅住房公積金貸款政策寬松，使用渠道也在放松。

如：購房住房的范圍放寬，部分城市法拍房也可以用。

再如：截至2025年底，灣區(qū)9城均已支持提取住房公積金支付首付款。

其中，深圳還支持“既提又貸”：你想買A房，提取住房公積金支付A房的首付款后，這筆被你提取的住房公積金依然可計入賬戶余額中，用作計算A房住房公積金貸款額度的基數(shù)計算。

降低購房成本同時，也降低還貸壓力。

2025年你還能看到，灣區(qū)的住房公積金全面支持“商轉(zhuǎn)公”。其中部分城市，還開始施行二套房的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務。而這些，在提高住房公積金的使用同時，也優(yōu)化了住房貸款結(jié)構(gòu)，降低部分買房人的月供成本。

總的來說， 這個看起來不算新的詞，在2025年成為樓市的關鍵詞，也走出了一些“新意”，利好買房人。

劃重點：2026年“住房公積金”可能還將迎來大改革。

原因在于，2025年底召開的中央經(jīng)濟工作會議中，提出了“深化住房公積金改革”，這是過去十年來首次“公積金”被單獨點名；隨后召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，公積金被提及7次。

如無意外，2026年住房公積金還會有“大動作”！

寫在最后。

anyway，2025年已經(jīng)成為過去式。

在當下，于今天，我們也從以上6個關鍵詞，簡單回顧了2025年，但更重要的是同步也展望了2026年！

2026年的樓市如何發(fā)展？

地產(chǎn)又將迎來怎樣波瀾壯闊的年份？

我們一起拭目以待……

注：頭圖來源，即夢AI生成。

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