全款買的房被開發商抵押給銀行，會被法院強制執行嗎？

簽合同付全款

裝修入住后因開發商抵押

銀行要求查封拍賣房產

法院判決：

為居住購房

消費者權利優先

基本案情

某房地產開發公司向某農村商業銀行借款，并以其51套房屋（包含案涉房屋）作抵押。因該房地產開發公司未依約償還本息，某農村商業銀行訴至法院。法院判決某房地產開發公司償還本金2000萬元及利息；某農村商業銀行對某房地產開發公司設定抵押的房地產折價、拍賣、變賣所得價款優先受償等。執行法院依某農村商業銀行申請查封案涉房屋后，韓某提出執行異議，執行法院于2024年3月裁定中止對案涉房屋的執行，某農村商業銀行不服，于2024年4月提起申請執行人執行異議之訴。

經查，韓某系進城務工人員。2009年4月2日，韓某與某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》，約定房款總金額20.51萬元，合同簽訂后，韓某支付了全部房款及配套費，某房地產開發公司出具收據。2012年5月31日，某房地產開發公司向韓某交付房屋，韓某收房后裝修入住至今。韓某及妻子、兩個孩子一家四口，在農村另有130余平方米房屋一套。

法院審理

法院審理認為，本案的爭議焦點為韓某對案涉房屋是否享有足以排除執行的民事權益，需判斷韓某是否為商品房消費者。《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱《批復》）第二條第一款規定：“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。”從上述規定看，相較于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條，《批復》對商品房消費者的權益保護進一步完善，不再從已購房屋數量、地域范圍等因素判定消費者購房人，而是主要強調“以居住為目的”這一要件，對于符合剛性住房需求的情形，應依法予以保護。

本案中，韓某簽訂書面買賣合同、支付房款、合法占有案涉房屋等均在法院查封之前，購買案涉房屋及支付房款亦在案涉房屋設立抵押登記之前。結合韓某及其家人購買房屋的時間，家庭人數等因素，韓某所購商品房屬于用于居住的房屋，可認定其屬于商品房消費者，對案涉房屋享有足以排除執行的民事權益。最終，法院依法駁回了某農村商業銀行的訴訟請求。

法官說法

雖然進城務工人員可能在農村保留住房，但因工作生活重心轉移至城市，農村住房已無法滿足其現實居住需求。人民法院判斷購房人是否屬于消費者購房人時，應著重審查購房人家庭基本情況，房屋對購房人是否用于居住生活。這種認定方式契合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二十五條確立的“經常居所”法律概念，既尊重宅基地制度特殊性，又保障購房人居住生活、就業發展需要，為城鄉融合發展提供司法解決方案。涉及因工作、生活所需購買房屋的執行異議之訴案件審理中，要衡量的是案外人與申請執行人之間誰的權益價值更需要優先保護，因城市住房對于進城務工人員而言屬于“必需住房”，包括教育、醫療的需要，可以排除金錢債權的強制執行。

法條鏈接

《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》第二條第一款商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

來源： 山東高法

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