重磅！2026年住建部最新明確新政：中國將再無爛尾樓

來源：大偉看樓市

2025年12月召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議，以“十五五”開局為契機，明確了2026年房地產(chǎn)市場調(diào)控的核心方向，其中“推進現(xiàn)房銷售制、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”等系列新政的出臺，被市場解讀為“從根本上杜絕爛尾樓”的重磅舉措。爛尾樓作為房地產(chǎn)市場發(fā)展中的“民生之痛”，不僅吞噬著普通家庭的畢生積蓄，更破壞城市形象、滋生金融風險。此次住建部新政從開發(fā)、融資、銷售全鏈條重構(gòu)行業(yè)規(guī)則，標志著我國房地產(chǎn)市場將徹底告別“高周轉(zhuǎn)、高風險”的舊模式，邁入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

爛尾樓的形成根源復雜，核心癥結(jié)在于資金監(jiān)管失控與開發(fā)模式畸形。回顧過往，開發(fā)商通過預售制度提前回籠資金，卻將預售款挪作他用進行跨項目擴張，導致項目資金鏈斷裂，是爛尾樓頻發(fā)的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，2020年之前，定金及預收款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的比例超34%，部分中小房企甚至依賴預售款完成80%以上的項目資金周轉(zhuǎn)。同時，政府監(jiān)管存在滯后性、融資渠道分散、項目權(quán)責不清等問題，進一步加劇了風險——當開發(fā)商陷入債務糾紛或違法經(jīng)營被查處時，項目往往因無人負責而陷入停滯。從海南90年代房地產(chǎn)過熱留下的大批爛尾樓，到近年來部分城市項目停工引發(fā)的集體維權(quán)，均印證了舊有制度的漏洞已成為民生保障與市場穩(wěn)定的阻礙。

2026年住建部新政精準直擊病灶，構(gòu)建起“三道防火墻”，從源頭遏制爛尾風險。第一道防火墻是推行現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)“所見即所得”。新政明確2026年1月1日起，新出讓土地的商品房項目原則上實行現(xiàn)房銷售，已出讓土地項目按原有規(guī)定執(zhí)行，采用“新老劃斷、因城施策”的漸進式推進策略。這一制度從根本上改變了“買圖紙買房”的傳統(tǒng)模式，購房者可實地查驗房屋質(zhì)量、配套設施，徹底告別“期房焦慮”。事實上，截至2025年底，全國現(xiàn)房銷售占比已突破35%，海南、雄安等先行區(qū)域的試點經(jīng)驗表明，現(xiàn)房銷售不僅能降低交付風險，更能倒逼開發(fā)商注重品質(zhì)提升。對于庫存高企的三四線城市，現(xiàn)房銷售可加快去化節(jié)奏；對于核心城市，則適度放緩推進，避免供需失衡，體現(xiàn)了政策的科學性與靈活性。

第二道防火墻是重構(gòu)開發(fā)與融資機制，鎖定項目資金安全。新政提出“做實房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制”，要求每個樓盤項目成立獨立公司，總部僅作為投資人，項目未交房前，所有售房款、貸款資金一律封閉運行于項目專戶，嚴禁總部抽走資金用于其他項目。這一規(guī)定從權(quán)責上實現(xiàn)了“項目隔離”，避免了單個項目風險傳導至整個企業(yè)。在融資端，推行“主辦銀行制”，明確一個項目原則上由一家主辦銀行或銀團統(tǒng)籌資金管理并提供合理融資支持，使銀行與項目形成“利益共享、風險共擔”的綁定關(guān)系，杜絕了以往銀行盲目放貸、出事抽貸的甩鍋行為。與此同時，新政進一步強化房地產(chǎn)項目“白名單”制度，支持優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求，引導資金流向合規(guī)項目，從源頭保障建設資金足額到位。

第三道防火墻是完善監(jiān)管與司法保障，筑牢權(quán)益底線。在監(jiān)管層面，新政要求繼續(xù)實行預售的項目必須嚴格規(guī)范預售資金監(jiān)管，確保每一分錢都用于本項目建設，從流程上杜絕資金挪用。在司法層面，近年來最高人民法院已明確“購房者債權(quán)優(yōu)先受償”原則，珠海、嘉興等地的司法判例也確立了“商品房買賣合同解除后，剩余貸款本息由開發(fā)商承擔”的規(guī)則，此次新政將這些實踐經(jīng)驗制度化，為購房者提供了堅實的法律保障。此外，新政還推動42個城市實施房屋全生命週期安全管理制度試點，通過城市體檢、動態(tài)監(jiān)測等方式，及時發(fā)現(xiàn)并處置項目建設中的風險隱患。

新政的實施將對房地產(chǎn)市場各方產(chǎn)生深遠影響，推動行業(yè)生態(tài)重塑。對購房者而言，現(xiàn)房銷售制意味著購房風險大幅降低，“錢房兩空”的擔憂成為歷史，房屋質(zhì)量與配套的透明度顯著提升，后期維權(quán)成本也將大幅下降。對開發(fā)商而言，雖然資金壓力有所增加——需依靠自有資金完成項目建設至竣工，但也倒逼行業(yè)從“規(guī)模競爭”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競爭”。那些依賴高周轉(zhuǎn)、缺資金、弱管理的中小房企將加速被淘汰，而具備資金實力、技術(shù)優(yōu)勢的頭部企業(yè)將通過打造“好房子”獲得市場認可。正如廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉所言，隨著保交樓、保交房任務全面完成，疊加現(xiàn)房銷售制推進，未來居民買房基本不用擔憂交付問題，市場預期將逐步穩(wěn)定。

值得注意的是，新政的落地并非“一刀切”，而是兼顧穩(wěn)定與轉(zhuǎn)型的平衡?？紤]到不同城市的市場差異，新政實行“因城施策”：已全面推行現(xiàn)房銷售的區(qū)域擴大實施范圍，試點城市深化落地，庫存高企城市加快推進，庫存短缺核心城市適度放緩。這種差異化策略既避免了政策急轉(zhuǎn)彎引發(fā)的市場波動，也為房企提供了轉(zhuǎn)型緩沖期。同時，新政配套出臺了土地政策調(diào)整、公積金貸款支持等措施——如部分地區(qū)提高現(xiàn)房購買公積金貸款額度，優(yōu)質(zhì)地塊優(yōu)先采用現(xiàn)房銷售模式，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了政策保障。

展望2026年及“十五五”時期，住建部新政的實施標志著我國房地產(chǎn)市場迎來歷史性變革。爛尾樓的消失，不僅是民生保障的重大突破，更是房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要標志。隨著“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設的推進，房地產(chǎn)的民生屬性將進一步凸顯，市場將形成“品質(zhì)為王、風險可控”的新生態(tài)。當然，政策的落地仍需地方政府細化實施細則、強化監(jiān)管力度，也需要房企主動適應新規(guī)則、加快轉(zhuǎn)型步伐。但可以肯定的是，在全鏈條制度保障下，“中國將再無爛尾樓”不再是口號，而是即將實現(xiàn)的民生承諾，更是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的新起點。