地產吹哨人”郁亮退休公告無感謝引關注 深鐵308億輸血助力萬科有序脫困

長江商報消息●長江商報記者 沈右榮

被市場稱為地產“吹哨人”的郁亮，低調告別地產市場。

1月8日晚，萬科A（000002.SZ）公告，因到齡退休，郁亮辭職。

1990年加入萬科的郁亮，在萬科干了36年，掌管萬科25年。黃金時期，萬科從百億房企邁向千億，穩居中國地產行業龍頭。

郁亮在與王石的搭檔中，先后打贏了“君萬之爭”“寶萬之爭”兩場硬仗，并一同塑造了萬科獨有的企業文化與公司制度，但也為日后的風險埋下了伏筆。

“地產告別躺賺的黃金時代，進入白銀時代、黑鐵時代”，郁亮對中國房地產市場的諸多論斷，曾一度引發行業爭議。在房地產市場高歌猛進、萬科鼎盛的2018年，郁亮高喊“活下去”，一度被嘲笑。

郁亮辭職告別，萬科的公告行文簡潔冷靜，沒有評價，沒有回顧，沒有感謝，令市場詫異。

全面進入深鐵時代的萬科財務警報仍未解除。截至2025年9月末，萬科資產負債率73.51%，期末有息負債3391.78億元，而貨幣資金只有656.77億元。深鐵集團已累計向萬科提供借款307.96億元，支持其化險。

1月21日，萬科兩筆合計57億元債券將再次召開持有人會議，審議展期相關事項。

萬科將會走向何方？郁亮又是否真的能做到安然退休？

告別36年萬科生涯

郁亮以到齡退休的方式向36年的萬科生涯告別。

根據萬科公告，因到齡退休，1月8日，郁亮向萬科董事會提交了書面辭職報告，申請辭去公司董事、執行副總裁職務，辭職后，將不再擔任公司任何職務。

這一天，距離郁亮1990年加入萬科整整36年。

公開信息顯示，1965年出生于江蘇蘇州的郁亮，1988年入職深圳外貿集團公司，1990年，外貿行業遇冷，郁亮放棄298元月薪的“鐵飯碗”加入萬科。

此時的房地產市場尚未成為風口，萬科正從多元化向房地產專業化轉型。郁亮靠著一份“商業連鎖模式”建議書打動王石，入職后轉至財務，并迅速在證券事務、財務管控領域嶄露頭角。1992年，任董秘；1993年，主導B股發行；1994年進入董事會……郁亮一步步成長，并筑牢了在萬科的根基。

郁亮最初并不是王石相中的接班人。1999年，王石卸任總經理，接替者為“王石第二”的姚牧民，郁亮任常務副總經理兼財務負責人。王石曾公開表示，姚牧民“能精準理解并落地公司戰略”。

有消息稱，姚牧民缺乏王石對企業文化的柔性平衡，管理風格過于強硬，在萬科快速擴張期逐漸顯露出弊端。

郁亮則提出“董事長的話要過夜”。對于王石的戰略指示，他會結合財務數據與市場反饋分析可行性，再提出調整建議。

1999年，萬科計劃加大一線城市高端住宅布局，郁亮通過財務模型測算發現，二三線城市城鎮化加速帶來的剛需市場潛力更大、拿地成本更低，并說服王石調整策略，為后續全國化擴張規避了風險。

王石也因此意識到，萬科需要的接班人，是更會“思考”。

2001年，姚牧民離職，郁亮上任總經理，開始全面主持公司日常經營工作，并成為王石在萬科中最倚重的人物。

王石與郁亮搭檔，萬科逐漸形成了王石把握戰略方向、郁亮主導落地執行的黃金發展模式，這為萬科后來10多年的高速發展提供了支撐。

王石與郁亮聯手，打贏了中國資本市場上兩場經典戰役，即“君萬之爭”“寶萬之爭”，相繼擊退君安證券收購、阻擊寶能系的入主，保護了萬科董事會的穩定。

2017年，隨著深鐵集團成為第一大股東，“寶萬之爭”了結，王石退任名譽主席，郁亮接棒董事會主席。

萬科進入郁亮時代，過了幾年繁花似錦的日子后，房地產市場急劇降溫，跌進寒冬。即便十分謹慎的郁亮，在應對超出預期的市場深度調整及復雜性方面也有些乏力。

萬科的經營、財務危機爆發，不得不向大股東深鐵集團求援。

2025年初，郁亮退任董事、執行副總裁，一年后，徹底退場。

“吹哨人”與千億房企

郁亮在中國房地產市場擁有非凡影響力。除了掌舵的萬科作為行業標桿，他的“吹哨人”身份，在中國房地產市場有著不可磨滅的印記。

郁亮掌管萬科時，有幾件事至今讓人記憶猶新。

2001年，36歲的郁亮正式接任萬科總裁，那一年，公司銷售額約30億元。

2004年，萬科年度銷售額91.6億元?。就在這一年，郁亮發出驚人之語，萬科的目標是“10年1000億元”，曾受到廣泛質疑。

為了支撐這一目標，郁亮主導搭建適配千億規模的管理平臺，通過系列并購擴充土儲。2008年，郁亮提出高周轉的“5986模式”：拿地5個月動工、9個月開盤、普通住宅占比80%以上、開盤當月銷量達60%。當年，萬科銷售額逆勢增至478.7億元，市場占有率提高到2.34%。

2010年，萬科提前4年達成千億銷售目標，以1081億元的銷售額成為中國首家銷售額突破千億元的房企。

2014年，萬科銷售額達到2151.3億元?，同比增長?25.9%，當年盈利157.45億元。

郁亮沒有蒙眼狂奔。郁亮首次提出“房地產行業進入白銀時代”的核心論斷，直言那個“人人彎腰便能撿得黃金”的野蠻生長時代已然不再。

不過，即便宣告地產時代轉折，但千億規模的萬科仍然向前慣性擴張，銷售額節節攀升：2015年2614.7億元，2016年飆升至3647.7億元，2017年一舉突破5000億大關，2018年超過6000億元。

這一年，房地產市場異常火爆，激進拿地、加杠桿擴張，沖擊千億規模一時成了大部分房企目標。就在此時，郁亮在一次內部會議上高喊“活下去”，招來爭議，不少人指責郁亮危言聳聽。

直到地產行業寒冬不期而至，郁亮作為“吹哨人”的前瞻性被證明。

2020年，房地產市場進入深度調整期，部分高杠桿房企風險暴露，萬科因提前降負債、控杠桿，在調整初期仍保持了相對穩健的財務狀況。

然而，盡管最早預警風險，但郁亮恐怕也未預料到房地產市場調整程度如此之深，市場變動如此復雜。

2021年，萬科利潤下滑，郁亮公開致歉。2022年，郁亮稱“房地產進入黑鐵時代”，萬科需要“破釜沉舟、背水一戰”。

遺憾的是，隨后幾年，萬科資金壓力日益顯現，評級下調、債務談判、業績虧損等挑戰接踵而至。2024年，萬科歸母凈利潤虧損達494.78億元。

為應對危機，郁亮推出“瘦身健體”方案，承諾兩年內壓降債務規模千億元，并盤活存量資產。

但直至退場，郁亮的降債、脫困目標仍未實現。

萬科債務化解仍臨考驗

郁亮到齡退休，萬科的公告引發市場高度關注。

從公告內容看，行文簡潔冷靜，沒有明顯感情色彩，更沒有對郁亮在萬科的工作做出評價，沒有諸如“感謝”之意。在市場看來，這是一份不同尋常的公告。

近期，同為地方國資實際控制的紫金礦業前董事長陳景河到齡退休，紫金礦業在公告中不乏溢美之詞，并聘其為終身榮譽董事長。

萬科過往高管辭職，萬科通常會在最后對其在任職期間做出的貢獻表示感謝。如2017年—2021年，公司前董事李強強、唐紹杰、肖民，以及監事廖綺云辭職時，萬科在公告中對其在任職期間所做的貢獻表示衷心感謝。

郁亮辭職，為何沒有收獲“公告中的感謝”？

有分析人士猜測稱，這可能存在三種可能性。第一，郁亮雖然退休，但可能并未真正平安落地。近年來，萬科多名區域高管出事，2025年10月，郁亮搭檔、干了七年總裁的祝九勝被采取刑事強制措施。有傳聞，針對郁亮的舉報也有發生，諸如操控萬科等；第二，萬科已經進入深鐵時代，權力結構已經發生轉移，不再需要情感性收尾；第三，也可能是最為重要因素，萬科正面臨流動性壓力。

盡管郁亮提前“吹哨”，但在他掌管下，萬科還是未能逃脫寒冬劫難。在外界看來，郁亮多多少少有一定責任，郁亮締造的萬科文化、制度可能有弊端。

如今的萬科，正面臨生死考驗。

2025年三季報顯示，公司1—9月營業收入1613.9億元，歸母凈虧損280.2億元。房地產開發業務稅后毛利率已降至2.0%。

更為嚴峻的是財務壓力。截至2025年9月末，萬科資產負債率73.51%，期末有息負債3391.78億元，而貨幣資金只有656.77億元；前三季度的財務費用達50.66億元，同比增加11.41億元，增長率29.07%。前三季度，萬科的經營現金流凈額為-58.89億元，同比下降21.50%。

經營虧損，經營現金流凈流出，萬科基本上喪失了造血能力。

公開數據顯示，目前，萬科境內債務共計160.98億元，其中，一年以內的債務占比達84.61%，總金額123.66億元；未來12個月內的兌付高峰在2026年7月，為48.66億元。

截至2025年11月12日，深鐵集團已累計向萬科提供借款達307.96億元。

深鐵集團向萬科“輸血”還能持續多久？這在市場上引起了一定爭議。2025年11月20日，在萬科2025年第一次臨時股東大會上，萬科新任董事長黃力平首次公開亮相并明確表態：“作為大股東，深鐵將與各方一起，不懈努力，幫助萬科有序化解風險，擺脫困境，推動萬科重回健康發展軌道。”

萬科正在探索以債務展期這種市場化方式來化解債務壓力。

2025年11月末，萬科首次啟動債務展期流程，針對余額20億元、原定于12月15日到期的中期票據“22萬科MTN004”提出展期方案，打破了成立以來無債務展期的紀錄。

但是，萬科先后三次優化展期方案，仍未獲得通過，且另外一筆37億元到期債券“22萬科MTN005”的展期一年議案也未獲通過。

債務展期方案未通過，一度程度上反映投資者對萬科未來償債能力信心不足。1月21日，萬科上述兩筆合計57億元債券擬再召開持有人會議，審議展期相關事項。

郁亮謝幕，地產仍在低谷，萬科尚未脫困。萬科能否順利穿越周期，進入新的發展階段？答案，只能交給時間。

郁亮。視覺中國圖