并軌落地！上海公租房與保租房合并首批項目啟動！

近期，上海國有企業租賃住房品牌城方發布重磅公告，旗下8個公寓（原公租房）自2026年1月1日起，將統一按照保障性租賃住房相關政策實施供應管理。改革之后這些項目基本沒有大的改變，原租戶租金價格不變，原公租房申請輪候序號不變，合同到期后滿足條件可以續租，不滿足退出。

▲8個項目的具體信息 圖片來源：租在上海-城方公眾號

城方這個動作落地標志著“公租房與保租房并軌”改革正式從政策層面進入實際運營階段。那么，公租房轉為保租房有何變化？對上海有何影響？

公租房與保租房并軌，并不是簡單的政策合并，本質上是上海住房保障體系從 “以戶籍和收入為核心” 向 “以就業居住需求為核心” 的戰略轉型。

一、公租房與保租房并軌的深層原因

1、管理效率與資源的整合

從這兩種類型的保障性特點來看，公租房與保租房在申請條件、審核流程、租金標準、運營管理上存在差異，形成了兩套并行或部分重疊的管理體系。這在一定程度上導致了行政資源分散、管理成本增加，可能出現保障對象交叉、政策邊界模糊的情況。并軌有利于統一政策框架、簡化管理流程、整合信息資源，提升整個住房保障體系的運行效率和透明度，讓保障資源更精準、更高效地配置。

表：上海公租房與保租房主要區別對比

類似城方旗下8個公寓改成保租房后，管理者、租住方式、租戶的利益等方面并沒有特別大的影響，說明兩者重疊的地方高，轉換絲滑。

2、統一資產屬性，為資產金融化鋪路

保租房政策相較于傳統公租房，在房源籌集方式上更靈活，在準入條件上更寬松，在政策保障、金融支持上更完善，在資產退出上成功案例更多。并軌不只是簡化管理，更是統一資產屬性，讓原來零散、限制多的公租房能變成標準化的、可融資的資產包。這樣，像城方這樣的國企就能用保租房政策去運營，未來可能打包發行REITs，吸引社會資本，形成投資閉環。

3、公租房從政府主導向市場化轉變

此前公租房作為純粹的公益性資產，其建設、運營和維護高度依賴財政持續投入和補貼，形成了沉重的靜態資產和長期管理負擔。公租房在實際執行種存在一些問題：

一是公租房內部存在兩極分化，熱點地段輪候長龍，非熱點空置率高，需要委托給像“城方”這樣的國企平臺市場化運營，提升服務與資產維護水平。

二是租金定價上，公租房按略低于市場租金確定，但由于市場化建設運營的保障性租賃房和公共租賃住房供應時間有先后，初始定價差異較大，導致前期公租房實際供應價格相對更低。但是隨著房屋折舊、每年調漲、市場整體租金下跌，導致同品質的公租房和市場價房屋租金差距越來約小，排隊棄號的人數變多。因此，公租房價格定價與市場走向不一致帶來保障性住房的初衷違背、管理成本增加等問題。并軌后按照市場化運營，可以消滅行情輪差，隨著市場靈活波動，保租房更靈活的租金定價機制，能產生更穩定、可預期的現金流。

三是降低財政負擔。公租房融資渠道單一主要依賴財政資金、政府債券，社會資本參與意愿低，資產難以估值和交易，鎖定了大量財政資金。并軌后減輕當期財政壓力，通過金融工具將存量資產變現，回收資金用于新項目建設或其他民生支出，通過市場化機制吸引社會資本參與新建。

二、公租房與保租房并軌將加速落地

城方公寓轉變保租房項目僅是星星之火。從2011年開始，上海積累了相當數量的公租房房源，這些存量資源未來將其逐步納入保租房體系統一管理，如上海長寧公租房運營公司已經申請更名為長寧保障性住房有限公司，并已向房管局請示將部分公租房調整為保障性住房，其他的區域也會很快跟上，這些房源能夠迅速提升保租房的供給總量和服務覆蓋面。未來上海何時會推出首單以并軌后的保租房（含原公租房）為底層資產的REITs產品，這將是改革成果的關鍵標志。

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