為何我國不降房價？坦白說，“真實原因”有4個

為何我國不降房價，坦白說，背后是有原因的，聽完你就明白了。

近年來關(guān)于房價該不該下調(diào)的討論一直沒停，有的人覺得，“高房價擠沒了居民的消費空間，還讓社會矛盾變突出”

也有人感嘆，“房價居高不下，買不起的人只能望樓興嘆。”

但你發(fā)現(xiàn)沒有，歷史上幾乎從來沒有過搞“一刀切”降價的做法，這是為什么呢？

其實這背后有多個方面的因素考慮，結(jié)合最新的市場情況和政策動向，不直接降價的原因總結(jié)下來有4點：

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土地財政依賴是地方財政的隱形支柱

土地出讓收入長期都是地方的重要財源，關(guān)于這一點，咱們可以從機構(gòu)分析看出來：

比如“國民經(jīng)略”有文章分析：土地財政依賴度，一般可用賣地收入與一般公共預(yù)算收入之比來衡量。

如果以賣地收入/一般公共預(yù)算收入衡量土地財政依賴度，在主要大中城市里，13城土地財政依賴度超過100%，其中杭州、佛山兩地超過140%，位居全國前三。

南京、武漢、廣州、西安、貴陽、南寧、常州、珠海、溫州、昆明、長春等地超過100%，這其中不乏弱二線乃至三四線城市。

相比而言，北京、上海、深圳土地財政依賴度全國最低，是少有的幾個不到50%的城市。

土地財政依賴度超過100%，意味著什么？比如2020年，在全國300多個地市中，只有16市一般公共預(yù)算收入超過1000億元。而一般預(yù)算收入，相當(dāng)于狹義的財政收入，等于是稅收收入與非稅收入之和，非稅收入主要包括行政收費、罰沒收入等。

可以說，大多數(shù)城市的賣地收入已經(jīng)超過了狹義上的財政收入，成為地方主要的財力來源。

再看看去年，全國土地出讓收入大致為七萬多億元，占地方政府總收入的近三成，有些三四線城市這個比例甚至超過四成。

這也就意味著，如果房價大幅下跌，土地市場可能會受直接沖擊，地方財收就會銳減，進(jìn)而影響到基建投資和公共服務(wù)供給，比如之前就有某個中部城市，因為土地流拍增多，不得不暫停地鐵建設(shè)規(guī)劃。

這種土地、財政、城市發(fā)展的緊密鏈條，決定了房價穩(wěn)定對地方經(jīng)濟(jì)有多重要。

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金融系統(tǒng)安全也要考慮，要避免硬著陸引發(fā)連鎖反應(yīng)

房地產(chǎn)和金融系統(tǒng)綁得特別緊，關(guān)于這一點，今年初《求是》雜志刊發(fā)題為《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》的文章就首次明確提出，“房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性”

文章說，“房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性，關(guān)聯(lián)性強、涉及面廣、社會關(guān)注度高，加強預(yù)期管理對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有特殊重要性。”“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財富的重要來源，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位舉足輕重。房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局穩(wěn)定，事關(guān)人民群眾切身利益。”

如果用數(shù)據(jù)說話，到今年二季度，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占到銀行貸款總量的近三成，其中個人房貸和開發(fā)商貸款是大頭。

這也就意味著，如果價格出現(xiàn)大幅下行，開發(fā)商資金鏈容易出問題，進(jìn)而可能導(dǎo)致樓盤爛尾、銀行壞賬增加，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

之前恒大的問題已經(jīng)讓大家看到行業(yè)的脆弱性。而現(xiàn)在的政策也更傾向于用保交樓專項貸款、預(yù)售資金監(jiān)管這些措施化解風(fēng)險，而不是主動戳破泡沫。

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人口與城市化帶來的需求結(jié)構(gòu)正在重塑

雖說2022年開始，這幾年我國一直處于人口負(fù)增長趨勢，但城市化率還在推進(jìn)，核心城市的人口也一直在凈流入。

根據(jù)廣東省統(tǒng)計局核定結(jié)果，深圳市2024年末常住人口為1798.95萬，同比增加19.94萬，廣州增加15.1萬…

拉長周期來看，有機構(gòu)分析，從2020年到2024年，北上廣深四大一線城市凈流入人口有500-600萬，而同期三四線城市凈流出人口可能達(dá)到1800萬。

比如2024年，常住人口下降超過20萬人的省份共有6個：

山東（-42萬）、河南（-30萬）、湖南（-29萬）、遼寧（-27萬）、吉林（-22萬）、山西（-20萬）。

過去10多年來，東北三省累計減少了1000多萬人。

這種人口流動帶來的分化，讓一線的住房需求還有韌性，三四線卻要面臨去庫存的壓力，這種背景下，政策層面就需要“因地制宜”，不能一刀切降價，否則可能會加劇區(qū)域失衡。

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房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”之一

雖然房地產(chǎn)行業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已經(jīng)有所下降，2020年是7.3%，去年是5.8%，但它依舊影響著建材、家電、裝修等幾十個行業(yè)，直接帶動超過五千萬人就業(yè)。

此前經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平就表示：房地產(chǎn)作為第一大支柱行業(yè)，關(guān)聯(lián)60多個行業(yè)、幾千萬人就業(yè)，穩(wěn)樓市對于穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險至關(guān)重要。

所以，如果在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期房價跌得太快，很多人會覺得“財富縮水”，消費信心受挫，反而會拖累整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

今年一季度新房銷售面積雖然同比下降了3個百分點，但比起去年同期26%的降幅已經(jīng)改善很多，這也說明市場在政策托底下正在逐步企穩(wěn)。

所以當(dāng)前的政策更傾向于“穩(wěn)”，更注重通過長效機制實現(xiàn)軟著陸，比如通過降低首付、調(diào)整利率、支持保障房等方式，逐步引導(dǎo)市場平穩(wěn)過渡，避免價格大幅波動造成沖擊。

總結(jié)：房價不簡單是一個數(shù)字，它連著地方財政、金融安全、人口流動和經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜系統(tǒng)工程。直接大降雖然短期看似“解氣”，但可能引發(fā)更大風(fēng)險。

現(xiàn)在的思路是給市場時間，慢慢消化、優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，或許這才是更穩(wěn)妥的選擇，

而對我們普通人來說，看懂這個大邏輯，才能更冷靜地看待市場變化，做出更明智，最適合自己的選擇。