北京甲級寫字樓平均租金繼續下調 環比下降2.6%

全球知名的房地產服務商第一太平戴維斯，于近日發布2025年第四季度北京房地產市場研究成果，全面回顧年末北京寫字樓、商業零售及大宗投資等不同細分市場的季度表現，總結2025年全年北京房地產市場的發展形勢，并對2026年的房地產市場走勢做出預判與展望。

2025年第四季度，行至年末的北京甲級寫字樓市場繼續平穩態勢，租賃需求持續有序釋放。供應方面，本季度內未有新項目入市，而2025年全年北京寫字樓市場新增供應合計僅為6.7萬平方米，供應端強度較去年大幅下降，市場整體去化壓力也有明顯緩解。需求端方面，全市甲級寫字樓活躍度維持穩定，四季度吸納量錄得約6.9萬平方米，自2023年三季度以來，全市寫字樓市場已經連續10個季度錄得正吸納；2025年全年，全市甲級寫字樓市場年度累積凈吸納量達到29.2萬平方米，略超去年全年的吸納總量。總體來說，北京寫字樓市場的結構性調整已取得階段性的成果。

得益于全年良好的吸納情況，四季度全市甲級寫字樓平均空置率繼續下調，環比下降0.5個百分點至18.5%，同比下降1.5個百分點。租金方面，截止至2025年底，全市甲級寫字樓平均租金繼續下調，至每平方米每月218元，環比下降2.6%。盡管全市租金水平仍舊處于下行通道，但逐季度的降幅正在收窄，這反映出業主方正在逐漸擺脫單純依賴降價讓利操作、轉而規劃更具針對性的長期發展戰略，讓租金的調整更趨合理性。

在經歷了連續兩年供應端的溫和表現后，未來三年北京甲級寫字樓市場將密集迎來一批新項目的入市，預計未來三年的年平均供應量將達到約61萬平方米，這不僅會給存量市場帶來新的挑戰，更將打破階段性趨于穩定的供需格局，推動市場進入新一輪的競爭與調整。對業主方而言，面對即將到來的供應潮，亟需摒棄短期招商思維，規劃更具針對性的長期發展戰略：一方面要優化現有租戶結構、穩固核心租戶，通過定制化的續租方案、升級物業服務等方式提高優質客戶的留存率；另一方面需主動出擊吸納新客，注重以客戶需求為價值導向，加速空置的去化進程。唯有通過精細化運營筑牢資產韌性，才能順利穿越市場周期，為迎接寫字樓市場的新發展階段做好準備。

2025年的北京商業零售市場憑借“存量煥新+增量補位”模式持續穩步發展，存量項目通過文化融合、場景創新實現品質升級，新建項目精準匹配區域消費需求。四季度，北京零售市場共有5個新項目入市，新增零售面積約45萬平方米。截止至2025年底，北京零售市場全年累計新開業的零售項目達118萬平方米，涵蓋購物中心、商業街區和奧特萊斯等多種業態，市場供給端呈現增量入市與存量煥新并行的特征，新建項目穩步推進，同時存量項目的升級改造節奏也在不斷加快。

四季度，在優質新項目入市以及存量項目升級調改的帶動下，全市優質購物中心平均空置率環比下降1.7個百分點至6.9%。其中核心商圈購物中心空置率環比下降1.6個百分點至8.4%，次核心商圈購物中心空置率環比下降2.4個百分點至6.6%。同期，北京零售市場各商圈通過招商調改持續優化，全市優質購物中心平均租金降幅明顯收窄，首層平均租金調整至每平方米每月746.3元，環比微降0.3%。其中，核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣1,272元，環比微降0.3%；次核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣563.7元，環比微降0.2%。

展望2026年，北京零售市場將繼續堅持“多元融合”與“區域均衡”的發展策略，步入高質量發展新階段。持續推出的利好政策將賦能國際消費中心城市建設，“文商旅體展”深度融合成為行業趨勢。而商業零售項目將聚焦消費場景與體驗升級與業態創新，進一步激活消費潛力，其中新建零售項目聚焦消費版圖的完善與區域均衡布局，助力城市商圈多中心格局持續優化；存量改造將延續“從單一功能到多元體驗”路徑，通過業態重構、空間升級提升運營效能。隨著消費信心穩步回升、市場供給質量不斷提升，預計未來全市零售市場整體呈現穩步復蘇、活力增強的良好發展局面。

北京大宗投資市場在2025年末表現穩定，四季度大宗投資市場累計成交金額約為人民幣38億元，較上季度成交額翻了一番。當季度的成交案例包括核心區域的寫字樓資產、醫藥產業園區、長租公寓等若干項目，均在本季度完成交易。2025年全年，北京大宗投資市場累計成交額約為234.15億元，較去年下降31.7%。

北京大宗投資市場在日趨復雜的宏觀經濟背景下持續調整，因而導致機構投資者普遍秉持謹慎態度。但值得注意的是，2025年的大宗投資案例呈現出鮮明的傾向性、更加聚焦特色賽道。總體來看，目前買家結構以內資的機構及實體企業為絕對主導，投資者更加關注所收購資產的綜合品質、運營情況、現金流安全性以及長期穩定性，而寫字樓、優質零售空間、長租公寓等幾類資產繼續成為潛在的投資焦點。

回顧2025年，房地產市場延續深度調整態勢，其中新房市場銷售出現邊際減弱態勢、二手房市場則依托于“以價換量”；商辦市場方面，寫字樓市場需求逐步回暖、多項提振消費政策推動零售市場平穩增長。整體而言，2025年中央從政策層面打出了更具針對性的穩樓市政策“組合拳”，在利好政策加力下房地產市場在年內實現了局部修復，但市場整體復蘇、筑底反彈仍面臨諸多挑戰。

展望未來，2026年有望成為房地產的“政策提振年”，尤其是開年階段中央就釋放重磅政策風向標，強調改善和穩定房地產市場預期的重要性，“盡可能縮短調整時間，熨平市場波動”、“政策要一次性給足，不能采取添油戰術”，體現出穩地產的緊迫性與決心。預計在2026年初，一系列利好政策有望發力，包括“取消相關限制性措施”、“鼓勵不動產投資信托基金繼續擴大范圍”等改善和穩定市場的措施將加速落地，有望進一步激活市場，提振房地產從業者與商品房消費者的信心。