港股共振+供需反轉，香港樓市開啟數年上行周期

文：葉松

香港樓市轉勢向好。摩根士丹利在最新研報中明確指出，香港住宅價格自2018年以來累計下跌30%后，已于2025年見底回升5%，2026年將進一步上漲10%，2027年延續上揚態勢，標志著樓市正式進入上行周期。幾乎同時，花旗將2026年香港樓價升幅預測從原本的3%大幅上調至8%，直言這一調整源于2025年4.7%的實際漲幅遠超預期，更堅定看好香港樓市開啟“數年上升周期”。

兩大投行的樂觀并非空穴來風，而是建立在對市場基本面的深度研判之上。花旗在研報中拆解了五大核心支撐：新增土地供應量處于14年來最低水平且低于銷售量，供需格局持續改善；截至2025年9月，一年內可用供應量減少1萬戶，住宅貨量消化速度加快；2026年起新盤銷售量將轉為凈增長，預計達2.1萬戶，創下2019年以來新高，而未來2-3年竣工量將穩步下降，2026年預計僅2萬套，市場供不應求態勢將愈發明顯；非本地學生簽證獲批量每年增加1萬份，2026年將達9萬份，疊加每年16萬人的人才流入規模，為租賃市場和未來置業需求提供持續動力；2023-2025年累計樓價增長已達20%，毛租金收益率升至3.5%，70平方米以下房屋實現盈虧平衡，投資屬性顯著修復。

摩根士丹利則進一步強調利率環境與市場信心的雙重支撐。隨著美聯儲進入降息周期，香港聯系匯率制度下的按揭利率同步下行，部分銀行按揭利率低至2%，而同期租金回報率普遍在3%-5%之間，形成了“供平過租”的良性格局——租金收入足以覆蓋房貸成本，甚至還有盈余，這一變化極大激活了投資需求，也為房價上漲奠定了堅實基礎。同時，該行將香港房地產評級上調至“吸引”，并同步調高新鴻基地產、恒基地產等龍頭發展商的目標價，認為行業復蘇將推動發展商重拾增長動力，估值有望實現重估。

量價齊升+股樓共振

大行的樂觀預判，早已在市場數據中得到印證。港府土地注冊處的數據顯示，2025年全年整體樓宇買賣合約達80702宗，同比上升18.7%，創四年新高；其中住宅樓宇買賣登記62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上升18.3%及14.4%，呈現出扎實的“量價齊升”態勢。進入2026年，熱度更是持續攀升，1月前五天就錄得6宗逾億港元豪宅成交，數量較去年1月全月高出1倍，美聯物業預測當月一手新房成交量將突破2000宗，創2013年以來最佳開局。

樓市的回暖，與港股的強勢表現形成了鮮明的“共振效應”。回顧歷史，恒生指數的走勢往往領先香港樓市數個月，2003年SARS后、2009年QE貨幣寬松周期中，均出現過“股市先漲、樓市跟漲”的規律。2024年9月以來，恒生指數持續上漲超44%，2025年年內累計漲幅更是高達54.22%，恒生科技指數上漲66.29%，港股IPO融資額重奪全球首位，資本市場的繁榮催生了強勁的財富效應。

這種財富效應正持續外溢至樓市：阿里巴巴斥資約70億港元洽購銅鑼灣港島壹號中心，從租戶變身業主，鎖定長期辦公成本；前阿里CEO張勇個人斥資5354萬港元購入半山名廈高層單位，成為高凈值人群資產配置的典型案例。豪宅市場率先受益，2025年前三季度逾億元一手豪宅累計成交45宗，總金額達102億港元，較上半年分別激增50%和67.5%，西半山、山頂等核心區域二手房均價突破每平方尺5萬港元，太平山景觀單位單價更是飆升至8萬-12萬港元。財富效應的傳導并未局限于高端市場，300-800萬港元的剛需改善型物業成交同比增長35%，九龍東、將軍澳等板塊成為熱門選擇，不少買家坦言資金源自股市獲利，印證了市場熱度的梯度擴散。

租金市場的表現則更為堅挺，成為樓市回暖的“壓艙石”。香港差餉物業估價署數據顯示，截至2025年7月，住宅租金指數已連續八個月上漲，報196.3點，接近2019年8月的歷史高位200.1點，創下近6年新高。地鐵口房源空置率普遍低于3%，部分區域租金回報率可達4%-5%，形成“租金托底、房價穩升”的良性循環。值得關注的是，新界板塊租金漲幅逐漸超過港島和九龍，核心原因是“高才通”計劃吸引大量內地人才及留學生涌入，帶來旺盛的租賃需求，而新增供應有限，進一步推升了租金水平。租金的持續上漲不僅反映了居住需求的剛性支撐，更改善了房地產的投資屬性，吸引更多資金入場。

供需反轉+政策紅利

香港樓市的轉勢，本質上是供需關系逆轉與政策紅利釋放的必然結果。在供應端，新增土地供應的持續短缺成為推動房價上漲的核心邏輯之一。花旗數據顯示，香港新土地供應量處于14年來的最低水平，且低于銷售量，這種“供小于求”的格局在未來數年仍將持續。雖然2025-2026年私人住宅年均落成約2萬個單位，但后續供應將逐漸回落，而一手市場庫存消化周期仍處于合理區間，隨著需求的持續釋放，供需缺口將進一步擴大。

需求端的支撐則更為多元，外來人口流入成為重要增長引擎。香港近年來不斷優化的人才政策成效顯著，“高才通”計劃、優化后的資本投資者入境計劃等，持續吸引內地及全球人才涌入。花旗預測2026年非本地學生簽證獲批量將達9萬份，人才流入量保持在16萬人左右，這些新增人口帶來的居住需求，既支撐了租賃市場，也為未來置業需求埋下伏筆。與此同時，資本投資者入境計劃將5000萬港元以上住宅物業納入投資范圍后，2025年上半年該價位段住宅成交量同比上升40%，成交金額增長43%至480億港元，高凈值人群的資產配置需求進一步激活了高端樓市。

政策紅利的持續釋放則為樓市回暖保駕護航。“全面撤辣”后，非永居買家節省15%額外印花稅，一套5000萬港元的物業可直接省下750萬成本，極大降低了入市門檻。2025年初，香港將征收100港元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元，進一步降低了剛需群體的置業成本。加上美聯儲降息周期帶來的低息環境，當前H按息跌至2%左右，一套1億港元豪宅的月供較去年高位減少近4萬港元，“以租養貸”的可行性顯著提升，極大刺激了投資需求和自住需求的釋放。

開發商的積極表現也印證了市場信心的回升。新鴻基地產、恒基地產等龍頭企業不僅加快了新盤推售節奏，更憑借核心地段的土地儲備和舊樓改造項目，成為市場焦點。摩根士丹利將新鴻基地產目標價從105港元拉高至125港元，看好其“賣房+收租”的攻守兼備模式；將恒基地產目標價從30港元上調至36港元，押注其土地儲備在樓市回暖后的價值重估；對常石集團更是從“與大市同步”直接升級為“增持”，目標價大幅提升至47港元，彰顯對發展商盈利改善的強烈預期。2026年初，信置、中海外與嘉華國際合作發展的錦上路柏瓏系列項目熱銷，部分單位呎價高達16688港元，進一步印證了市場對優質新盤的追捧。

對于置業者而言，當前正處于“股市盈利兌現+政策紅利窗口+低息環境”的黃金交叉點：高端買家可把握核心區豪宅的稀缺增值機遇，剛需群體能借助低息政策實現置業夢想，投資者則可依托“租金托底、房價上漲”的良性循環獲取穩定回報。對于開發商而言，供需缺口的擴大與市場信心的回升，將推動項目去化加速與盈利改善，龍頭企業的估值重估空間值得期待。

展望未來數年，隨著香港經濟的持續復蘇、人才政策的深化落實、資本市場的繁榮發展，香港樓市的上行周期有望持續深化。這座國際金融中心的房地產市場，正重新煥發活力。