新時(shí)期城市更新視角下推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量布局的重要意義及路徑研究

作者：趙睿翔

賽迪顧問(wèn)

東部城區(qū)研究中心

分析師

一、城市更新的時(shí)代內(nèi)涵

城市更新是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展、滿(mǎn)足人民美好生活需要的綜合性戰(zhàn)略行動(dòng)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)67%，城市發(fā)展進(jìn)入以存量提質(zhì)為主的新階段，城市更新成為轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式、破解“城市病”的必然選擇。2025年中央城市工作會(huì)議明確“以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國(guó)特色城市現(xiàn)代化新路子”。城市更新通過(guò)盤(pán)活低效空間資源優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，培育消費(fèi)新場(chǎng)景激發(fā)內(nèi)需潛力，依托科技賦能提升城市韌性，為構(gòu)建新發(fā)展格局、培育新質(zhì)生產(chǎn)力提供核心支撐。

城市更新是推動(dòng)城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略性舉措。我國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的重要時(shí)期，城市更新是推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式從粗放型外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約型內(nèi)涵式發(fā)展的具體體現(xiàn)。這表明城市建設(shè)由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)，逐步轉(zhuǎn)向以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)改造，促進(jìn)資本、土地等要素根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律和國(guó)家發(fā)展需求優(yōu)化再配置，從源頭上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

城市更新是擴(kuò)大內(nèi)需、構(gòu)建新發(fā)展格局的重要路徑。城市作為現(xiàn)代化建設(shè)的引擎，是擴(kuò)內(nèi)需補(bǔ)短板、增投資促消費(fèi)、建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的關(guān)鍵區(qū)域。通過(guò)謀劃推進(jìn)一系列城市建設(shè)領(lǐng)域的民生工程和發(fā)展工程，城市更新有助于充分釋放發(fā)展?jié)摿Γ纬尚碌慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。城市更新不僅能有效拉動(dòng)投資和消費(fèi)，更能通過(guò)對(duì)閑置土地、老舊建筑的盤(pán)活利用，激發(fā)城市經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、新模式的應(yīng)用推廣，進(jìn)而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和科技創(chuàng)新發(fā)展。

城市更新是取得城市發(fā)展突破性進(jìn)展的直接手段。以往的城鎮(zhèn)化過(guò)程中，一些城市積累了基礎(chǔ)設(shè)施不完善、功能布局不合理、人居環(huán)境質(zhì)量不高等“城市病”。城市更新旨在通過(guò)補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板，開(kāi)展危房、老舊小區(qū)改造，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，修復(fù)生態(tài)系統(tǒng)，保護(hù)傳承歷史文化等，提升城市品質(zhì)和管理服務(wù)水平。城市更新是踐行以人為本發(fā)展理念、堅(jiān)持投資于物和投資于人緊密結(jié)合的具體體現(xiàn)，創(chuàng)造更加安全舒適、方便高效、宜居宜業(yè)的發(fā)展環(huán)境，助力城市、城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)現(xiàn)新的突破。

二、在城市更新中推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量布局的意義

傳統(tǒng)城市更新工作以推進(jìn)外立面改造、水電和基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)升級(jí)為主，對(duì)城市、城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的帶動(dòng)作用有限。新時(shí)期的城市更新工作，應(yīng)秉持以產(chǎn)業(yè)為核心引領(lǐng)的高質(zhì)量發(fā)展思維，讓城市更新成為城市高質(zhì)量發(fā)展的落腳點(diǎn)和蓄能器。在城市更新工作中融入產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展布局，是推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、培育新發(fā)展動(dòng)能的重要路徑。這不僅是空間形態(tài)的更新，更是經(jīng)濟(jì)功能、社會(huì)結(jié)構(gòu)和治理模式的系統(tǒng)性重構(gòu)。產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量布局為城市更新提供了可持續(xù)的內(nèi)生動(dòng)力和明確的方向指引，確保更新工作能夠切實(shí)服務(wù)于城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)從“物理更新”到“功能活化”的質(zhì)的飛躍。

意義一：優(yōu)化城市功能布局

推動(dòng)產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化重組，為優(yōu)化城市功能布局筑牢物理基礎(chǔ)。新時(shí)期的城市更新超越了過(guò)去以外觀整治和基礎(chǔ)配套為主的模式，更加注重盤(pán)活存量低效用地，為城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)活力提升提供實(shí)質(zhì)性載體。針對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量資源，以功能置換和品質(zhì)提升等方式釋放出新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。將閑置廠房、廢棄倉(cāng)庫(kù)改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)或科技孵化器，吸引數(shù)字、藝術(shù)、設(shè)計(jì)、媒體乃至人工智能、科技金融等新興產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)集聚。通過(guò)促進(jìn)高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在中心城區(qū)集聚發(fā)展，引導(dǎo)傳統(tǒng)低效產(chǎn)業(yè)外遷或轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而優(yōu)化城市整體的產(chǎn)業(yè)空間布局和土地利用效率。產(chǎn)業(yè)空間的重構(gòu)直接支撐了城市功能結(jié)構(gòu)的完善，使城市更新成為優(yōu)化城市功能布局、提升城市綜合承載力的有效舉措。

意義二：增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性

培育壯大新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展韌性。在對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)、老舊廠區(qū)等進(jìn)行更新改造時(shí)，注重營(yíng)造多元消費(fèi)場(chǎng)景，引入時(shí)尚零售、創(chuàng)意餐飲、娛樂(lè)和文化體驗(yàn)、數(shù)字動(dòng)漫等新業(yè)態(tài)，能夠有效激發(fā)居民消費(fèi)潛力。這種業(yè)態(tài)更新不僅局限于商業(yè)層面，更推動(dòng)了城市區(qū)塊從單一經(jīng)濟(jì)功能向復(fù)合品質(zhì)功能的轉(zhuǎn)變。將傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)與文化旅游等業(yè)態(tài)深度融合，打造集零售、餐飲、娛樂(lè)及文化體驗(yàn)于一體的文旅商業(yè)綜合體，或是以微更新方式改造老舊菜市場(chǎng)、老舊街道，在保留市井風(fēng)貌基礎(chǔ)上引入多元業(yè)態(tài)，形成新型文化創(chuàng)意場(chǎng)景。產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市更新的深度融合，創(chuàng)造了以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和增值服務(wù)為支撐的發(fā)展新模式，降低了經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)單一產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)，增強(qiáng)了城市經(jīng)濟(jì)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)的穩(wěn)定性和韌性。

意義三：激發(fā)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活力

構(gòu)建富有活力的創(chuàng)新生態(tài)，持續(xù)激發(fā)城市高級(jí)形態(tài)的內(nèi)生動(dòng)能。通過(guò)加大“科研+高端制造”等混合產(chǎn)業(yè)用地供給，推動(dòng)建設(shè)高水平的中試平臺(tái)和基地，可以加速科技成果向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化。上海龍湖藍(lán)海引擎淡水河畔科創(chuàng)園，由舊工業(yè)園改造而成，吸引了智能制造、生物技術(shù)等領(lǐng)域的科創(chuàng)企業(yè)入駐，有效實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚。圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，在城市更新區(qū)域內(nèi)構(gòu)建新型職住平衡的復(fù)合空間，就近配套高品質(zhì)的居住、教育、醫(yī)療、休閑等服務(wù)設(shè)施，能夠更好滿(mǎn)足創(chuàng)新人才的多層次需求。通過(guò)以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)的產(chǎn)城融合模式優(yōu)化產(chǎn)業(yè)生態(tài)，有助于吸引和留住高端人才、關(guān)鍵人才，為城市、城區(qū)構(gòu)建可持續(xù)的創(chuàng)新體系，提供堅(jiān)實(shí)的人才支撐和環(huán)境保障。

三、城市更新過(guò)程中產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量布局的瓶頸難題

（一）傳統(tǒng)思維慣性延續(xù)

傳統(tǒng)城市發(fā)展思維的慣性依然較大。許多更新項(xiàng)目仍帶有增量擴(kuò)張時(shí)期的特征，過(guò)于注重建筑與外立面的物理改造，對(duì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的長(zhǎng)期培育關(guān)注不足。部分項(xiàng)目追求短期形象提升，缺乏對(duì)產(chǎn)業(yè)功能植入和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的耐心與投入。在規(guī)劃設(shè)計(jì)與實(shí)施層面，與產(chǎn)業(yè)布局的銜接不夠緊密，導(dǎo)致更新后的區(qū)域缺乏持續(xù)的內(nèi)生發(fā)展動(dòng)能，可能面臨“好看不旺”的窘境。一些項(xiàng)目雖前期改造聲勢(shì)浩大，但對(duì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)培育缺乏系統(tǒng)性規(guī)劃，服務(wù)停留在基礎(chǔ)物業(yè)管理，未能真正解決企業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局的深層次需求。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施供給瓶頸

老舊片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施短板是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的硬約束。原有水電管網(wǎng)系統(tǒng)普遍老化，電網(wǎng)容量不足，難以滿(mǎn)足現(xiàn)代數(shù)據(jù)中心、高端研發(fā)制造等新興產(chǎn)業(yè)對(duì)能源穩(wěn)定性和容量的高標(biāo)準(zhǔn)需求。市內(nèi)交通擁堵、停車(chē)設(shè)施緊張、物流通道不暢等問(wèn)題若未能在更新中得到根本性改善，將直接增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)的隱形成本，降低對(duì)優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)主體的吸引力。受限于建成區(qū)的空間條件，5G網(wǎng)絡(luò)基站、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施的布局和全面覆蓋存在客觀難度，制約了智慧產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的形成。盡管老舊片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施得到改善，受限于區(qū)位和改造成本，改善后的片區(qū)仍舊面臨空間有限、租金較高、資源緊張等問(wèn)題，影響企業(yè)投資意向，使城市更新與產(chǎn)業(yè)發(fā)展難以形成閉環(huán)。

（三）產(chǎn)業(yè)政策銜接不足

產(chǎn)業(yè)政策與城市更新實(shí)踐之間存在斷點(diǎn)。城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃往往缺乏有效銜接，具體的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、準(zhǔn)入和管控要求未能有機(jī)融入城市更新項(xiàng)目的實(shí)施藍(lán)圖。現(xiàn)行政策體系對(duì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向型更新的針對(duì)性支持尚顯不足，特別是在用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換、容積率獎(jiǎng)勵(lì)、針對(duì)性稅收優(yōu)惠等方面缺乏配套激勵(lì)措施。項(xiàng)目審批流程可能涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、文保、消防、環(huán)保等多個(gè)職能部門(mén)，存在環(huán)節(jié)較多、溝通難度提升等問(wèn)題，嚴(yán)重影響產(chǎn)業(yè)植入的時(shí)效性和對(duì)市場(chǎng)機(jī)遇的把握。部分地塊存在歷史遺留問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，進(jìn)一步增加了協(xié)調(diào)難度。

（四）產(chǎn)業(yè)空間適配較弱

既有建筑和空間形態(tài)與新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求之間存在偏差。舊有的工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等在層高、承重、柱網(wǎng)間距等方面已固化，可能難以適應(yīng)研發(fā)設(shè)計(jì)、科技孵化、智能制造特別是“工業(yè)上樓”等新業(yè)態(tài)對(duì)空間靈活性和承載能力的要求。在城市更新過(guò)程中，對(duì)建筑形態(tài)、容積率、綠地率等指標(biāo)的控制若過(guò)于剛性，缺乏必要的彈性，會(huì)限制空間功能的靈活轉(zhuǎn)換和復(fù)合利用。此外，城市和中心城區(qū)的建成區(qū)內(nèi)可供更新的地塊往往呈現(xiàn)零碎化、土地性質(zhì)不統(tǒng)一等特征，部分更新項(xiàng)目呈現(xiàn)出的總體規(guī)模小、形狀不規(guī)則、風(fēng)格難統(tǒng)一的“零邊碎角”問(wèn)題，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間碎片化，難以形成規(guī)模適中、集中連片的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，提高了謀劃產(chǎn)業(yè)布局的難度，阻滯了產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的形成和完整產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建。

四、城市更新融合產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量布局優(yōu)秀案例

（一）廣州設(shè)計(jì)之都：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)典范

廣州設(shè)計(jì)之都位于廣州市白云區(qū)黃邊村，總用地面積約212公頃，建成載體超75萬(wàn)平方米，由廣州市規(guī)劃和自然資源局白云區(qū)分局等單位主導(dǎo)推進(jìn)，通過(guò)城市更新驅(qū)動(dòng)新業(yè)態(tài)培育，將最初以日化、服裝制造、汽修等為主的連片老舊村級(jí)工業(yè)園，轉(zhuǎn)型升級(jí)為以建筑設(shè)計(jì)、工業(yè)設(shè)計(jì)、時(shí)尚設(shè)計(jì)、數(shù)字設(shè)計(jì)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，成為粵港澳大灣區(qū)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)國(guó)際品牌集聚地，形成年產(chǎn)值超200億元的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

廣州設(shè)計(jì)之都打造“十字軸線引領(lǐng)、共享通廊串城、七大組團(tuán)互補(bǔ)、六大節(jié)點(diǎn)引爆”的空間結(jié)構(gòu)，出臺(tái)囊括土地儲(chǔ)備、舊村莊廠房改造、留用地開(kāi)發(fā)及拆違治亂等政策組合拳，以拆整結(jié)合的模式實(shí)施更新改造，通過(guò)劃分產(chǎn)業(yè)發(fā)展組團(tuán)、居住配套組團(tuán)、村莊微改造組團(tuán)等，分別制定再開(kāi)發(fā)策略。更新過(guò)程中充分考慮產(chǎn)城融合需求，精心塑造公共空間系統(tǒng)、街道界面和建筑風(fēng)貌，高標(biāo)準(zhǔn)配置公共服務(wù)設(shè)施，有序推進(jìn)平臺(tái)載體建設(shè)，支撐完善生產(chǎn)生活配套。同時(shí)，由區(qū)屬?lài)?guó)企統(tǒng)籌協(xié)調(diào)地上地下空間開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一對(duì)地下空間進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，保障地下空間開(kāi)發(fā)管理的連續(xù)性、一致性、統(tǒng)一性。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上，由政府統(tǒng)一推動(dòng)地塊規(guī)劃和招商引資工作，結(jié)合白云區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求、設(shè)計(jì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及廣州城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則，將產(chǎn)業(yè)需求精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為空間策略，布局大量商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供充足空間，引進(jìn)多家行業(yè)龍頭企業(yè)落戶(hù)。

廣州設(shè)計(jì)之都案例表明，城市更新可以與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)緊密結(jié)合。廣州設(shè)計(jì)之都探索的政策創(chuàng)新與集約開(kāi)發(fā)模式為破解土地低效難題提供了可行路徑，通過(guò)采取村級(jí)工業(yè)園改造與土地收儲(chǔ)、留用地落地相結(jié)合的方式，為高質(zhì)量發(fā)展提供了有力的土地要素保障，既優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)布局，又保障了村集體和村民的利益，兼顧公共利益與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)多方共贏。城區(qū)可以通過(guò)科學(xué)的產(chǎn)業(yè)定位謀劃和空間規(guī)劃指引，以城市更新重塑功能形態(tài)、產(chǎn)業(yè)布局和治理格局，實(shí)現(xiàn)從低效用地到高質(zhì)產(chǎn)出的轉(zhuǎn)變，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)蓄勢(shì)發(fā)展的新引擎。

（二）北京首鋼園區(qū)：工業(yè)遺產(chǎn)活化利用

首鋼園區(qū)是位于長(zhǎng)安街西延線與永定河交匯處的綜合性園區(qū)，規(guī)模690余萬(wàn)平方米，是北京市的傳統(tǒng)工業(yè)綠色轉(zhuǎn)型升級(jí)示范區(qū)、京西高端產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地及后工業(yè)文化體育創(chuàng)意基地，2016年北京冬奧組委入駐后加速推動(dòng)園區(qū)全面更新轉(zhuǎn)型發(fā)展。更新項(xiàng)目由首鋼集團(tuán)具體推進(jìn)，注重工業(yè)遺存保護(hù)利用，避免大拆大建，優(yōu)先工業(yè)遺存存量利用，石景山區(qū)深入實(shí)施城市更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，旨在打造首都城市復(fù)興新地標(biāo)，跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的路徑依賴(lài)模式。

首鋼園區(qū)的更新改造堅(jiān)持“能保則保、能用則用”的原則，加強(qiáng)工業(yè)遺存保留修繕。在對(duì)園區(qū)各類(lèi)工業(yè)資源開(kāi)展系統(tǒng)性摸底普查的基礎(chǔ)上，通過(guò)構(gòu)建分層級(jí)、差異化的保護(hù)利用框架，將園區(qū)劃分為三大區(qū)域，根據(jù)不同區(qū)域的特征提出相應(yīng)的保護(hù)與利用策略，構(gòu)建保留核心風(fēng)貌、加強(qiáng)文化傳承、完善新舊銜接的融合形象。依托保護(hù)利用框架，建立工業(yè)資源保留目錄，根據(jù)留存資源的不同特點(diǎn)，為園區(qū)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)提供剛性指導(dǎo)，確保特色工業(yè)遺產(chǎn)在城市更新過(guò)程中得到科學(xué)保護(hù)與有效活化利用。產(chǎn)業(yè)重塑上，園區(qū)聚焦體育+、科技+、會(huì)展業(yè)，將首鋼園打造成為北京新興文化時(shí)尚消費(fèi)符號(hào)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。園區(qū)將一高爐改造為科幻樂(lè)園、四高爐打造為綜合性場(chǎng)館，將工業(yè)建筑改造為文化消費(fèi)空間，通過(guò)這種更新模式，保護(hù)傳承工業(yè)風(fēng)貌并賦予空間新的功能，實(shí)現(xiàn)歷史與現(xiàn)代的文化交融。首鋼集團(tuán)還探索通過(guò)園區(qū)更新復(fù)興，牽引帶動(dòng)京西八大廠整體復(fù)興。為系統(tǒng)推動(dòng)“京西八大廠”的產(chǎn)業(yè)升級(jí)與空間重構(gòu)，加快科技創(chuàng)新政策全面覆蓋，石景山區(qū)通過(guò)研究制定專(zhuān)項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與實(shí)施指導(dǎo)意見(jiàn)，建立健全產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)與招商引資協(xié)同工作機(jī)制，優(yōu)先落地布局對(duì)片區(qū)具有引領(lǐng)帶動(dòng)作用的重大項(xiàng)目，持續(xù)引導(dǎo)和培育高端產(chǎn)業(yè)要素集聚，打造融合總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)設(shè)計(jì)、中試生產(chǎn)等多種功能于一體的綜合性創(chuàng)新載體。

首鋼園更新成功的關(guān)鍵在于為園區(qū)發(fā)展注入了新的產(chǎn)業(yè)內(nèi)核。通過(guò)開(kāi)展具有產(chǎn)業(yè)支撐能力的工業(yè)遺產(chǎn)改造，實(shí)現(xiàn)空間的有效利用，不僅贏得了市場(chǎng)收益，也釋放了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)潛力和消費(fèi)活力，規(guī)避了盲目改造和二次閑置問(wèn)題，使傳統(tǒng)片區(qū)更好地以全新姿態(tài)嵌入城市發(fā)展肌理。首鋼園通過(guò)城市更新，實(shí)現(xiàn)工業(yè)遺產(chǎn)兼顧保護(hù)與發(fā)展的創(chuàng)新應(yīng)用。園區(qū)通過(guò)守正創(chuàng)新、寓新于舊，最大限度提升工業(yè)遺產(chǎn)的吸引力，既保留工業(yè)歷史的文化基因，又優(yōu)化提升能級(jí)的產(chǎn)業(yè)布局，在傳承工業(yè)文化的基礎(chǔ)上煥發(fā)新活力，為中心城區(qū)工業(yè)遺存的可持續(xù)利用提供了參考借鑒。

（三）上海新天地：業(yè)態(tài)創(chuàng)新與價(jià)值提升

上海新天地位于上海市黃浦區(qū)太平橋地區(qū)，占地約3萬(wàn)平方米，是由上海市黃浦區(qū)政府與香港瑞安集團(tuán)合作推進(jìn)的重大城市更新項(xiàng)目。項(xiàng)目以保護(hù)性開(kāi)發(fā)為核心，在保留石庫(kù)門(mén)建筑舊區(qū)歷史建筑外觀與街區(qū)風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，將居住功能轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、文化、休閑功能，打造集餐飲、購(gòu)物、文娛、辦公于一體的城市復(fù)合功能區(qū)，成為展現(xiàn)海派文化、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的城市地標(biāo)。

上海新天地采取“存表去里”的保護(hù)性開(kāi)發(fā)模式。保留石庫(kù)門(mén)建筑的外立面、街巷肌理和歷史風(fēng)貌，對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行徹底更新和現(xiàn)代化改造，植入符合現(xiàn)代商業(yè)需求的基礎(chǔ)設(shè)施和空間布局。項(xiàng)目在規(guī)劃階段就確立了“整體規(guī)劃、成片改造、分期開(kāi)發(fā)、總體平衡”的開(kāi)發(fā)理念，跳出單純拆除重建或靜態(tài)保護(hù)的舊改思路。在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和業(yè)態(tài)布局上，注重高端商貿(mào)業(yè)與文化創(chuàng)意的結(jié)合。北部區(qū)域以保留的石庫(kù)門(mén)建筑為主，引入餐飲、奢侈品零售、展演和設(shè)計(jì)工作室；南部區(qū)域以現(xiàn)代建筑為主，建設(shè)大型購(gòu)物中心和甲級(jí)寫(xiě)字樓，吸引跨國(guó)公司地區(qū)總部和高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)入駐，形成了商業(yè)與商務(wù)良性互動(dòng)。這種布局不僅提升了區(qū)域的整體商業(yè)能級(jí)，也創(chuàng)造了持續(xù)的稅收貢獻(xiàn)，相關(guān)商務(wù)區(qū)實(shí)現(xiàn)年稅收超10億元的成就。更新后還持續(xù)通過(guò)文化賦能提升區(qū)域活力，通過(guò)將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為公共藝術(shù)展場(chǎng)，舉辦大型文化活動(dòng)，吸引客流并提升文化影響力。政府通過(guò)制定精細(xì)化管理政策，在后期運(yùn)營(yíng)中強(qiáng)化環(huán)境整治、市容管理和智能化服務(wù)，保障了區(qū)域的高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)。

城市更新要實(shí)現(xiàn)歷史文脈傳承與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的有機(jī)統(tǒng)一。上海新天地通過(guò)“存表去里”模式，保留了城市記憶，又為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)了文化價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的雙贏。這為擁有豐富歷史遺產(chǎn)的中心城區(qū)，提供了在有限空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)能級(jí)提升的參考范例。上海新天地緊抓產(chǎn)業(yè)定位的前瞻性和業(yè)態(tài)融合的重要性，通過(guò)系統(tǒng)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合加快打造產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，提升消費(fèi)吸引力與片區(qū)活力，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)居住區(qū)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高地的轉(zhuǎn)型，并有效改善了夜間“空城”現(xiàn)象，對(duì)中心城區(qū)通過(guò)城市更新優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市功能具有重要借鑒意義。同時(shí)，上海市、區(qū)兩級(jí)政府在規(guī)劃引導(dǎo)、政策支持、生態(tài)營(yíng)造等方面均發(fā)揮了關(guān)鍵作用，通過(guò)“政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，有效結(jié)合市場(chǎng)化運(yùn)作與政府服務(wù)，確保后續(xù)運(yùn)維的可持續(xù)性。對(duì)于中心城區(qū)而言，在城市更新中找準(zhǔn)政府與市場(chǎng)的角色定位，建立有效的政企合作機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)城市更新推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要保障。

五、新時(shí)期城市更新中推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量布局的建議

（一）強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)戰(zhàn)略引領(lǐng)

城市更新中的產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展需要從規(guī)劃層面實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)謀劃和戰(zhàn)略引領(lǐng)。在編制城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，同步嵌入產(chǎn)業(yè)布局專(zhuān)項(xiàng)研究，明確不同更新區(qū)域的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向、負(fù)面清單及階段性目標(biāo)，尤其要緊密對(duì)接因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力、建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的戰(zhàn)略導(dǎo)向。編制過(guò)程中需注重與國(guó)土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的有效銜接，針對(duì)老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)等不同類(lèi)型存量空間，制定差異化的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)策略，在中心城區(qū)重點(diǎn)引導(dǎo)研發(fā)設(shè)計(jì)、科技服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等高端業(yè)態(tài)集聚，在城市外圍區(qū)域則保障先進(jìn)制造、物流配送等產(chǎn)業(yè)空間需求。建立“規(guī)劃—土地—政策”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在規(guī)劃中明確產(chǎn)業(yè)用地混合開(kāi)發(fā)、功能復(fù)合等彈性條款，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入預(yù)留靈活性，避免城市更新與產(chǎn)業(yè)發(fā)展“兩張皮”，確保空間資源重組服務(wù)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)功能優(yōu)化。

（二）創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)空間供給模式

產(chǎn)業(yè)空間的高效供給是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量布局的物理基礎(chǔ)。突破傳統(tǒng)土地供應(yīng)限制，探索“戰(zhàn)略留白+彈性供地”機(jī)制，對(duì)存量工業(yè)用地實(shí)行“帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”掛牌供應(yīng)，優(yōu)先保障智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等先進(jìn)制造業(yè)空間需求。在中心城區(qū)推動(dòng)工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)存量空間改造，支持“工業(yè)上樓”模式，通過(guò)容積率獎(jiǎng)勵(lì)等措施引導(dǎo)建設(shè)高層高標(biāo)準(zhǔn)廠房，滿(mǎn)足研發(fā)中試、輕型制造等業(yè)態(tài)對(duì)層高、承重和物流的特殊需求。針對(duì)老舊廠房改造項(xiàng)目，建立建筑使用功能正負(fù)面清單，允許在安全合規(guī)前提下實(shí)現(xiàn)將傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)型為工業(yè)設(shè)計(jì)中心或柔性生產(chǎn)線基地等“一房多用”模式。結(jié)合城市更新單元?jiǎng)澏ǎ壟渲靡欢ū壤纳a(chǎn)性服務(wù)空間，吸引工業(yè)設(shè)計(jì)、檢驗(yàn)檢測(cè)、供應(yīng)鏈管理等專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)集聚，形成“制造+服務(wù)”復(fù)合載體。推行“標(biāo)準(zhǔn)地+協(xié)議監(jiān)管”模式，在土地出讓環(huán)節(jié)明確畝均稅收、研發(fā)投入等要求，建立全生命周期履約監(jiān)管機(jī)制。

（三）構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)培育體系

產(chǎn)業(yè)生態(tài)的完善是確保更新區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的核心保障。圍繞區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)或未來(lái)產(chǎn)業(yè)賽道，制定產(chǎn)業(yè)鏈招商圖譜，通過(guò)場(chǎng)景開(kāi)放引導(dǎo)等方式，精準(zhǔn)吸引上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)集聚。在更新區(qū)域內(nèi)布局公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)、中試基地和概念驗(yàn)證中心，提供從技術(shù)研發(fā)到產(chǎn)品化的全鏈條服務(wù)，降低中小企業(yè)創(chuàng)新成本。建立“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)師+金融顧問(wèn)”服務(wù)機(jī)制，由行業(yè)專(zhuān)家和投資機(jī)構(gòu)為企業(yè)提供技術(shù)路線規(guī)劃和融資對(duì)接支持。落實(shí)“投資于人”導(dǎo)向，配套建設(shè)人才公寓、創(chuàng)新交流空間等設(shè)施，形成“以產(chǎn)聚人、以人興城”的良性循環(huán)。深化“投資于物”內(nèi)涵，更新硬件設(shè)施的同時(shí)構(gòu)建覆蓋企業(yè)全生命周期的數(shù)字化賦能體系，加快引入工業(yè)云平臺(tái)、共享實(shí)驗(yàn)室，完善萬(wàn)兆光纖網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，強(qiáng)化片區(qū)內(nèi)企業(yè)加強(qiáng)人才技術(shù)交流，開(kāi)展技術(shù)協(xié)同攻關(guān)和市場(chǎng)資源共享，實(shí)現(xiàn)投資于人與投資于物的緊密結(jié)合。

（四）健全多元化投融資機(jī)制

穩(wěn)定的資金供給是產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量布局的關(guān)鍵支撐。建立“財(cái)政資金引導(dǎo)、社會(huì)資本主導(dǎo)、金融市場(chǎng)補(bǔ)充”的投融資體系，統(tǒng)籌運(yùn)用中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券等財(cái)政資金，重點(diǎn)支持更新區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。創(chuàng)新城市更新金融產(chǎn)品，開(kāi)展預(yù)期收益質(zhì)押貸款、園區(qū)更新貸款等業(yè)務(wù)，對(duì)符合條件的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目給予貼息支持，探索發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)REITs，盤(pán)活存量產(chǎn)業(yè)空間資產(chǎn)。設(shè)立城市更新產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，通過(guò)參股子基金等方式吸引創(chuàng)投機(jī)構(gòu)共同投資更新區(qū)域內(nèi)的科技企業(yè)。堅(jiān)持投資于人與投資于物相結(jié)合原則，在資金安排中提升人才引進(jìn)、技能提升等軟性投入，支持企業(yè)開(kāi)展員工培訓(xùn)和技術(shù)創(chuàng)新。

（五）優(yōu)化實(shí)施治理與動(dòng)態(tài)評(píng)估

高效的實(shí)施機(jī)制是產(chǎn)業(yè)布局目標(biāo)落地的制度保障。建立政府統(tǒng)籌、市場(chǎng)運(yùn)作、專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)的治理架構(gòu)，明確政府部門(mén)、實(shí)施主體和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)邊界。推行片區(qū)更新規(guī)劃師、產(chǎn)業(yè)發(fā)展顧問(wèn)協(xié)作機(jī)制，在策劃階段引入專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與產(chǎn)業(yè)定位和空間設(shè)計(jì)。建立完善更新項(xiàng)目全生命周期管理平臺(tái)，整合規(guī)劃、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)信息，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和預(yù)警調(diào)控。制定產(chǎn)業(yè)績(jī)效評(píng)估體系，重點(diǎn)考核單位面積產(chǎn)值、研發(fā)投入強(qiáng)度、人才集聚度等質(zhì)量指標(biāo)，評(píng)估結(jié)果與政策支持力度掛鉤。針對(duì)都市工業(yè)、“工業(yè)上樓”等新型業(yè)態(tài)，建立跨部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收和監(jiān)管機(jī)制，在消防審驗(yàn)、環(huán)保管理等方面創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。設(shè)立產(chǎn)業(yè)更新項(xiàng)目綠色通道，優(yōu)化規(guī)劃許可、施工許可等審批流程，壓縮項(xiàng)目落地周期。建立常態(tài)化產(chǎn)業(yè)服務(wù)機(jī)制，由專(zhuān)職團(tuán)隊(duì)提供政策咨詢(xún)、資源對(duì)接等一站式服務(wù)。

（六）激發(fā)活力促進(jìn)人才集聚

營(yíng)造開(kāi)放包容、富有魅力的活力氛圍，以城市更新吸引帶動(dòng)年輕群體、各類(lèi)人才聚集，激發(fā)更新區(qū)域發(fā)展動(dòng)能。在城市更新過(guò)程中布局創(chuàng)意市集、活力街區(qū)、共享辦公等新型空間，利用橋下空間、屋頂花園等“金角銀邊”區(qū)域增設(shè)滑板公園、街頭籃球場(chǎng)等微型運(yùn)動(dòng)設(shè)施，構(gòu)建符合青年興趣的“青春活力圈”。結(jié)合老舊廠區(qū)、歷史街區(qū)改造，植入藝術(shù)工坊、實(shí)驗(yàn)劇場(chǎng)等多元功能，通過(guò)文化煥新推動(dòng)空間蝶變。支持青年群體參與社區(qū)營(yíng)造和業(yè)態(tài)升級(jí)，鼓勵(lì)在微更新中發(fā)揮創(chuàng)意主導(dǎo)作用。完善人才創(chuàng)業(yè)就業(yè)支持體系，在更新區(qū)域內(nèi)配置創(chuàng)業(yè)孵化、技能培訓(xùn)、政策咨詢(xún)等一站式服務(wù)平臺(tái)，優(yōu)化人才公寓、共享辦公、交流空間等配套服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)人才交流。營(yíng)造活力場(chǎng)景，完善服務(wù)體系，通過(guò)社群活動(dòng)、文化節(jié)慶等方式促進(jìn)新老居民互動(dòng)，形成開(kāi)放包容的社區(qū)文化，推動(dòng)更新區(qū)域從物理空間更新向社會(huì)生態(tài)深化，實(shí)現(xiàn)“以活力聚青年、以青年興產(chǎn)業(yè)”的良性循環(huán)。

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