老城舊改：從“開發”轉向“經營”城市

國家現在不再大拆大建，而是把目光盯在老城區、老小區、老廠房——怎么“螺螄殼里做道場”，讓舊空間煥新、讓經濟找到新活兒干，也讓房地產軟著陸。廣東作為“三舊改造”的老炮兒，最早試水，經驗最接地氣。近日，本刊記者專訪廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉，更深入地了解城市更新到底怎么改、錢從哪來、老百姓得啥實惠，以及它能不能成為經濟的新發動機。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

戰略升維與廣東的先行探索：在存量中創造增量價值的典范

“從實施到大力實施，一詞之變，是發展模式的根本性轉變。”李宇嘉開門見山地指出。這要求地方政府的考核機制，從追求土地出讓和固定資產投資規模，轉向對城市功能完善、民生短板補齊、歷史文化遺產保護和社區活力營造等長期效益的綜合評估。資源分配也隨之調整，金融、財政、規劃資源必須協同創新，引導資本和社會力量投向存量的提質增效。

廣東的探索，正是在此背景下展開。李宇嘉認為，廣東的先行先試聚焦三大核心命題：一是從單個項目開發轉向片區綜合開發，追求經濟效益、社會效益、環境效益的綜合平衡，在城中村改造中同步解決新市民安居、產業留存、消費場景培育等問題。二是探索可持續的市場化模式。“廣東市場化程度高，核心是探索如何讓社會資本愿意來、留得住、有回報，而非依賴財政持續輸血。”廣州創新的“做儲結合、滾動開發”與“改儲結合、帶方案招商”等“做地”模式，正是通過政府與市場的收益、風險合理劃分，吸引多元主體參與。三是探索多目標協同的實現路徑，即如何在改造中兼顧生態保護、文化傳承、土地集約和產業升級。

他以廣州永慶坊為例，說明了如何通過彈性規劃和機制創新平衡保護與發展。“通過容積率轉移、混合用地和BOT模式，在保留歷史文化肌理的同時，引入現代商業運營，讓老街區活化為兼具文化魅力和經濟活力的新消費地標。這就是在存量中創造增量價值的典范。”

機制創新與民生優先：破解資金、利益與治理的深層難題

面對城市更新資金需求大、周期長的核心挑戰，廣東正在構建“財政引導、金融創新、社會參與”的投融資體系。李宇嘉透露，截至2025年6月末，廣東在城中村改造領域已獲得超萬億元的專項借款授信，已投放超2100億元。這種以功能性國企為主體、以片區未來綜合收益為基礎的融資模式，為大規模更新提供了啟動資金。“關鍵是通過規劃調整、業態植入提升土地和資產價值，確保現金流的長遠平衡。”對于盈利微薄的老舊小區改造，他提出“運營反哺”的思路，即精準補足“一老一小”、便民商業等社區服務短板，提升人口集聚度和社區黏性，從而創造可持續的現金流。“滿足基本民生需求本身就是一門有社會價值的好生意。”

利益平衡是城市更新的另一大難點。廣東通過固化補償標準、強化村集體協商、規劃剛性約束等方式，穩定各方預期，減少博弈成本。在民生最關切的出資環節，廣東創新探索了“經營權置換”（以未來租金收益抵扣改造成本）、“實物出資”（以未來部分房屋面積權益折抵費用）及“國企托底+多元共擔”等柔性方案，旨在不讓任何一位居民因經濟困難而被排除在改善生活之外。

“更新的成敗，最終取決于長效治理。”李宇嘉強調，廣東正推廣“社區基金”作為管養“蓄水池”，培育“物業合作社”實現居民自我管理，引入“社區合伙人”提供專業服務，構建“共治共享”的可持續社區生態。這旨在杜絕“改造時轟轟烈烈，改完后缺失治理”的困境。

經濟影響與行業重塑：為高質量發展注入新動能

談及城市更新的宏觀經濟意義，李宇嘉認為，它是推動房地產行業“止跌回穩”、構建新發展模式的關鍵。“通過系統性提升住房質量、社區環境和城市功能，能夠有效夯實不動產的資產價值，修復市場預期。”他舉例，廣州琶洲、深圳大沖村等成功更新項目，對周邊房價租金已產生明顯的穩定和支撐作用。

更重要的是，這場變革正在深刻重塑房地產及相關行業。李宇嘉分析，市場的主體正在變化：具有資金和信用優勢的國企央企、具備產業運營基因的專業機構，以及在養老、文旅、商業等細分領域有深度運營能力的企業，將逐步取代傳統高周轉開發商，成為城市更新的主力軍。“行業競爭的門檻已經從資金和速度，轉向了長期的產業導入、商業運營和資產管理能力。輕資產輸出和專業化運營能力成為新的核心競爭力。”

在產業升級層面，廣東的“工改工”已從簡單的空間更新，進階為“帶方案招商”“產業前置”的精準產業空間供給，有效吸引了先進制造業，實現了產業升級與城市更新的良性互動。

“城市更新，本質上是從開發城市轉向經營城市。”李宇嘉總結道，“它不僅是應對當前房地產周期調整的穩定器，更是中國經濟從增量驅動轉向存量與增量并重、實現高質量發展的必然選擇。廣東的探索，正是為這條新路尋找可復制、可持續的系統性解決方案。”這場波瀾壯闊的“存量革命”，正在為經濟的行穩致遠，構筑堅實而富有韌性的新基底。

來源：香港經濟導報

作者：本刊記者 蘆夢婷