回歸功能本質，當城市綜合體給住宅價值打保票

壹

如何識別并且買到穿越周期的房子？當下市場之中，這是所有購房人買房時繞不過的核心問題。

過去20年，住房價值的提升靠的是資產價格上行，簡單說，就是貨幣充裕環境中“資產荒”帶來的房價普漲。但是，如今周期已切換，資產周期告別普漲時代，隨著市場進入一個更為平穩且理性的弱資產周期，房產的金融屬性逐漸弱化，其作為居住載體的本質功能被重新推回了核心位置。

在這樣的背景下，一個住宅項目能否在長周期中實現保值，甚至跑贏大盤，不再僅僅取決于地段的物理坐標，更取決于其所承載的生活功能豐富度以及與城市功能能級的結合程度。這種從增量時代向存量質變時代的跨越，要求我們重新審視住房價值的構成要素。

簡單概括一句話就是，住宅的價值現在由功能的好壞、高低、優劣決定。那么，接下來的問題就是，如何識別住宅功能的高下？

功能，有“內外”之分，之于住宅，“內”即是居住本身，更具體說就是規劃設計水準、建筑工程質量等，它決定這居住本身的舒適度。“外”則是生活，具體而言，就是一個住宅項目及其所處的區位，能夠對居住者生活提供的支持、營造的便利的程度。內外結合，才是真正完備、高水準的功能，越是擁有具備這個水準的功能，住房作為一種資產持有，就越可能保值甚至增值，進而穿越周期。

“內”的因素，識別標準比較成熟，都擺在桌面上：樓間距大小、容積率高低，面寬大小，采光優劣，視野高下，戶型空間是否合理，室內功能、動線是否科學，精裝標準高低等等，林林總總，雖然完全看透其中門道要費上一番氣力，但總體上可以做到標準分明，指標明確，識別起來不算太難。

但是，“外”的因素，就要復雜很多了，作為一個普通購房人，很難真正判別一個區域的成熟度，商業真正的運行水平，以及在未來入住后能給自己生活帶來的支持程度，而且，當價值評價這個因素加入后，還要增加時間這個維度，也就是說，不僅要看當下，還要看未來，一切與生活便利有關的配套是在將來會成長到什么程度。準確判斷這一切，難上加難。

不過，從過往的經驗中可以看到，那些比鄰城市商業綜合體的住宅，通常都具有很好的生活便利度，房價水平也能保持較為穩定。而且，綜合體的業態越齊全，這種對住宅價值支撐和保障就越大。因此，我們覺得，城市量級的綜合體，可以是一項直觀、有效的識別標準。

接下來就是時點選擇的問題。不能過早，不確定性強，但也不能等到萬事俱備，因為那可能帶來“高位站崗”，潛在風險更大。最好的時機，就是在一個產業基礎良好，而城市功能又有較大提升空間，又有城市量級的綜合體接近建成開始投入運營的時候下場，最為適宜。同時，還要看這個綜合體的開發商有無運營城市功能的專業能力、履歷。與之比鄰的住宅，最具保值性，如果能做到城市量級的綜合體本身就是住宅同一地塊上的商業配套，那就更完美了。

貳

道理明了，但是，要找到一個有潛力，但不確定又低，住宅品質扛打，又有城市量級商業綜合體做商業生活配套，同時還要開發商專業能力靠譜的片區、項目，并不容易。然而，難并不代表沒有——北京的豐臺科技園，中建八局的中建云境。我們先給出答案，再深入分析為什么是這個選擇。

先看豐臺科技園，產業基礎可謂十分良好。兩年前的2023年，豐臺科技園規模以上的企業總銷售收入就超過了3618.7億元，其中技術收入一項，就超過了948.3億元，這充分說明豐臺科技園產業基礎中的研發、前沿屬性，預示了未來巨大的發展潛力。同時，豐臺科技園又有大量央企、國企及其研發部門入場，更是夯實了發展的穩定性。

有了產業，就有了人流，2023年時，規模以上企業的就業人數就已經超過了15.7萬人，人的匯聚，是整體片區價值提升的最大前提。更難等可貴的是，豐臺科技園整個大片區，實現了很好的職住平衡，產業先發展，高水準的住宅后跟上，屬于最科學的發展步驟。產業帶來人流，人流帶來居住，居住形成生活，步步遞進，形成了一個架構很好的價值體系。

豐科園和麗澤商務區還有聚合效用，而麗澤商務區也同樣是北京經濟增長的重要推動力量來源。從規模以上企業數量上看，2022年二季度，麗澤商務區規上單位85家，到2024年二季度時間，已經增長至177家。到2025年7月時，已經有1300家企業進駐，和豐科園一樣，其中大部分為央國企。此外，財政貢獻也大幅提升，2020年，麗澤金融商務區全口徑稅收收入38.04億，到4年之后，2024年1~11月，稅收收入就已經增長至73.27億，增長速度可見一斑。

有了產業有了人，又有了中建云境為代表的一批以高端改善為產品目標的高水準居住項目入市，“聚合人流”這個基礎進一步夯實。整個片區的價值，就差一個引爆點了。這個價值提升的引爆點，很可能就是中建云境的城市量級的商業綜合體。

雖然有產業有人有居住，但是豐臺科技園片區一直存在一個問題，就是高水準、城市量級能級的商業配套設施十分匱乏。區域內現有的商業配套，其實難以滿足產業、居住帶來的人群的生活消費習慣和場景需求，換句話說，就是消費能力、生活需求與區域內的商業生活設施供給嚴重不匹配。

中建云境的商業綜合體恰恰對位解決了這個問題。這不是一個普通的商業配套，而是不折不扣的城市量級的商業綜合體。超過21000平方米的占地面積，將近53000平方米的計容面積，東西塔的建筑形態，現代風格的設計，辦公、商業等混合型的功能和業態，都頗具現代、時尚感，與前沿產業導入該區域的工作、居住的人口的消費習慣、場景等高度吻合。與豐臺科技園的嶄新的城市界面也高度匹配。

目前，這個綜合體已在施工建設階段，其中一棟已經確定由中建八局自持，作為華北區域總部。這再次帶來了人流的聚集。請一定記住那句話：人聚財聚。

這一切正是中建云境商業綜合體最大的價值所在。

叁

這個城市級商業綜合體的出現，最直接的受益者是誰？用前文中所提及“功能決定價值”的邏輯看，最直接、最大的受益者，自然是中建云境的住宅。

這種受益首先體現在便利性上。云境的住宅區與南側這五點六萬平方米的綜合體保持著不近不遠的尺度。既保證了居住環境的寧靜，避免了商業喧鬧對日常生活的打擾，同時又確保了業主能夠以最便捷的方式解決所有日常生活所需。

這種便利涵蓋了從高端商務接待、朋友聚會到日常采買的全維度場景。業主可以在幾分鐘內從寧靜的社區步行進入繁華的商業空間，這種對時間的掌控感和對資源的占有感，是現代宜居住宅最理想的物理排布。

一個社區的生活質量，既要足夠小，又要足夠大。所謂“小”，是指寧靜、安然的氛圍，是私屬的空間。所謂“大”，就是在私屬的“小”的界面上，連接更大多的功能界面，做到生活配套功能一體貫通，從而最大限度地提升生活的便利度，改善生活的舒適度，進而形成一整套復合體系確保“功能“，為住宅的價值提供保障。

從功能角度而言，中建云境的“底子很好”。社區以內，本來就建設了高水準的建面約2600平方米會所，涵蓋了高端健身房、下沉庭院以及茶室、書吧、私人會客廳和教育空間。這些硬件與軟件的結合，已經形成了一個日常生活良好的“正循環”。

會所能夠滿足的，是一些比較“輕”的生活功能需求，因此距離更近。更“重”的生活需求、生活場景，恰好由中建云境的商業綜合體來滿足，在物理空間上、功能排布上，都形成合理的層次，構成一個完整的功能體系。使得這種“正循環”的覆蓋面更廣，價值緯度和層次更為豐富。

當商業、辦公、教育、醫療與住宅在短距離內實現高度耦合時，生活的時間成本被大幅壓縮，居住的獲得感與資產的穩定性呈正相關關系。這種能夠提供完整生活閉環、具備極強抗風險能力的資產，正是住宅資產在弱資產周期中保值增值的核心動力。

肆

這種以城市量級的商業綜合體保障生活功過的模式，實際上相當于給云境住宅的價值打了保票。

在當前的房地產市場中，競爭已經從單純的比拼地段和比拼建筑質量，升級到了更高層級的城市運營能力比拼。房企不僅要有建造好房子的專業能力，更要具備營造生活氛圍、構建生活方式的能力。

中建八局作為行業內的領軍企業，不僅建設了眾多地標性建筑，更在城市綜合體、高端住宅、商業運營等領域擁有深厚的積淀。這種企業背景為其項目提供了極強的信用背書和品質保證。在這種綜合體的建設、運營、管理方面，中建八局有著很強的專業能力和經驗。

這種開發、運營、服務全產業鏈的能力，使得中建云境能夠形成一個更大的價值基本盤。這種模式不僅確保了住宅資產在硬件上的經久耐用，更通過高能級商業和總部辦公的持續運營，為住宅價值提供了源源不斷的內生動力。在弱資產周期中，這種具備城市級別運營底色和完整生活邏輯的項目，才是真正的安全資產。這種模式的優勢競爭力，無疑是云境住宅中長期價值的最大保障。

這種保障不僅體現在物業管理的精細化上，更體現在對區域資源整合的深度上。通過自持大體量的商業空間，房企能夠根據區域發展的實際需求，精準引入高端品牌和服務業態，從而不斷優化居住者的生活體驗。

這種動態的、持續的價值注入，使得住宅的價值不再是靜態的，而是隨著區域功能的日益完善而不斷提升。此外，這種模式還能夠有效抵御市場波動帶來的風險。當周邊擁有穩定的總部辦公人群和完善的生活配套時，住宅的租賃需求和轉手價值都會得到有力支撐。

這種基于功能主義的開發哲學，在當下的市場語境中，不僅是住宅保值的終極邏輯，也為未來城市更新與高品質居住環境的營建提供了一個可供參考的范本。

這種范本的意義在于，它明確了住宅與城市的共生關系。一個能夠穿越周期的住宅項目，必然是與其所在城市的關鍵功能節點深度綁定的。中建云境正是通過補齊豐臺科技園的功能短板，建立起了一套獨立且強大的生活價值體系。

這份保票不僅是給當前購房者的信心，更是對住宅資產長期價值的一份確定性承諾。在未來的競爭中，這種能夠營造閉環生活方式、具備全生命周期運營實力的房企和項目，將會在市場中占據絕對的主導地位，而那些真正回歸生活本源、擁有強大功能支撐的住宅，也將最終贏得時間與市場的雙重認可。

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