北京買房：理清思路，購房建議1777

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家是西城平房住戶，今年據(jù)說有很大概率騰退，當(dāng)然如果順利的話。但經(jīng)過與已經(jīng)騰退的親友鄰居們探討，依然是感覺損失與收益不成正比。

但我們也知道原地回遷是幾乎不可能，但五環(huán)外也確實(shí)太遠(yuǎn)（南四環(huán)外的豐臺(tái)也看了，感覺跟五環(huán)沒區(qū)別，無非是差一公里而已，配套很欠缺）。

另外鑒于現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢，我們也不想再添錢和貸款，如果房價(jià)持續(xù)下跌那就血本無歸了，老家兒也不同意。所以我們也有想法暫不騰退，畢竟西城**這塊地很值錢，等到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后再騰退應(yīng)該補(bǔ)償更多。

再有就是即便騰退也有拿錢不買房的想法，等幾年再看，但也怕錯(cuò)過了機(jī)會(huì)，萬一買不上房就再也買不起的擔(dān)心也有。

A：

1、騰退談不上什么損失吧？在我看來所謂損失其實(shí)屬于“沒達(dá)到預(yù)期”。或者說損失只是離開核心區(qū)居住，但不算實(shí)際損失。

2、原地回遷肯定不可能，沒有開發(fā)商會(huì)投資的，賠錢的生意沒人干。

3、真要是覺得補(bǔ)償不合適就先不走唄，但這只能是自己判斷，外人誰敢建議啊？但也考慮好，以后的政策大概率是不會(huì)有特殊利好的，否則就都不走了，人家一般不會(huì)給自己找麻煩。

另外不是說經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后補(bǔ)償更多，而是房價(jià)上漲后補(bǔ)償會(huì)更多。但也考慮好，如果是全北京普漲，那就算補(bǔ)償增加了也未必占到便宜。

再有一點(diǎn)是學(xué)區(qū)溢價(jià)的問題，我認(rèn)為隨著入學(xué)人數(shù)減少，溢價(jià)是至少不會(huì)再增加的。那萬一這部分價(jià)值單獨(dú)下跌，將來騰退可有不如現(xiàn)在的可能。

4、其他我沒什么建議，是否騰退+是否買房都只能看自己的判斷，我不敢多說。

僅供參考。

二

Q:

麻煩再咨詢下，如果明年置換的話，賣掉手上的房子還需要高貸，目前房子置換有兩個(gè)方案，哪個(gè)方案更好些呢？

1、置換到上地附近，上上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)。

2、置換到六道口附近，上中科啟元（職工優(yōu)惠4萬/年）。

A：

1、現(xiàn)在剛一月份，明年置換那還一年多呢，具體的情況到時(shí)候再看吧。

2、倆方案談不上哪個(gè)好，相當(dāng)于問烤鴨和涮羊肉哪個(gè)好吃？這看自己的口味。而選擇學(xué)校也是看自家的情況，外人不好建議。

我能說的就是上地到目前為止的學(xué)區(qū)溢價(jià)還相當(dāng)高，不僅在海淀，在全北京都是比例最高的，平均值在30%以上，甚至40%。以典型的上地東里占坑兒房為例，50來平的售價(jià)500多萬，租金卻只有5000多，租售比破千，說明房價(jià)中一半左右都是學(xué)區(qū)的價(jià)值。

中科啟元就沒必要買學(xué)區(qū)房了。六道口的學(xué)院路學(xué)區(qū)也本來溢價(jià)就低，這種時(shí)期更是有可能買到很低甚至跌沒了溢價(jià)的，居住的性價(jià)比正常。

3、簡單就是這情況吧，我沒明確建議，而且說的是現(xiàn)在的情況，明年的事兒明年再說吧。

僅供參考。

三

Q:

我們準(zhǔn)備明年五一結(jié)婚，原本計(jì)劃是因?yàn)槲壹易〉氖?80平復(fù)式，所以暫時(shí)不買房，等婚后看行情或孩子快上學(xué)了再看。但看現(xiàn)在的房價(jià)行情有了點(diǎn)想法，不少人都說房價(jià)到底到底的，也不知道是不是真的到底了！？

我們都是北京人，父母都有房，區(qū)別只不過她家的是沒有產(chǎn)權(quán)的公產(chǎn)房而已，但不影響居住，地段也不錯(cuò)。我家的是在南四環(huán)。兩邊的都沒有學(xué)區(qū)。

如果您也認(rèn)為房價(jià)到底了我們準(zhǔn)備首付250萬是沒問題的，但也猶豫是否買學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在時(shí)機(jī)是否合適？

A：

1、我認(rèn)為北京房價(jià)基本到底了，就因?yàn)樽饨鹗找嬉呀?jīng)超過同期銀行存款利率。歷史上這種情況出現(xiàn)過三次，每次都是房價(jià)低谷期。

2、常規(guī)建議是沒必要太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房的。因?yàn)楝F(xiàn)在的溢價(jià)還比較高，跟高峰期相比頂多降了10%吧，以后是否還繼續(xù)降沒譜兒，只能等著看政策。

那如果現(xiàn)在就買了，溢價(jià)部分可就屬于閑置了，而且還要承擔(dān)保值的風(fēng)險(xiǎn)，一直要延續(xù)到孩子上學(xué)為止。所以考慮好吧，常規(guī)建議是房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)的，到時(shí)候再買也來的及。

3、當(dāng)然這也看您的預(yù)算和運(yùn)氣了。如果預(yù)算高，比如大幾百萬起，那有可能買到溢價(jià)相對(duì)低的。另外這種時(shí)期還是低迷期，超跌的房源不少，有可能買到撿漏兒的，那也就算各項(xiàng)兼顧了。

僅供參考。

四

Q:

目前孩子在通州上四年級(jí)，想到朝陽上初中。目前看中了社科院50多平的小兩居（320萬左右）和慧忠里60多平的小兩居（420萬左右）。如果小學(xué)能轉(zhuǎn)學(xué)優(yōu)先轉(zhuǎn)學(xué)，轉(zhuǎn)學(xué)不成功就直接小升初過來。

請(qǐng)問更推薦哪個(gè)小區(qū)？目前了解到的是人朝學(xué)位緊張，小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)肯定不成功，初中有可能多校區(qū)派位。朝外小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)有一定成功的概率，但是房子更舊且學(xué)區(qū)溢價(jià)較高，擔(dān)心后面跌幅過大。

A：

1、您這對(duì)現(xiàn)狀了解的已經(jīng)很清楚了，那無論問誰都沒什么好辦法啊，我也沒什么建議。

2、推薦哪個(gè)小區(qū)？那先看需求或目的了，如果是追求小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)，那肯定是慧忠里，因?yàn)閷W(xué)校排名更高。但如果只是為了小升初轉(zhuǎn)學(xué)，從房子角度講那就是社科院了，因?yàn)閷W(xué)區(qū)溢價(jià)更低。也不是說慧忠里的不好，而是小升初沒必要買這種房，花同樣的溢價(jià)只得到不到一半的價(jià)值。

或者說看房源的學(xué)區(qū)溢價(jià)吧，如果在慧忠里能買到低溢價(jià)的就首選，否則就沒什么優(yōu)勢了。

3、人朝學(xué)位肯定緊張，連四大神盤的都被調(diào)劑，中學(xué)看運(yùn)氣吧。慧忠里就是溢價(jià)高，一分錢一分貨。而且也有溢價(jià)跌幅過大的先例，17630的時(shí)候幾乎是朝陽學(xué)區(qū)房最大跌幅，兩年后沒執(zhí)行才漲回來的。

4、這我真沒什么建議，您說的都是現(xiàn)狀。只能建議如果確定是小升初轉(zhuǎn)學(xué)，那就買只有初中對(duì)口朝外的房子，那就沒什么溢價(jià)了。但轉(zhuǎn)學(xué)都是越早越好，如何選擇只能家長考量吧。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。