曾經(jīng)躺著賺錢的物業(yè)，現(xiàn)在為啥不香了？

物業(yè)公司開始集體撤退了。為啥？曾經(jīng)躺著賺錢的物業(yè)，現(xiàn)在為啥不香了？

如果你手里有房或者準(zhǔn)備買房，這條內(nèi)容一定要看完。今天我不跟你講虛頭巴腦的行業(yè)趨勢，就跟你講錢，講你的錢是怎么被“物業(yè)”這兩個字稀釋掉的。

為什么曾經(jīng)被資本捧上天、號稱有萬億藍(lán)海的物業(yè)行業(yè)，現(xiàn)在突然集體“消失”？這背后藏著怎樣的資本陽謀？

大家還記得前兩年，開發(fā)商瘋狂分拆物業(yè)上市，恒大、融創(chuàng)、碧桂園，只要圈起一個小區(qū)，就是香餑餑。資本為啥這么瘋狂？因?yàn)樗麄兘o你講了個故事，叫“存量紅利”。

他們說，房子賣不動，但人得住，住就得交物業(yè)費(fèi)，這可是永續(xù)現(xiàn)金流。甚至還說，物業(yè)以后不光收管理費(fèi)，還能賣大米、賣保險(xiǎn)、搞裝修、做養(yǎng)老，把物業(yè)當(dāng)成流量入口往死里薅。

那時候物業(yè)股的市盈率能炒到五六十倍，估值遠(yuǎn)超傳統(tǒng)地產(chǎn)。可為啥才兩年，天就塌了？看看股價，跌80%、90%的比比皆是。以前是搶著收購，現(xiàn)在萬科物業(yè)帶頭，一年主動退出幾百個虧損項(xiàng)目。

他們?yōu)樯恫谎b了？因?yàn)楣适轮v不下去了。想把物業(yè)當(dāng)韭菜割，根本沒那么容易。你想賣大米，業(yè)主去樓下超市不香嗎？你想搞裝修，業(yè)主憑啥信你一個看大門的？所謂的增值服務(wù)，全是偽命題。

資本發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司除了收那點(diǎn)死工資，根本沒有創(chuàng)造額外利潤的能力。資本市場一不買單，這層窗戶紙立馬就破了。

很多業(yè)主搞不明白，為啥我家小區(qū)交那么多物業(yè)費(fèi)，物業(yè)還總哭窮虧損？錢到底去哪了？這里面的貓膩，我給你好好揭秘。

以前物業(yè)公司日子好過，不是因?yàn)榉?wù)好，是因?yàn)橛袀€有錢的干爹——房地產(chǎn)開發(fā)商。新房好賣時，開發(fā)商為了把房子賣出高價，拼命給物業(yè)輸血。

售樓處的保安，一米八五大高個；保潔阿姨恨不得拿牙刷刷地板，這叫案場服務(wù)，這筆錢都是開發(fā)商出的。那時候的物業(yè)公司，躺著就能從開發(fā)商那拿補(bǔ)貼，拿錢拿到手軟。

但現(xiàn)在，這招不靈了，因?yàn)楦傻M(jìn)ICU了。開發(fā)商自己都爆雷了，哪還有錢補(bǔ)貼物業(yè)？不僅不補(bǔ)貼，還得抽血。你去看看那些暴雷房企名下的物業(yè)公司，賬上的現(xiàn)金流去哪了？

要么被母公司挪走，要么買了母公司的理財(cái)爆雷，要么被強(qiáng)行劃走填爛尾的窟窿了。

更惡心的是，為啥很多新小區(qū)交付就成爛攤子？因?yàn)殚_發(fā)商沒錢付物業(yè)費(fèi)，就拿賣不出去的地下車庫、沒人要的底層商鋪抵押給物業(yè)。物業(yè)公司拿著一堆廢紙資產(chǎn)，手里沒現(xiàn)金，拿什么修電梯、雇像樣的保安？

這就形成了死循環(huán)：母公司爆雷→抽走物業(yè)現(xiàn)金流→物業(yè)服務(wù)降級→業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)→物業(yè)徹底擺爛→小區(qū)房價大跌。最后買單的，還是業(yè)主。

就算拋開資本和開發(fā)商，單談生意本身，為什么說傳統(tǒng)包干制物業(yè)注定是必輸?shù)馁€局？咱們來算筆賬。

物業(yè)這東西，簡直是反人類設(shè)計(jì)。收入剛性，10年、20年不漲價是常態(tài)。你想漲一塊錢物業(yè)費(fèi)，得開業(yè)主大會，投票過半，比選總統(tǒng)都難。

但成本呢？保安越來越老，因?yàn)楣筒黄鹉贻p人。最低工資標(biāo)準(zhǔn)、社保年年漲，物料成本也在漲。收入是死的，成本指數(shù)級上漲，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫剪刀差。

一開始剪刀差不大，物業(yè)還能靠偷工減料賺點(diǎn)錢。現(xiàn)在剪刀差大得像鱷魚的嘴，稍微正規(guī)點(diǎn)的物業(yè)，不偷工減料就做一單虧一單。所以也不能怪物業(yè)公司撤退，換你做生意，一邊不讓漲價，一邊成本瘋漲，你跑不跑？跑得比兔子還快。

物業(yè)撤了，我們該怎么辦？很多人可能會慌，難道只能眼睜睜看著小區(qū)變爛，看著自己的房子變成貧民窟？

危機(jī)背后就是轉(zhuǎn)機(jī)。這逼著我們?nèi)ニ伎夹碌哪Ｊ健Ｅf的包干制，你交錢物業(yè)全包、盈虧自負(fù)的模式已經(jīng)掛了。未來是什么？我給大家三條路，含金量非常高，建議反復(fù)看。

第一條路，酬金制。這也是現(xiàn)在很多高端小區(qū)轉(zhuǎn)型的方向。什么是酬金制？就是物業(yè)公司只拿固定的辛苦費(fèi)，比如收總流水的10%，剩下的錢全是業(yè)主的。花在哪、剩多少，每一分錢都公開透明，還要審計(jì)。

這條路好在哪？物業(yè)從老板變成打工人，沒有動力偷工減料，因?yàn)槭∠碌腻X也不是他的。

第二條路，信托制。這個更狠，把物業(yè)費(fèi)打到雙簽賬戶，物業(yè)想動用必須經(jīng)過業(yè)主代表同意。這相當(dāng)于把財(cái)權(quán)死死攥在業(yè)主手里。華為、萬科現(xiàn)在都有部分項(xiàng)目在試水，這招很管用，解決了信任問題。我不怕你貪，因?yàn)殄X壓根不在你兜里。

第三條路，自管模式。如果小區(qū)規(guī)模不大，業(yè)主里大神又多，直接炒掉物業(yè)，自己組建服務(wù)中心，直接聘請保安、保潔就行。這招非常省錢，沒有中間商賺差價。

我知道很多小區(qū)搞自管，不僅物業(yè)費(fèi)降了，年底還給業(yè)主發(fā)大米、發(fā)油，甚至分紅，這多好。

時代已經(jīng)變了，我們要拿回屬于自己的權(quán)利。過去我們習(xí)慣了當(dāng)甩手掌柜，以為交了錢就是大爺，可現(xiàn)實(shí)狠狠抽了我們一巴掌。

在資本撤退的年代，沒人會比你更在乎你的資產(chǎn)。物業(yè)公司撤退，其實(shí)是把管理權(quán)還給了社區(qū)。這雖然麻煩，但也許能讓中國小區(qū)走出死循環(huán)，也是一個機(jī)會。

你的小區(qū)現(xiàn)在是什么情況？問大家三個問題：

1 你家物業(yè)費(fèi)多少錢一平？

2 你覺得現(xiàn)在的服務(wù)配得上這個價格嗎？

3 如果物業(yè)真的跑路了，你有信心和小區(qū)鄰居一起自管嗎？