上海樓市，觸底了？

　　年底的上海樓市，終于少了幾分恐慌。

　　掛牌量悄然回落、價(jià)格趨于平穩(wěn)、成交量也不再往下探。

　　有人開(kāi)始喊“抄底”，也有人留言問(wèn)：市場(chǎng)是不是真的觸底了？

　　坦白講，一個(gè)真正堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)底部，從來(lái)不是一根陽(yáng)線、一個(gè)月的成交，或幾句樂(lè)觀的標(biāo)題能定義的。

　　它是供需、政策、人口、資金、情緒的多重共振結(jié)果。

　　少了任何一個(gè)環(huán)節(jié)的支撐，所謂的“底”都可能是鏡花水月。

　　今天就以全國(guó)唯一回暖的香港樓市為例，探究上海房?jī)r(jià)真正觸底，需要哪些條件？

　　長(zhǎng)期看人口，人才引進(jìn)力度要加大

　　所有房?jī)r(jià)問(wèn)題，最終都是人口問(wèn)題。

　　上海房?jī)r(jià)要筑底，首先要解決接盤(pán)俠的問(wèn)題，而高端人才引進(jìn)，就是關(guān)鍵抓手。

　　以香港為例，2022年12月至2025年底，香港已成功引進(jìn)超過(guò)25萬(wàn)名人才，遠(yuǎn)超政府原定“三年引進(jìn)10.5萬(wàn)人才”的目標(biāo)。

　　截至2025年年中，香港常住人口753萬(wàn)，引進(jìn)人才占比達(dá)3.3%。

　　相當(dāng)于每30個(gè)香港人中就有1個(gè)是新引進(jìn)的高端人才，外來(lái)需求直接推動(dòng)樓市成交量。

　　再看上海，2022年至2025年共計(jì)引進(jìn)人才15.7萬(wàn)人，常住人口2480萬(wàn)，人才引進(jìn)占比僅0.63%。

　　這個(gè)比例，不到香港的五分之一。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

　　從落戶數(shù)據(jù)走勢(shì)也能看出端倪。

　　2014年至今，上海居轉(zhuǎn)戶和人才引進(jìn)數(shù)量雖有波動(dòng)，但整體未出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。尤其是近三年，增長(zhǎng)動(dòng)力略顯不足。

　　要知道，這些新引進(jìn)的人才，正是剛需和改善型購(gòu)房的核心力量。

　　沒(méi)有足夠的人才流入，住房需求會(huì)慢慢萎縮，房?jī)r(jià)也難有穩(wěn)固支撐。

　　所以，上海房?jī)r(jià)觸底的第一道門(mén)檻：

　　人才引進(jìn)力度必須加碼，讓人才占比跟上城市發(fā)展節(jié)奏，把人口紅利轉(zhuǎn)化為樓市的長(zhǎng)期底氣。

　　中期看政策，緊箍咒要繼續(xù)放開(kāi)

　　政策是樓市的催化劑，筑底離不開(kāi)政策的持續(xù)托底。

　　2024年2月，香港全面“撤辣”開(kāi)啟政策松綁序幕，“撤辣”之后2月內(nèi)香港樓市“量?jī)r(jià)齊升”。

　　回顧上海2025年8月的政策調(diào)整，外環(huán)外不限購(gòu)、公積金貸款額度上調(diào)、房貸利率不再區(qū)分首套二套，讓市場(chǎng)感到些許暖意。

　　但要真正筑底，需要政策的持續(xù)加碼和落地見(jiàn)效，讓購(gòu)房者敢買(mǎi)、賣(mài)家愿賣(mài)，形成良性的交易循環(huán)。

　　2025年12月24日北京出臺(tái)新政后，上海沒(méi)有跟進(jìn)，可能在憋大招。

　　參考北京新政，這次上海可能的幾個(gè)放松方向：

　　1）進(jìn)一步放寬限購(gòu)門(mén)檻，尤其是外環(huán)內(nèi)的改善型需求限制，讓更多合理購(gòu)房需求釋放。

　　房外房研究院制圖

　　2）降低交易摩擦，全國(guó)層面的稅費(fèi)減免必須落地，比如降低契稅、增值稅附加等，減少買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本。

　　房外房研究院制圖

　　政策不落地，需求就難釋放；需求不釋放，市場(chǎng)就難企穩(wěn)。

　　這是上海房?jī)r(jià)觸底的第二道硬門(mén)檻。

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　　短期看收益：租購(gòu)平衡

　　市場(chǎng)觸底的第三個(gè)條件，租金回報(bào)率接近房貸利率且租金持續(xù)增長(zhǎng)。

　　買(mǎi)房是投資，更是算賬。租售比不達(dá)標(biāo)，再便宜的房子也難有吸引力。

　　對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤其是剛需和穩(wěn)健型投資者，買(mǎi)房最核心的考量之一就是劃算不劃算。

　　這個(gè)劃算，直接體現(xiàn)在租售比和房貸利率的匹配度上。

　　以香港為例，25年8月，香港租金回報(bào)率3.3%（凈回報(bào)），超過(guò)按揭利率（3.2%），租金已連漲9個(gè)月，創(chuàng)6年新高。

　　當(dāng)前上海的平均租售比1.7%左右，按揭利率還維持在3%。

　　這個(gè)倒掛的剪刀差，是壓在房?jī)r(jià)頭上最現(xiàn)實(shí)的一座山。

　　只有當(dāng)租售比無(wú)限接近甚至覆蓋房貸利率，且租金持續(xù)增長(zhǎng)。

　　長(zhǎng)線資金才敢入場(chǎng)，房?jī)r(jià)的底部才稱得上堅(jiān)實(shí)。

　　但問(wèn)題在于，租金本身也在波動(dòng)。

　　經(jīng)濟(jì)周期、就業(yè)市場(chǎng)、租賃供給都會(huì)影響租金。

　　目前上海租金尚未企穩(wěn)回升，這是否意味著租售比的改善，可能需要房?jī)r(jià)再蹲一蹲才能實(shí)現(xiàn)？

　　供給側(cè)：掛牌量回落至10萬(wàn)套以下

　　掛牌量是房?jī)r(jià)的壓艙石，拋壓不除，底部難固。

　　從2024-2025年上海新增掛牌及成交走勢(shì)來(lái)看，幾乎每次成交量沖高，都伴隨著新增掛牌急速回落。

　　去庫(kù)存需要兩個(gè)條件：要么價(jià)格足夠吸引人（降價(jià)），要么需求足夠旺盛（放量）。

　　目前看來(lái)，前者正在發(fā)生，后者仍需等待。

　　當(dāng)前的市場(chǎng)，成交量雖有復(fù)蘇，但還不足以消化如此龐大的供給。

　　好的信號(hào)是，25年下半年以來(lái)，上海二手掛牌量持續(xù)下滑，目前已經(jīng)突破14萬(wàn)大關(guān)。

　　但這里面有多少是老破小，多少是品質(zhì)次新房？

　　如果去化的都是邊緣資產(chǎn)，核心資產(chǎn)掛牌量居高不下，那市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性壓力依然存在。

　　結(jié)合上海樓市的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，只有當(dāng)掛牌量持續(xù)回落至10萬(wàn)套以下，才能說(shuō)明市場(chǎng)拋壓出清，供需關(guān)系進(jìn)入良性循環(huán)。

　　屆時(shí)，市面上的優(yōu)質(zhì)房源逐漸稀缺，購(gòu)房者選擇空間縮小，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈天平會(huì)向賣(mài)方傾斜，價(jià)格也會(huì)趨于穩(wěn)定。

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　　市場(chǎng)情緒回暖

　　所有的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)背后，都是人的情緒在驅(qū)動(dòng)。

　　樓市的筑底，最終要靠市場(chǎng)情緒的回暖來(lái)確認(rèn)。

　　2025年的上海樓市，情緒分化嚴(yán)重，掛牌房源中漲價(jià)房源占比長(zhǎng)期低于10%。

　　這一年市場(chǎng)情緒整體還是比較低迷，以價(jià)換量是主流。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：房外房研究院

　　從歷史的數(shù)據(jù)來(lái)看，只有當(dāng)這個(gè)比例持續(xù)穩(wěn)定在20%以上，房?jī)r(jià)才會(huì)穩(wěn)定甚至直接進(jìn)入上漲通道。

　　這背后是相當(dāng)一部分房東開(kāi)始看好未來(lái)，敢于調(diào)高價(jià)格。

　　情緒的轉(zhuǎn)變，往往滯后于政策和成交量的變化。

　　它需要連續(xù)幾個(gè)月的成交回暖、需要鄰居房子賣(mài)出好價(jià)錢(qián)的故事、需要媒體氛圍的轉(zhuǎn)向，更需要經(jīng)濟(jì)大環(huán)境預(yù)期的改善。

　　這是上海房?jī)r(jià)觸底的最后一道門(mén)檻，也是最關(guān)鍵的信心支撐。

　　總結(jié)

　　上海樓市的這次調(diào)整，不同于以往任何一次。

　　它發(fā)生在人口結(jié)構(gòu)變遷、經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型、全球資產(chǎn)重估的大背景下。

　　因此，這一次的筑底，也必然是一個(gè)復(fù)雜而緩慢的過(guò)程。

　　雖然以上五大條件還未完全達(dá)成，但積極的信號(hào)正在不斷涌現(xiàn)。

　　樓市沒(méi)有永夜，曙光終會(huì)破曉。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。