房地產(chǎn)，快要轉(zhuǎn)向了

站在2026年開(kāi)端，新一年房地產(chǎn)會(huì)怎么走，是大家共同關(guān)注的話題。

從去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，到近期《求是》喊話政策加碼，無(wú)一不在給行業(yè)注入信心。

目前已有不少人士樂(lè)觀預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)將取得實(shí)效。

但是，市場(chǎng)的機(jī)會(huì)將是結(jié)構(gòu)性的。

在這個(gè)充分不確定的階段，選擇確定性高的方向，無(wú)疑才是最安全的。明源君認(rèn)為，今年房地產(chǎn)有三大趨勢(shì)是值得關(guān)注和期待的。

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存量房源增長(zhǎng)壓力緩解，去庫(kù)存進(jìn)入加速階段

房地產(chǎn)下行，本質(zhì)是供需關(guān)系失衡。

自2024年4月份開(kāi)始，中央正式提出房地產(chǎn)“去庫(kù)存”。在此之后，先后出臺(tái)了 一系列的政策” ，包括存量房收儲(chǔ)、以舊換新等等。

然而， 商品房庫(kù)存數(shù)據(jù)一直居高不下。

新開(kāi)工項(xiàng)目并非庫(kù)存的主要壓力來(lái)源。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)新開(kāi)工銷(xiāo)售比持續(xù)走低，新開(kāi)工面積已經(jīng)連續(xù)四年低于新房銷(xiāo)售面積。2025年全年，新開(kāi)工銷(xiāo)售比預(yù)計(jì)為66%，創(chuàng)歷史新低。

這意味著，市場(chǎng)上每賣(mài)出100套房，有66套來(lái)自新開(kāi)工項(xiàng)目，另外44套是庫(kù)存項(xiàng)目。

理論上，“少蓋多賣(mài)”應(yīng)該可以讓庫(kù)存快速下降。

換言之，如果僅僅有新開(kāi)工項(xiàng)目帶來(lái)的增量，房地產(chǎn)庫(kù)存是可以有效降下來(lái)的。

但事實(shí)上，這幾年庫(kù)存的下降速度并不理想。

主要問(wèn)題出在存量項(xiàng)目上。

一是 舊庫(kù)存“沉淀”太大。2022年及以前留下大量已開(kāi)工、甚至已竣工未售出的項(xiàng)目，這些舊庫(kù)存成了去庫(kù)存的“硬骨頭”。

二是 停工緩建形成“僵尸庫(kù)存”。 前些年因 資金斷裂造成一批停工項(xiàng)目，這些項(xiàng)目復(fù)工后未能實(shí)現(xiàn)有效銷(xiāo)售，卻在統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)占用庫(kù)存量。

舊庫(kù)存的問(wèn)題，在今年有望迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

在去年12月 全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部宣布，保交房任務(wù)全面完成。

這意味著，此前停工的項(xiàng)目基本已復(fù)工或交付。這意味著，存量庫(kù)存少了一個(gè)新增渠道。

可以看出，2025年的庫(kù)存， 已經(jīng)開(kāi)始呈現(xiàn)下 降趨勢(shì)。截 至 2025年10月份，商品房的庫(kù)存為 75606萬(wàn)平方米，較2025年1月份減少 1194萬(wàn)平方米，下降了1.55%。

那么，隨著保交房任務(wù)的基本完成，今年“停工再?gòu)?fù)工”項(xiàng)目所帶來(lái)的庫(kù)存壓力將明顯降低。

而在控量提質(zhì)的政策引導(dǎo)下，2026年的新房供應(yīng)量必然不會(huì)顯著增加 ， 大概率還會(huì)繼續(xù)縮量。

這意味著，今年房地產(chǎn)去庫(kù)存 有望 將迎來(lái)重要拐點(diǎn)，商品房 庫(kù)存 將 進(jìn)入加速下降 通道。這對(duì)市場(chǎng)而言，無(wú)疑是重要的積極轉(zhuǎn)向。

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2026年“穩(wěn)預(yù)期”為重，豪宅將扛起重塑價(jià)值認(rèn)知的大旗

《求是》雜志近期發(fā)布的一則評(píng)論員文章，被視為是對(duì)房地產(chǎn)的最新定調(diào)。

文章強(qiáng)調(diào)，改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)的重要性。

這標(biāo)志著，中央研判，預(yù)期失衡已成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵問(wèn)題。2026年政策出牌，將會(huì)全面圍繞“穩(wěn)預(yù)期”展開(kāi)。

通常來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)預(yù)期包含價(jià)和量?jī)煞矫妗?/p>

明源君認(rèn)為，接下來(lái)穩(wěn)成交價(jià)的優(yōu)先級(jí)別將會(huì)高于穩(wěn)成交量。

為什么？

首先，住房需求已基本滿(mǎn)足，市場(chǎng)不缺房子只缺好房子。換言之，當(dāng)前質(zhì)重于量。

其次， 住房進(jìn)入存量時(shí)代，增量市場(chǎng)較此前必然有所收縮 ，屬于市場(chǎng)發(fā)展的正常現(xiàn)象。

再者，買(mǎi)漲不買(mǎi)落是必然規(guī)律。價(jià)格企穩(wěn)，才能改善購(gòu)房預(yù)期，激發(fā)購(gòu)房積極性。

那么，如何改善和穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期？

關(guān)鍵是重塑居民的認(rèn)知，讓大家看到，房子是可以增值保值的。

回到供應(yīng)端，什么樣的住宅產(chǎn)品金融資產(chǎn)價(jià)值最突出？

稀缺的豪宅。

可以看到，在過(guò)去兩年，一線及強(qiáng)二線城市的豪宅都走出了獨(dú)立行情。而且呈現(xiàn)出越貴越好賣(mài)的現(xiàn)象。

2025年11-12月短短兩個(gè)月內(nèi)，廣深兩地就誕生了兩個(gè)百億級(jí)的豪宅盤(pán)：廣州玥璽灣和深圳灣澐璽。

一個(gè)爆賣(mài)的豪宅盤(pán)，足以改寫(xiě)一座城市當(dāng)月的成交數(shù)據(jù)，包括成交均價(jià)，甚至成交量。

同時(shí)，一個(gè)優(yōu)質(zhì)的豪宅新盤(pán)，也足以拔高當(dāng)?shù)啬酥寥珖?guó)住宅價(jià)格的天花板。

優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)對(duì)于高凈值客群而已，是資產(chǎn)配置不可或缺的一部分。他們的出手，是對(duì)住宅金融資產(chǎn)價(jià)值的肯定，對(duì)市場(chǎng)具有示范作用。

這便是豪宅產(chǎn)品對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)的積極意義。

可以肯定的是，2026年依然會(huì)是豪宅大年。市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，也將屬于那些有能力打造頂級(jí)產(chǎn)品的房企。

一線和強(qiáng)二線城市在放量的豪宅的加持下，一定會(huì)先于其他城市走出止跌回穩(wěn)的曲線。

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存量房時(shí)代，新房要主動(dòng)跟二手房搶市場(chǎng)份額

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)重點(diǎn)30城市二手房累計(jì)成交面積約2.14億平方米，為新房面積的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次創(chuàng)新2021年以來(lái)的新高。

二手房的成交占比呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代。

這個(gè)階段，有兩件事是確定的:

①房企必須積極推動(dòng)賣(mài)舊買(mǎi)新

二手房成交持續(xù)占比上升，意味著二手房正在搶走越來(lái)越多的市場(chǎng)份額。

這對(duì)新房來(lái)說(shuō)，顯然也是一大壓力源。

事實(shí)上，這幾年供應(yīng)端改善及豪宅占比不斷上升，剛需產(chǎn)品供應(yīng)則在縮水。

很多改善客戶(hù)，都是賣(mài)舊買(mǎi)新，以小換大，以差換好。舊房難賣(mài)，成了置換鏈條中的最大障礙。

一些房企為了縮短成交周期，已開(kāi)始下場(chǎng)幫客戶(hù)賣(mài)舊房了。

如，某地產(chǎn)國(guó)企引入了第三方機(jī)構(gòu)，為置換買(mǎi)家提供全鏈條服務(wù)，從舊房?jī)r(jià)值評(píng)估，到優(yōu)先放盤(pán)，再到新房匹配等，全程系統(tǒng)化銜接。

在當(dāng)?shù)兀脫Q周期通常要200-300天。而該團(tuán)隊(duì)介入后，客戶(hù)的平均置換周期直接縮短到約67天。

房企攜手第三方機(jī)構(gòu)，協(xié)助客戶(hù)完成賣(mài)舊買(mǎi)新的形式，后續(xù)或?qū)⒈桓嗟姆科笠谩?AI智能工牌pro，A級(jí)客戶(hù)不流失

② 城市更新加碼，成現(xiàn)階段重點(diǎn)任務(wù)

數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有約6億套存量房，其中有約35%的 老舊住宅房齡已超過(guò)20年 。而且，隨著時(shí)間的推移，這個(gè)數(shù)據(jù)還在持續(xù)上升。

近日，住建部部長(zhǎng)倪虹近日在《求是》發(fā)表了題為《高質(zhì)量推進(jìn)城市更新》，文中提出，“‘十五五’期間，實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠房改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造等城市更新重點(diǎn)任務(wù)。”

城市更新已被列為未來(lái)五年的重點(diǎn)工作項(xiàng)。

多地已明確，將在五年內(nèi)完成 2000年以前建成的老舊小區(qū)的改造。

這一輪的城市更新，不再是以往的大拆大建模式，而是“打補(bǔ)丁式”的微更新。包括：

第一， 管網(wǎng)升級(jí)改造。 燃?xì)狻⒐┧⑴潘壤匣芫€更換，煥新社區(qū)的“血管”。

第二， 完善社區(qū)配套。完善養(yǎng)老、托幼、便民市場(chǎng)、停車(chē)等場(chǎng)地或設(shè)施，打造便民生活圈。

第三，綠色智慧提升。建筑節(jié)能改造，鋪設(shè)智能門(mén)禁、充電樁等，推動(dòng)數(shù)字家庭試點(diǎn)等。

大量舊房更新，將成為房地產(chǎn)一個(gè)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極。能否從中分一杯羹，也是當(dāng)前值得房企考慮的命題。

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小結(jié)

今年將是地產(chǎn)分化加劇的一年，無(wú)論是城市行情，還是房企表現(xiàn)。但可以肯定的是，隨著政策加碼、庫(kù)存下降、預(yù)期改善，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，有望拿到實(shí)質(zhì)有效的結(jié)果。

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