新城市集團曹志偉：喚起市場信心，關鍵在破除“三不”

廣州新城市投資控股集團聯合創始人曹志偉

行業高質量發展的核心仍將進一步圍繞“好房子”展開，要實現這一目標，需要多方協同發力。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

“當前法治化營商環境的不足導致企業‘不愿投、不敢投、不能投’，必須破除這‘三不’困局。”近日，廣州新城市投資控股集團聯合創始人曹志偉在接受中國房地產報記者專訪時指出，房地產行業穩定對整體經濟至關重要，亟須通過強化法治化營商環境、出臺更多保護民營企業政策，真正喚起市場信心。在行業經歷“重塑與分化”的2025年后，曹志偉認為，2026年政策端與企業端需共同發力，推動市場走向健康與可持續。

廣州新城市投資控股集團（以下簡稱“新城市集團”）成立于1994年，歷經多輪行業調整，是目前為數不多仍保持健康運營狀態的民營房企之一。

除了開發商的本職工作，曹志偉還身兼廣東省政協常委、廣東省新的社會階層人士聯合會副會長、中國國際經濟交流中心理事等職務，常年關注房地產等行業的發展，積極向相關部門建言獻策。

“如果用一個詞概括2025年，我覺得是‘重塑與分化’。”曹志偉表示，過去一年，房企債務風險集中化解，行業普遍轉向 “低負債、強運營、重品質” 的穩健模式。同時，行業呈現出清晰的優勝劣汰分化格局，經營穩健、產品力強的企業站穩了腳跟，新房與存量房彼此之間的“分工”也更加明晰。

展望2026年，他認為，在現有政策包已基本出臺的背景下，行業發展仍需要政策端與企業端共同發力。“房地產作為帶動70多個相關產業的支柱產業，其穩定發展對整體經濟至關重要。當前法治化營商環境的不足導致企業‘不愿投、不敢投、不能投’，因此需進一步強化法治化營商環境建設，出臺更多保護民營企業的政策，喚起市場信心。”對于房企而言，核心任務還是加快去化速度。“產品迭代更新的節奏不斷加快，尤其是非中心城市中心城區的項目，必須及時完成去化、實現資金回籠，避免庫存積壓。”

重塑與分化的2025年

中國房地產報：您怎么評判這一年來房地產行業及企業的發展？如果要用一個詞概括您會用什么？

曹志偉：如果用一個詞概括2025年，我覺得是“重塑與分化”。這一年，房企債務風險集中化解，融資 “三道紅線” 與預售資金監管常態化，行業普遍轉向 “低負債、強運營、重品質” 的穩健模式。同時，行業呈現出清晰的優勝劣汰的分化格局：經營穩健、產品力強的企業站穩了腳跟，優質產品始終保持穩定銷量，獲得市場充分認可；而負債率高的企業則陸續出現暴雷情況，并且退出了市場，缺乏競爭力的產品也逐漸被市場淘汰。這種分化不僅是市場選擇的結果，也推動行業向更健康的方向轉型。

2025年新房與存量房彼此之間的“分工更加明晰”：新房（一手住宅）對比2024年成交減少10%，存量房（二手住宅）對比2024年成交減少2%，新房成交占比滑落到40%以下。新房分化為滿足改善需求為主（產品附加值提高，使得改善型產品的性價比大幅上升），存量房更加偏向剛性需求（在高庫存區域，新房受存量房市場分流的影響更大）。所以我覺得用“重塑與分化”來概括2025年房地產行業是比較貼切的。

中國房地產報：2025這一年，新城市集團主要在哪些方面進行了重點調整，成果如何？2026年，在開發、拿地及經營方面有哪些新計劃？

曹志偉：2025年，新城市集團秉持一貫的做法，以“低負債、重品質”為核心。新城市集團常年負債率不到5%，2026年將堅守這一經營理念，同時以品質為導向，堅持造“6G”好房子、集中精力做好現有項目，項目開發按“做好一個、再啟動一個”的有序開發模式，同時審慎觀測土地市場尋找優質項目。這樣既保障現金流穩健，也能集中精力打磨產品力。這樣的做法成效顯著，新城市領院項目作為金融城東區目前為數不多的在售高端住宅項目，同時也是計容新規的頭啖湯項目，獲得了市場廣泛關注和市民認可，驗證了聚焦品質的發展路徑可行。2026年，我們的開發與經營將聚焦現有儲備用地的投資、設計，并加快相關開發報建手續落地。

高質量發展的核心是“好房子”

中國房地產報：近期召開的中央經濟工作會議對于房地產著墨頗多，提出要著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，加快構建房地產發展新模式等，您怎么看這一政策方向？

曹志偉：中央經濟工作會議對房地產的部署，精準契合了行業發展的內在需求。

政策核心是推動行業從過去“規模至上、高周轉”的模式，轉向以“造好房子”為核心的發展新模式。新城市集團早在2018年就倡導房地產行業要造好房子，并且建議要通過造“6G”好房子（即好政策法規、好地段、好配套、好質量、好設計、好服務），讓房地產回歸高端制造業，實現高質量發展，滿足人民群眾對美好居住生活的需求。這一方向既順應了人民群眾對美好生活的追求，也符合市場長期發展趨勢——隨著購房者需求從“住有所居”向“住有宜居”升級，只有聚焦產品品質、打磨核心競爭力的企業，才能在市場中持續立足。

中國房地產報：“十五五”規劃將房地產高質量發展與民生、共同富裕緊密結合，釋放了怎樣的信號？行業未來五年應如何發展？企業該怎么做？

曹志偉：這釋放了一個非常清晰的信號：房地產的高質量發展，其核心已緊密錨定在“民生”與“品質”之上。行業正在從過去側重經濟增長，轉向更根本地服務于人民的美好生活與財富安全。

我所在的曹委員工作室早在2018年就提出，房屋兼具“居住屬性”與“金融資產屬性”。居住屬性要求我們必須造出“好房子”，這是行業安身立命的根本；資產屬性則關系千家萬戶的財富穩定，要求市場具備健康可持續的保值基礎。

近期關于房地產資產屬性的討論，與“十五五”規劃的方向是一致的。它表明，未來五年行業的高質量發展，路徑非常明確：必須圍繞“造好房子”這一中心任務來展開。 這需要政府、企業、產業鏈各方形成合力：

對政府而言，關鍵是營造穩定、可預期、法治化的政策環境。例如，我們計劃在今年提交建議，推動優化預售許可等審批流程、探索更有活力的城市更新模式，并完善“房票”等政策的金融功能設計，核心目標是為市場注入穩定預期，助力良性循環。

對企業而言，核心是回歸產品主義與穩健經營。具體來說，就是堅決摒棄過去高杠桿、高周轉的舊模式，將重心放在提升產品力、運營力和服務力上。只有做出真正滿足居住升級需求的好產品，企業才能在市場中立足，并為業主資產的長期穩健提供堅實基礎。

對行業生態而言，需要共同守護“好房子”的落地。這涉及從設計、施工到售后全鏈條的品質把控，呼吁整個產業鏈強化責任意識，嚴把質量關，杜絕影響品質的各類問題。

房企的三大核心難題待解

中國房地產報：從目前來看，企業發展中遇到的最難的問題是什么？有何建議？

曹志偉：當前房地產企業面臨的三大核心難題，一是審批流程仍有優化空間；二是法治化營商環境需完善；三是建筑施工市場亂象橫生。

在審批流程改革方面，就拿預售許可證來說，當前，廣東多地辦理預售證需9個環節、最長需要35個工作日，關鍵癥結在于地方條例增設了國家層面無明確規定的“預售項目及其土地使用權未設定他項權”前置條件，導致房企需提前歸還開發貸或借用高成本過橋資金，既加重企業負擔，又延緩項目入市節奏。因此，我建議取消“預售項目及其土地使用權未設定他項權”的不合理條件，將土地抵押直接變更為在建工程抵押，合并相關審批環節，將廣州等地流程壓縮至2個環節、4個工作日，申請資料從40份減至8份。此外，首期物業維修資金需要開發商在預售前就代繳墊付、沒有納入預售范圍的房屋和地下室也要求開發商先代繳墊付，這些問題都壓縮了開發商的生存空間，應調整為首次登記時再代繳。

二是營商環境層面，房地產企業作為擁有實體資產的主體，在經營中有時面臨一些現實的困擾。例如，在個別行政執法案例中存在“以罰代管”、執法犯法甚至侵害企業資產的問題；同時，還有稅費負擔感較重、面臨特定高額處罰等情況。這些現象在一定程度上影響了企業的穩定預期和投資意愿。我們建議，進一步規范和完善行政執法標準與流程，建立清晰、公平的監管環境，這有助于保護企業合法產權，提振長期投資與經營的信心。

三是在保障工程質量方面，行業仍面臨一些挑戰。例如，部分項目中存在的違規轉包掛靠、挪用工程款或偷工減料等個別現象，直接影響了開發進度和最終品質，是亟待各方共同努力解決的行業課題。我們已就此梳理建議并提交相關部門，推動建筑市場進一步規范。

行業發展還需兩端共同發力

中國房地產報：對于2026年房地產市場您有什么預判，還需要做好哪些工作？

曹志偉：2026年，在現有政策包已基本出臺的背景下，行業發展需要政策端與企業端共同發力。

從政府層面看，房地產作為帶動70多個相關產業的支柱產業，其穩定發展對整體經濟至關重要，當前法治化營商環境的不足導致企業“不愿投、不敢投、不能投”，因此需進一步強化法治化營商環境建設，出臺更多保護民營企業的政策，喚起市場信心。與此同時要有進一步深化行政審批制度改革的決心與行動。

從企業層面，核心任務是加快去化速度。產品迭代更新的節奏不斷加快，尤其是非中心城市中心城區的項目，必須及時完成去化、實現資金回籠，避免庫存積壓。

此外，房票政策的優化和全面落實尤為重要——這一政策既能縮短村民回遷安置周期，又能助力存量商品房去庫存，促進社會消費力的提升。在曹委員工作室的建議推動下，目前廣州已實現跨區域、跨用途通用。

下一步需重點發揮“房票”的金融資產屬性作用，擴大使用范圍至支付購房首期款、工程款、償還銀行貸款與利息、繳納稅款、房屋裝修、抵繳土地出讓金等；同時優化規范房票兌付流程，保障開發商資金及時回籠，讓企業更有信心參與置換，同時為村民提供更豐富的房源選擇，最終實現政府、企業、村民的三方共贏。