官方點名！38萬買白云地鐵房？看完后背發涼...

“白云地鐵口、38萬拿下復式公寓！”

近期，這類短視頻在廣州購房群里瘋傳，還有中介添油加醋吹噓“帶產權現房，一線江景隨便看”，真假難辨讓人上頭。

不少粉絲來問樓市君：這難道是撿漏天花板？使用權公寓值得沖嗎？

帶著這些疑問，樓市君直奔白云上步村，實探這個叫金基廣場的項目。越深入了解，越心驚——

該項目多次被官方點名預警，背后隱藏的風險值得關注...

｜廣州樓市發布 攝

壹

金基廣場位于白云區同德街道，緊鄰8號線上步站D口，出站就能看到臨時搭建的項目中心，以及一棟在建高樓。

工地被防塵布嚴密包裹，氛圍十分冷清，未見大規模施工跡象。

｜廣州樓市發布 攝

據銷售介紹，項目總高約22層，配置5梯40戶，預計2月5號封頂。

其中3-12層歸開發商和村委自留，15層開盤時就被整層承包，目前僅剩13、14、16三層少量房源可挑選。

銷售強調， 所有房源均為精裝交付，且 項目客群覆蓋廣泛，既能滿足年輕人自住，也適合退休老人換房。

同時，該項目房源可辦理營業執照， 適配辦公投資者， 兼顧居住與經營屬性。

｜廣州樓市發布 攝

銷售表示，該項目朝東可俯瞰花園景致，遠眺小蠻腰；朝西緊鄰石井河綠道，包裝為“一線河景”房源。

地段優勢也成了主推的亮點，銷售稱未來出租回報率可觀——周邊30-35平單間租金普遍在2000-2500元/月。

｜圖源：貝殼找房

談及產品及價格，銷售介紹，項目為4.5米層高復式，采用雙鑰匙設計，可分A、B層單獨售賣。

每層凈高約2.2米，僅下層帶獨立外陽臺，上層若需要也可幫忙加裝。

單套房源面積約34-45平，單價約1萬/平，一套34平房源總價約35萬，若想購入整套復式，需同時購買上下兩層，總價68萬起。

樓市君追問權屬問題時，銷售則表示，雖然只有30年使用權，但到期后能優先續期。

｜廣州樓市發布 攝

貳

看似性價比拉滿的“撿漏盤”，實則是經過精心包裝的——

事 實上，金基廣場并非新項目。

該項目原名叫恒建商業廣場，是上步經濟社與廣州嘉麟投資發展有限公司合作的村集體留用地項目，所有權歸村集體。

合作企業僅擁有40年使用權，無法獨立確權到個人名下。項目自2022年啟動開發，截至目前僅剩約36年。

但有不少中介為了能快速交易，傳播與事實不符的信息，以低價產權現房為噱頭，誤導購房者。

針對該項目的問題，白云區住建局、上步村等相關方，已多次發布風險提示公告，并點明該項目尚未完成竣工驗收。

｜圖源：上步經濟合作社-同上實業

樓市君挖到合同細節后發現，這個項目有四個風險需重點留意：

1. 僅簽訂《物業租賃合同》，30年使用權是畫餅。

購房者簽訂的并非購房合同，而是《物業租賃合同》，所謂“房款”實則是定金與履約保證金，每月租金從這筆保證金中扣除。

一旦產生糾紛，購房者即便維權，也只能按租賃合同關系處理，而非房屋買賣關系，權益保障大打折扣。

｜圖源：中介

銷售反復強調的“30年使用權，到期能優先續期”，本質是玩文字游戲。

他們會讓購房者簽兩份合同：一份是20年的《物業租賃合同》，另一份是10年的補充協議，試圖規避《民法典》租賃最長期限20年的規定。

但法律明確認定，這類拆分租期的操作無效，補充協議里的10年不受法律保護。

｜圖源：中介

所謂優先續期更是僅停留在口頭承諾，無任何書面條款支撐，未來開發商反悔或項目易主，購房者這10年的使用權或將很難兌現。

｜圖源：最高法公報

2、未竣工驗收，按相關流程，或存在難以按期交付的風險。

官方反復強調，該項目至今未完成竣工驗收手續。根據《民法典》規定，建設工程未經驗收或驗收不合格，不得交付使用。

這意味著，項目存在難以通過最終驗收、難以按期交付的不確定性，可能直接影響租賃目的實現。

如無法辦理合法入住手續，或可能存在水電不通、消防不達標等一系列安全與使用隱患。

｜圖源：上步經濟合作社-同上實業

而合同里的部分條款更是離譜。

銷售口頭承諾2026年12月交房，合同卻約定2026年8月1日交付，還約定三個月寬恕期。

寬恕期滿后若依然不能交付，開發商僅需按實際支付的履約金賠付每日萬分之一的違約金。

更過分的是，合同明確寫著“如因政府等原因停工，交付期限相應順延”。也就是說，一旦項目再次被查處停工，購房者或將面臨交付延期的情況。

｜圖源：中介

3. 全款+商水商電+管理費6.8元/平，居住成本高。

單套房源38萬起的總價看似不高，但因無房產證，購房者無法申請正規房貸，只能選擇全款支付。

所謂“推薦信用貸”利率還高達3.5以上，比正規商貸3.0左右的利率高出不少。

相當于既讓購房者承擔全額資金風險，又要背上高息負債，性價比和安全性和正規產權公寓完全不在一個維度。

要知道，現在廣州正規產權公寓首付已降至30%。

比如一套40萬的產權公寓，首付僅需12萬就能入手，剩余資金還能走低利率的商貸分攤壓力。

｜圖源：財聯社

更關鍵的是，購房款直接進入開發商賬戶。

所謂“銀行監管賬戶”真實性難以核實，資金存在被挪用的風險。

｜圖源：上步經濟合作社-同上實業

而銷售口中承諾為上層房源加裝陽臺，實則暗藏風險。

按規定，加建陽臺需向主管部門重新報批并取得《建設工程規劃許可證》，若無任何審批手續，該加建行為屬于明確違建。

不僅加建部分有被拆除的風險，還會直接影響項目整體竣工驗收。

｜金基廣場異地板房

｜廣州樓市發布 攝

而且，項目緊鄰主干道，噪音污染嚴重。

商水商電的標準，疊加每月6.8元/平的物業費，長期居住成本遠超普通住宅。

｜廣州樓市發布 制圖

4. 官方已多次點名，項目存在虛假宣傳等問題。

該項目頂風作案，違規黑歷史早已被官方曝光多次。

2023年8月，項目剛打地基便以“招商”為幌子變相以租代售，被白云區政府責令停止違規銷售。

｜圖源：白云區政府官網

2025年11月，因虛假宣傳“帶產權”，被權屬方上步經濟社明確禁止以租代售及虛假宣傳行為；

｜圖源：上步經濟合作社-同上實業

2026年1月，白云區住建局與村集體又多次密集發布風險提示，針對項目改建合規性、信貸陷阱開展核查，持續強化預警。

｜圖源：白云區政府官網

如今，官方的風險提示已張貼在項目圍擋顯眼處，警示意味拉滿。

｜廣州樓市發布 攝

叁

白云地鐵口+低價復式+景觀優勢的組合，確實讓不少預算有限的購房者心動。

但金基廣場本質是，未竣工驗收+違規以租代售+產權無保障+資金風險。

官方與村集體雙重預警，絕非小題大做，而是明確告知其觸碰法規紅線的事實。

｜金基廣場周邊實景

｜廣州樓市發布 攝

結合本次實探經驗，樓市君為大家梳理了4個避坑要點：

其一，警惕“集體留用地+使用權”套路。

這類房子無法獨立確權，租期超20年的部分等于白搭，所謂“長期使用權”“優先續期”均為口頭空話，權益無任何保障，切勿輕信。

其二，核心證件逐一核查。

買房前需確認項目《不動產權證》、《建設工程規劃許可證》等，凡是證件不全、僅提供租賃合同的項目，直接pass。

其三，拒絕大額一次性支付與非正規貸款。

遇到要求一次性繳納大額保證金、僅支持信用貸購房的情況，說明項目無合規資質，需立即避雷，切勿抱有僥幸心理。

｜金基廣場周邊實景

｜廣州樓市發布 攝

其四，建議對官方預警的項目多加警惕。

開發商的口頭承諾不可信，尤其要警惕合同中“政府原因免責”等甩鍋條款；只要項目被官方點名預警，無論優惠力度多大，建議不要冒險入手。

事實上，市場上這類虛假宣傳的問題房源依然存在，希望大家都能保持理性、仔細甄別，避免掉入購房陷阱。

你還遇到過哪些購房騙局？評論區一起聊聊，互相避坑～