專訪人大教授況偉大：房地產要扭轉市場預期，政策盡量一步到位

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道國家統計局發布2025年房地產數據顯示，盡管房地產市場仍在調整過程中，但積極因素正在積累。

接下來，穩定房地產市場應如何著力？地方政府應怎么用足用好房地產調控自主權？公積金制度怎么改？接下來市場如何走？

帶著這些問題，日前21世紀經濟報道記者對中國人民大學商學院教授、國發院城市與房地產研究中心主任況偉大進行了專訪。況偉大深耕房地產金融與經濟、住房政策等領域，是中國房地產市場研究的代表人物之一。

況偉大認為，如何擴大房地產市場有效需求，成為當下的重要任務。對此，需要著力轉變市場預期，并提高居民對房地產的支付能力。目前已出臺的房地產政策“組合拳”內容豐富，力度較大，但政策是否已觸及最大發力邊界，仍有待后續進一步研究。政府要對目前的市場有充分的認識，不能和市場重復博弈，政策盡量一步到位，把所有有利于促進市場止跌回穩的政策全部運用到位，力爭從根本上扭轉市場運行態勢。

《21世紀》：著力穩定房地產市場還有哪些梗阻有待進一步疏通？

況偉大：2025年政府出臺了很多推動房地產市場止跌回穩的政策，取得了一定效果，但中國房地產市場整體仍處于調整過程中。目前看房地產市場最大的問題是有效需求不足，如何擴大有效需求成為當下的重要任務。對此，我認為要重點要做好兩個方面，一是轉變市場預期，二是提高居民對房地產的支付能力。

在市場預期方面，從房價、市場銷售等數據表現來看，當前居民對房地產市場的預期依舊偏弱，尚未出現根本性好轉。一方面，房地產市場供需關系已發生根本性轉變，部分存在供過于求的情況；另一方面，部分房企債務風險仍存，進一步修復市場預期的基礎和條件還有待繼續積累。在支付能力方面，受宏觀經濟等因素影響，部分居民收入增長承壓，住房支付能力受到一定影響。

目前已出臺的房地產政策“組合拳”內容豐富，市場、稅收、信貸、土地等各類政策都有涉及，政策力度較大，部分政策已接近極限。比如在限購政策方面，除北京、上海等一線城市仍保留部分限購措施外，其余多數地區的限購已基本取消；在利率政策方面，受部分商業銀行存貸利差影響，后續房貸利率下調空間或有限。整體來看，當前房地產支持政策力度已處于較高水平，但政策是否已觸及最大發力邊界，仍有待后續進一步研究。

但我認為政府要對目前的市場有充分的認識，不能和市場重復博弈，政策盡量一步到位，把所有有利于促進市場止跌回穩的政策全部運用到位，力爭從根本上扭轉市場運行態勢。當然，市場態勢的根本性扭轉并非單靠政策就能實現，既要發揮政府作用，也要發揮市場作用，多管齊下、多方發力，但政府需發揮引領作用。

《21世紀》：“十五五”規劃建議提出要清理住房消費不合理限制性措施，全國住建工作會議明確，城市政府要用足用好房地產調控自主權。你認為接下來地方政府還應如何優化調整相關政策？

況偉大：房地產市場地方調控屬性較強，尤其需要地方政府切實扛起主體責任、主動作為。全國各地房地產市場形勢不同，市場分化明顯，地方政府更熟悉本地房地產市場情況，要堅持因城施策、一城一策，因地制宜進行針對性調控，推動本地房地產市場穩定健康發展。

當前地方政府的政策執行能力仍有不足，各地面臨的約束條件和優先次序也不一樣，尤其是部分城市面臨地方財力不足的問題。因此，中央政府要結合各地實際情況，更好與地方政府協同，因地制宜給予一定支持，共同促進各地房地產市場止跌回穩。

當前“五限”政策（限購、限貸、限售、限價、限商）已大幅放開，比如在限購方面，除了北京、上海等一線城市外，其他城市限購幾乎都已放開。限貸、限售也已基本放開。目前部分城市在限價方面還有一定限制，我認為可以限定房價的漲跌幅度，但是區間范圍要放寬一些，要發揮市場價格機制，同時與防范風險相結合，不能搞“一刀切”。

《21世紀》：北京、上海的限購政策調整市場關注度高，你如何看待當前的調控思路？

況偉大：對這些城市，我認同循序漸進推進的政策調控方式，因為北京、上海的限購政策如果一次性完全放開，市場可能會產生比較強的投機性，對當地住房市場甚至經濟發展帶來較大影響，也會進一步加劇市場分化。

《21世紀》：2025年中央經濟工作會議將“深化住房公積金制度改革”納入重點任務，這在十年來尚屬首次。對于改革方向你有什么建議？

況偉大：從目前來看，我國公積金有兩大特征，一是互助性，兼具普惠性，公積金繳納者的資金被歸集形成基金，用于解決繳納者的住房融資問題，這一點與德國的住房合作社有相似之處；二是政策性，中國的住房金融政策在公積金制度中也有體現，比如公積金貸款實行優惠政策利率，并可由中央政府進行調整，這一點與新加坡的公積金制度類似。

上世紀90年代我國公積金制度剛推行的時候，居民收入差距相對小，現在情況與當時相比已發生明顯變化，高收入人群具備較強的購房能力，中低收入者更需要得到低成本的住房融資支持。因而我認為公積金制度改革，應更多向中低收入者傾斜，為有住房困難的家庭提供更好的低成本資金保障。未來也可以結合企業年金、養老金等改革，優化公積金制度的參與對象范圍，更精準地為有住房困難的職工提供住房資金支持。

另外，我國公積金實行屬地化管理，參與者將公積金繳納到地方，由地方住房公積金管理中心來運行和支出，但一些重要的公積金政策由中央政府來制定。各地公積金供求關系不同，對于一些公積金有結余的城市而言，可以繼續拓展公積金的使用范圍，盤活利用閑置資金。

《21世紀》：近年來公積金貸款利率和商貸利率之間的利率差變小，未來公積金貸款利率是否還有下降空間？

況偉大：我認為是有下降空間的，在降低公積金貸款利率的同時，也應該下調公積金存款利率。住房公積金管理中心的運營成本高，其中的一個重要成本是職工所繳納公積金存款利率的支付問題。2025年7月1日，北京住房公積金管理中心發布的消息就談到，2024-2025年度，個人公積金賬戶結息利率統一按央行一年期定期存款基準利率1.5%的標準執行，利率水平顯著高于當前銀行存款利率水平。

公積金主要解決的是職工的住房資金問題，而不是解決住房投資問題。所以我認為公積金存款利率可以進一步下降，這樣就可以為公積金貸款利率下降提供空間，通過公積金存貸款利率“雙降”，進一步降低參與公積金制度的中低收入者的住房成本。

《21世紀》：收購存量商品房用作保障性住房等，是去庫存重要路徑。對此你有什么建議？

況偉大：各地收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等的主要目的，是為了盤活利用閑置住房資源，所以我認為主要是考慮兩方面，一是各地對保障性住房等的需求規模，二是地方的支付能力，由這兩項來確定各地存量房收儲的規模。對于有收購需求但財力不足的城市，需要中央因地制宜，給予一定的資金支持，這方面具備一定的潛力和空間。

《21世紀》：你對接下來的房地產市場走勢有什么預判？加快構建房地產發展新模式是中長期目標，從“破舊”到“立新”，可能還需要多長的過渡期？

況偉大：我認為包括2026年在內，未來幾年房地產市場仍將以調整、穩定為主線，先止跌，才能回穩。房價不再下跌將成為一個考量市場平穩運行的關鍵指標。

當前房地產市場的發展階段已發生變化，在之前市場供小于求的時代，我們尋求的是快速發展，即“三高”（高負債、高周轉、高杠桿）的舊模式，解決“有沒有”的問題。

現在我們已經告別了住房短缺，市場供求基本平衡，甚至出現供過于求的情況，要解決“好不好”的問題，講究穩定、可持續的高質量發展。因此開發、融資、交易等制度都要作出相應調整，土地、規劃、監管、市場規制等都要在新階段下進行優化，這個過程也涉及建章立制、修改相關法律。調整需要成本，很難一步到位，新發展模式的建立也需要有一個過程，會經歷一個陣痛期，因而我們要理性看待當前市場的變化。