房地產，開始悄悄救市了！

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　　2026年剛剛開始，房 地產其實已經開始悄悄救市了。

　　這一次的救市，并不像之前那樣大開大合，轟轟烈烈。而是采取的潤物細無聲的方式放松了關于房地產的各種限制。

　　從12月底開始，針對房地產的政策就陸陸續續出來了。

　　去年12月30日，個人住房的增值稅政策做了調整。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅。滿2年的住房對外銷售，免征增值稅。這個政策降低了房屋交易中的摩擦成本，尤其對兩年以內房產增值稅的降低，增加了住房的流動性。

　　1月14日，三部門發布公告，延續實施居民換購住房的有關個稅政策。一年之內賣出房子再買房，對其出售房子時繳納的個稅給予退稅的優惠。

　　1月15日，僅僅隔了一天的時間，幾大部門舉行新聞發布會，涉及房地產的政策再次調整，商業用房的首付比例下調至30%，支持商辦市場去庫存。

　　而就在最近，又有一些風聲傳出來。公積金政策在2026年要有大改革的可能性。

　　早在一多個月前的中央經濟工作會議上，就提出來了要深化公積金改革。而1月8日，人民日報以一篇題為《中央“點名”住房公積金，釋放什么信號》的文章，點出了一些可能涉及公積金改革的動作。

　　提升公積金貸款額度、擴寬公積金使用范圍、把靈活就業群體納入公積金制度范圍內、健全異地協同機制……

　　還有貨幣政策的調整，在2026年仍然存在降準降息的空間，如果進一步降息，那么就會有不少城市的房貸進入到2字頭。

　　2026年剛剛開年，關于房地產的政策就利好不斷。

　　從出臺的這些政策就能感受到，這一次和以往任何一次救市都不相同，一系列的政策并不是只是聚焦到救市兩個字，而是通過對房地產的松綁進行制度性的調整，讓房地產在新周期形成框架性的放松。

　　在長期范圍內，讓住房這件事有更低的首付，更低的貸款利率，更寬松的購房條件，更低的買賣摩擦成本。

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　　這一輪的救市，早在1月1日《求是》雜志那一篇雄文里就定過了基調。那篇文章被看作是2026年新一輪救市的號角聲。

　　確實，站在救市的角度上看，那篇文章把2026年政策的發力點給點明了。

　　一個是要保持政策力度，讓政策一次性給足，應出盡出，取消限制性政策。這些在最近一段時間已經在做了。預計在整個2026年，綁在房地產身上的繩子會越來越松。

　　一個要優化供給。提的是控增量、盤存量，鼓勵收購存量商品房主要用在保障房等用途上。

　　還有一個是加強信息和輿論的引導，要穩定房地產的預期。

　　這三個基本上就是2026年救市的主基調了。

　　在全國住房城鄉建設工作會議上大佬做的報告里，提到的2026年房地產的重點工作中。排在第一位的是城市更新專項計劃，而著力穩定房地產市場是被排在了第二位上。并且在這一部分提到的更多的是關于房地產新周期長效機制的建立，并不是針對房價點對點的發力。

　　這是救市思路的轉變。不再僅僅針對房價，而是把房地產放到大的宏觀經濟周期里面，結合房地產的地位進行框架性和結構性的調整。

　　這種方式，不可能一下子讓房地產實現止跌回穩的目標，但是通過對房地產根子里的問題進行解決。

　　就像給人治病一樣，是從病根里入手，當病根里的炎癥消了之后，身體機能慢慢恢復，那么發熱的現象就不復存在了。

　　房價的波動，就是房地產問題的發熱現象。

　　根據剛剛公布的國家統計局的數據。12月份全國70個大中城市的二手房價還是處在向下調整的狀態。

　　四大一線北京、上海、深圳和廣州，北京12月份房價環比指數為98.7,一個月少了1.3%。上海、深圳、廣州雖然在1%的下跌幅度內，但是并沒有出現價格的好轉。

　　一線城市的房地產市場是領頭羊，它們釋放出來的信號仍然不夠樂觀。

　　2025年，全國房地產開發投資增速比上一年是-17.2%。2024年這一數字-10.6%。說明2025年房地產調整幅度和烈度不輸于2024年。

　　2025年新建商品房銷售面積88101萬m2，比上年下降8.7%，新建商品房銷售額為83937億元，下降12.6%。而2024年新建商品房銷售面積同比上年下降了12.9%，銷售額同比上年下降了17.1%。這么一對比，新房市場不管是在銷售面積還是在銷售額上，都要比2024年的情況更好一些。

　　這個事情意味著什么呢？意味著新房市場可能正在臨近拐點。

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　　這是我們在仍然低迷的房地產市場里找到的一個出人意外的好消息。

　　新房市場的量價逐漸接近拐點了。

　　這個好消息，并不意味著房地產整個行業迎來了拐點。但是卻是一絲曙光。

　　當下的新房和二手房市場上存在著割裂。因為新房市場產品的進化，使得新房在產品力方面比二手房擁有更大的優勢，由此也從二手房市場上搶走了一些客戶。

　　所以當下新房市場的量價接近拐點，并不能證明二手房接近拐點。我們需要觀察的是二手房傳遞出來的信號。

　　進入到1月份之后，二手房市場上也悄悄出現了一些變化。

　　根據冰山指數，截止到1月18日的數據冰山100指數連續三周跌幅收窄。

　　在二手房市場一線我也了解到一些消息，進入到1月之后，不少賣房的業主躺平了，不愿再繼續降價。

　　我關注的一些二手房成交，不再像今年七八月份一樣，新的一套價格一定比上一套低。一些降價比較厲害的二手小區，成交價逐漸的開始穩定在一個價格區間范圍內。

　　這是二手房市場現在出現的新情況。

　　如果這種情況蔓延，業主不愿意降價，急賣的業主減少，在二手房市場供給一端慢慢就出現了天平的傾斜。

　　慢慢的，就出現了由點及面，由面擴展的二手房成交量價的穩定。

　　根據趨勢動物的數據，全國房產的租金收益率已經達到2.1%。而有些城市，像烏魯木齊，租金收益率已經高達3.6%。

　　這樣的收益率超過了市面上絕大多數的無風險的理財產品。說明即使是站在租售比的角度上，全國二手房市場也慢慢接近拐點。

　　當二手房慢慢止跌，到達拐點之時，房地產就真正的觸底了。

　　而2026年，很有可能是見證觸底的重要時間節點。

　　THE END