別再罵房價了！

國家統計局最新數據顯示，2025年12月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體下降，同比降幅擴大。一線城市新房環(huán)比跌幅略有收窄，但二手房價格仍處于深度調整階段。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，2025年房地產多項指標深度調整，凸顯2026年穩(wěn)定市場的緊迫性，同時政策效應持續(xù)釋放有望帶動市場逐步改善。

政策層面，2026年開年多地已密集出臺樓市支持政策。

住房公積金制度改革深化，廈門、沈陽、莆田等地優(yōu)化提取與貸款政策；商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例統一降至30%，進一步降低購房門檻。

各地通過補貼、降利率等多重手段減輕購房者壓力，助力市場預期修復。

仲量聯行發(fā)布的《全球房地產市場展望》指出，2026年全球商業(yè)地產市場面臨結構性轉變。在中國，科技創(chuàng)新與供應鏈優(yōu)勢為商業(yè)地產注入新動力，但市場整體仍處供應高位，存量物業(yè)改造與體驗升級成為關鍵。

報告強調，成本控制、空間體驗優(yōu)化、數字化應用以及能源轉型將是未來行業(yè)核心趨勢。

回顧全球地產周期，中信建投證券研究報告總結出四條國際規(guī)律，成交量通常領先價格企穩(wěn)；核心城市率先復蘇；貨幣寬松需達到一定力度（如利率低于通脹約200個基點）；經濟增長預期改善是市場根本支撐。

歷史數據顯示，多數國家房價下跌周期約4-7年，跌幅平均約30%。

相較而言，日本地產下跌周期長、幅度深，主因人口結構變化與經濟轉型受阻；美國次貸危機則凸顯地產過度金融化的風險。

當前中國房地產市場調整兼具普遍性與特殊性，需結合貨幣周期、人口流動、金融政策等多重因素綜合應對。

有分析師認為，隨著政策持續(xù)發(fā)力、核心城市需求逐步釋放，2026年房地產市場有望逐步筑底。但復蘇進程仍取決于宏觀經濟增長、居民收入預期及結構性改革的實效。

信號一：一線城市“跌幅收窄”

有一個至關重要的詞不容忽視——“收窄”。

當全國70城房價數據呈現出一片蕭瑟的綠意時，上海新房價格卻逆勢浮現出0.2%的環(huán)比漲幅。

這是經過漫長下跌、充分博弈后形成的、具有指向意義的市場共識。

它表明，在最核心的城市，對于最優(yōu)質的資產，市場的定價天平已經開始發(fā)生微妙的、卻是決定性的傾斜。

這種“優(yōu)質資產”，不是什么鋼筋水泥決定的，而是由不可復制的黃金地段、成熟頂尖的生活配套、穩(wěn)健的租賃需求以及深厚的城市底蘊所共同鑄就的復合價值體。

整體市場的恐慌情緒將價格拖入深水區(qū)的時候，這類資產的內在價值終于開始像錨一樣，穩(wěn)穩(wěn)地拖住了價格下跌的慣性。

這完全符合全球房地產周期百年演進的鐵律，在任何一輪深度調整中，核心城市永遠是復蘇的“燈塔”與“引擎”。

無論是美國次貸危機后紐約、舊金山的率先反彈，還是日本“失去的三十年”中東京核心區(qū)的頑強韌性，歷史一再證明，資金和信心在風暴過后，會最先、最堅定地回流至價值最堅實的地方。

中國的一線城市，正在重演這一劇本。

它們的企穩(wěn)，絕非意味著所有房子都要漲價了，而是宣告了中國房地產價格體系一個舊時代的徹底終結和一個新時代的艱難開啟。

那個“買到即賺到”、所有資產價格同漲同跌的“普漲時代”已經落幕，取而代之的，將是一個殘酷而理性的“結構性定價時代”。

在這個新時代里，城市與城市之間、同一城市的不同板塊之間，甚至同一小區(qū)的不同戶型之間，其價格走勢將出現史詩級的分化。一線城市的這一縷微光，正是這場價值重估大幕拉開的序曲。

從金融定價的本質來看，這一現象有其堅實的理論基礎。

長期以來，中國房地產的估值很大程度上建立在“未來價格會繼續(xù)上漲”的增長預期之上，這是一種類似于成長股的定價模式。然而，當增長預期被打破，資產價格就必須回歸其本源——即它所能產生的實實在在的現金流。

在房地產領域，這現金流就是租金，當前，中國持續(xù)的低利率環(huán)境，如同一個強大的“分母效應”，正在系統性提升所有能產生穩(wěn)定現金流的資產的現值。當一線城市的房價經歷顯著回調后，其租金收益率（年租金/房屋總價）已經攀升至一個開始具有吸引力的區(qū)間。

此時對于長期資金而言，房產的居住使用價值和租賃回報價值，便開始超越其模糊的增值幻想，成為支撐價格的堅實底座。

換言之，市場正在悄然完成一次關鍵的定價邏輯變化，也就是依托真實收入的“現金流定價”。一線城市因其龐大、活躍且支付能力更強的租賃市場，將最先也最完整地完成這一切換。

2026年，最大可能的趨勢，就是以一線城市和少數強二線城市核心區(qū)域為代表的高價值板塊，其新房市場價格將有望率先結束單邊下跌的態(tài)勢，進入一個以“L型”為特征的底部盤整階段。

這個“L型”的底部，將由當地真實的居住需求、改善型需求的購買力，以及用租金收益率折算出的投資價值共同構筑。

它可能不會快速反彈，但將表現出顯著的抗跌性和穩(wěn)定性。

而同時，廣大缺乏人口和產業(yè)支撐的三四線城市，其市場仍將在供過于求的基本面下繼續(xù)漫長的“價值尋底”之旅。

這種“核心企穩(wěn)，外圍承壓”的鮮明分化，將是未來一段時期中國房地產市場最核心的宏觀態(tài)勢。

信號二：政策帶來的“開門紅”

但是，市場自發(fā)尋找價值底的過程，若缺乏穩(wěn)定宏觀金融環(huán)境的支持，可能漫長而充滿反復。幸運的是，我們觀察到政策層面并非旁觀者。就在市場出現微妙轉折之際，一系列具有深刻金融內涵的政策“開門紅”已經就位。

無論是公積金支付首付的流程簡化，還是商業(yè)用房首付款比例下調至30%，其直接效果都是降低了潛在購房者的當期資金門檻。但深究一層，它的實質是系統性地降低了市場交易的 “財務杠桿摩擦” 與 “流動性約束” 。

這可以通俗地理解為前者是讓你借錢買房的過程更順暢、成本結構更優(yōu)化；后者是讓你手頭用于支付首付的“活錢”更充裕。

政策并不是在鼓勵人們盲目加杠桿，而是在試圖疏通被凍結的置換鏈條和改善鏈條——讓賣掉舊房的人更有能力買新房，讓經營遇到暫時困難的企業(yè)主有機會盤活手中的商業(yè)資產。其精髓在于“激活存量流動性”，而非“創(chuàng)造增量債務”。

所以，商業(yè)用房首付比例就大幅下調了。

這政策的意義，一是幫助個人投資商鋪、商用住宅等，二呢，是因為在商業(yè)地產領域，大量的存量資產正因銷售冰凍而陷入流動性困境，持有這些資產的開發(fā)商或投資者面臨巨大的還款壓力，這構成了金融體系潛在的壞賬風險。將首付降至30%，相當于為這些難以動彈的存量資產打開了一個“再融資”的窗口。符合條件的買家可以用更低的初始資金接手，這本質上是一場針對特定不良資產的小范圍、市場化的 “債務重組” 。

其首要目標是防止商業(yè)地產價格因持續(xù)無法變現而陷入“下跌-拋售-再下跌”的死亡螺旋，避免風險通過抵押品貶值傳導至更廣泛的金融系統。這正是經濟學中著名的 “金融加速器” 效應——資產價格下跌會導致信貸收縮，信貸收縮又會加劇資產價格下跌，形成惡性循環(huán)。

當前政策正是在嘗試切斷這個循環(huán)的導火索。

2008年美國次貸危機后，美聯儲的核心救市策略之一，便是通過史無前例的低利率和一系列再融資計劃，幫助數百萬家庭將高息的次級貸款置換為低息貸款，從而大幅降低了家庭的月度還款額，穩(wěn)住了居民部門的資產負債表，避免了更大范圍的違約潮。

這被證明是穩(wěn)定房價和金融體系的基礎。

中國當前的政策路徑，正顯現出類似的邏輯轉向，從追求銷售規(guī)模的 “增量刺激” ，轉向化解現有風險、降低社會整體交易成本的 “存量風險緩釋” 與 “交易成本降低” 。

所以，宏觀層面的“大水漫灌”式刺激很難再現了，取而代之的將是更具針對性、更體現金融工程思維的 “微觀金融工具創(chuàng)新” 。

政策的發(fā)力點也必然會深入交易的各個環(huán)節(jié)，旨在為市場構筑一道多層次的 “金融防波堤” 。例如，“帶押過戶” 模式可能會從試點城市迅速推廣至全國，徹底破除二手房交易中最大的“贖樓”障礙，極大提升存量房市場的流通效率。

甚至，針對購房者，“房貸利息抵扣個人所得稅” 的試點有望擴圍，這直接相當于降低了購房者的實際持有成本，是對居民資產負債表最直接的修補。而對于沉淀了大量資產的商業(yè)地產和長租公寓領域，不動產投資信托基金（REITs） 的資產范圍有望進一步擴大，為持有運營這些資產的企業(yè)開辟一條珍貴的權益融資通道，將它們從“借新還舊”的債務泥潭中解放出來，轉向依靠穩(wěn)定運營現金流發(fā)展的健康模式。

所有這些預期的工具，其共同內核都是“修復”與“疏通”。

它們不再高喊“買房愛國”的口號，而是默默地幫助合適的買家更順利地獲得資產，幫助健康的資產更有效地找到資金，幫助陷入困境的板塊獲得重生的時間窗口。

這標志著一個根本性的轉變——房地產政策的目標，正從拉動經濟增長的單一維度，變成為維護金融穩(wěn)定、化解系統性風險、保障民生福祉與探索新發(fā)展模式的多元平衡。這或許才是2026年房地產市場的政策底色與韌性來源。

信號三：價格持平城市增多

當政策的“防波堤”開始筑起，市場的微觀基礎得到加固，一個更關鍵的轉變將發(fā)生在參與者的心理層面。金融約束的松動只是提供了可能性，而交易能否真正激活，取決于買賣雙方對價格的預期能否從絕望的對峙走向理性的平衡。

通過最新房價數據，我們發(fā)現，有一個細節(jié)，即房價環(huán)比“持平”的城市數量在增加。

這似乎讓持續(xù)了近四年的單邊下跌預期，在一城一池地瓦解，買賣雙方的力量在經歷劇烈拉鋸后，于某些特定的價格水平上，首次達到了短期的、脆弱的平衡。

賣方是不是不用再絕望地降價求售或買方堅定地持幣觀望了？雙方是不是可以開始停下來，謹慎地評估眼前這個價格是否已經反映了大部分風險，是否值得出手或堅守了？

這個“持平”區(qū)域，就是市場用真金白銀反復試探后，自發(fā)尋找到的一個 “階段性出清價格” 。

這一變化意義非凡，它意味著驅動市場墜入深淵的 “恐慌正反饋循環(huán)” 出現了裂痕。在此之前，市場的邏輯很殘酷，房價下跌引發(fā)更多人觀望和拋售，更多的拋售導致價格進一步下跌，形成自我強化的下跌螺旋。

如今，“持平”城市的出現，如同在疾馳的列車前方亮起了黃燈。

它表明，不計成本“殺跌”的賣方力量在衰減——部分業(yè)主認為價格已觸及其心理底線，尤其是貼近甚至低于其持有成本時，繼續(xù)降價出售的意愿大幅降低。

同時，一直等待“抄底”的買方力量也在凝聚——部分理性購房者開始認為，當前的價格已經跌出了足夠的性價比，繼續(xù)等待可能錯過真正的機會。這種買賣雙方心態(tài)的轉變，共同將價格暫時釘在了當前位置。這不是牛市，切記！只不過是市場情緒從“一致看空”變成了 “多空分歧與均衡” 的臨界點而已，是市場找到階段性底部的必要心理前提。

這一現象，與全球房地產市場百年周期中一條顛撲不破的規(guī)律高度吻合：“量在價先”。

在任何一輪調整的末期，市場的復蘇總是從成交量的悄然回暖開始，然后才是價格的企穩(wěn)。因為成交量代表真實的、有支付能力的需求開始入場，它能有效消化庫存，改變供需關系。

當前，在許多重點城市，我們看到“以價換量”的策略正在接近極限——價格降到一定程度后，對成交的拉動效應在減弱。

經過漫長觀望而積壓的剛性需求、改善需求，以及那些一直在尋找價值洼地的長期資金，開始結束純粹的等待狀態(tài)，轉而進入細致的評估與比較階段。

他們不再問“還會跌多少”，而是開始問“這個價格值不值”。這種需求的釋放，不會立刻推高價格，但會首先體現為成交活躍度的提升，表現為帶看量的增加和成交周期的縮短。

那么，是不是就代表著，2026年上半年，市場的核心觀測指標應可以變成“成交量”了呢？很大一部分是的。

尤其是在二手房市場，我們有望觀察到一波持續(xù)而溫和的成交量回升。

隨之而來的，將是賣方信心的小幅修復，體現為二手房掛牌價的降幅普遍收窄，極端低估的急售房源減少。

而且，衡量市場壓力的核心指標——庫存去化周期，將在重點城市率先出現觸頂回落的趨勢。這意味著新增的購買力開始系統地、持續(xù)地消化現有的待售房源，市場從“供給壓倒需求”逐步轉向“供需動態(tài)平衡”。

當下，越來越多的城市價格進入“持平”狀態(tài)，正是這個底部區(qū)間正在被市場逐步探明和確認的過程。

信號四：空間價值到體驗價值的變化

全球頂尖的房地產服務與投資管理機構仲量聯行，在其最新的年度展望中揭示了一個核心趨勢——全球商業(yè)地產的價值核心，正從提供物理的“空間”轉向提供綜合的“體驗”與高效的“能源”。

這份報告，對于理解中國房地產的未來，不啻于一盞高亮的路燈。一個以“平方米數”論英雄的舊時代似乎正在落幕，一個以“空間內發(fā)生什么”來決定價值的新時代似乎已然啟幕。

國內的分析往往過度聚焦于住宅價格，而忽略了商業(yè)地產往往是整個行業(yè)變革的先行者和壓力測試場。商業(yè)地產的租戶是企業(yè)與商家，它們的需求變化直接反映了經濟脈搏與生活方式的演進。

仲量聯行的報告指出，無論是企業(yè)為了吸引和留住人才而打造的綠色、靈活、充滿活力的辦公環(huán)境，還是商業(yè)體為了吸引消費者而營造的沉浸式、社群化的社交體驗，都已成為決定租金高低和資產價值的核心要素。

員工愿意為更好的辦公體驗而更頻繁地到崗，消費者愿意為獨特的場景體驗而停留更久、消費更多。這背后是一場深刻的價值遷移：房地產的價值，不再源于其作為“容身之所”或“經營場所”的基礎物理屬性，而在于其作為 “生產力提升平臺” 與 “美好生活發(fā)生場” 的賦能屬性。

這就要求所有行業(yè)的參與者——無論是開發(fā)商、業(yè)主還是運營商——必須完成一次根本性的身份轉型：從依賴土地增值的“地主”，轉變?yōu)橐揽烤毣\營和服務創(chuàng)造價值的 “空間運營服務商”。

這場變革在中國市場有著極其具體和緊迫的體現。

與全球許多城市新增供應萎縮不同，中國多數城市的商業(yè)地產仍處于供應高位，競爭異常激烈。單純增加供應已無法創(chuàng)造價值，真正的機會蘊藏在龐大的存量物業(yè)升級改造之中。

如何將老舊的辦公樓改造為節(jié)能、健康、智能的綠色建筑？如何將同質化的購物中心轉型為承載社群文化與休閑體驗的城市客廳？這不僅是城市更新的課題，更是資產價值重估的必由之路。

國際經驗表明，成功的節(jié)能改造可為資產帶來超過55%的價值提升；而能融入周邊街區(qū)生活、充滿活力的辦公或商業(yè)空間，能獲得顯著的租金溢價。

在中國，“雙碳”目標的頂層設計和ESG（環(huán)境、社會、治理）投資理念的普及，正與這一趨勢強力共振。未來，綠色金融工具，如針對綠色建筑的更低利率貸款、更便捷的融資渠道，將與資產價值深度綁定，形成“綠色表現越好，融資成本越低，資產價值越高”的良性循環(huán)。

那其實，我們是不是可以大膽做一個推測，即從2026年起，中國房地產市場的投資邏輯將發(fā)生持久的分化。

普漲時代的“貝塔”紅利徹底消失，衡量資產的標尺將變?yōu)槠涑掷m(xù)產生穩(wěn)定、優(yōu)質現金流的能力。這意味著，那些擁有卓越運營能力、能夠切實提升空間內“人力資本效率”（如優(yōu)質產業(yè)園、甲級寫字樓）或“消費體驗深度”（如標桿性購物中心、文旅商業(yè)）的資產，將脫穎而出，成為資本追逐的稀缺標的。

它們的價值不再僅僅基于粗糙的“市盈率”類比，而是將與國際市場接軌，采用更能反映其長期運營質量的“資本化率”來估值。

一個專注于運營高端長租公寓的品牌，其價值可能遠超一個持有大量難以出租的普通寫字樓的開發(fā)商；一個成功改造并激活了老舊廠區(qū)的文創(chuàng)園運營商，其獲得的估值溢價將直觀體現其創(chuàng)造體驗的能力。

信號五：國際周期規(guī)律下的“中國特殊性”

中國擁有獨特的制度優(yōu)勢、市場體量和發(fā)展階段，這決定了我們不會成為任何國際經驗的簡單翻版。在周期的關鍵時間窗口上，中國的特殊性正催化出一條與眾不同的路徑。

根據機構調研資料顯示，對過去半個多世紀34個主要經濟體的廣泛研究，一次完整的房地產下行周期，平均需要經歷4到7年的時間。

中國這一輪自2021年下半年開始的深度調整，至今已近四年。從純粹的時間維度來看，市場已經悄然進入了國際經驗所揭示的周期中后段。

但這絕不意味著我們會簡單地重復他人的劇本——無論是日本漫長的“失去的二十年”，還是美國引發(fā)全球海嘯的“次貸危機”。

中國的房地產市場，正在其獨特的國情與政策框架下，走出一條具有鮮明特色的路徑：一條以 “更快速出清、更早呈現結構分化、并由新發(fā)展模式主導” 為特征的路徑。理解這種特殊性，是穿越當前迷霧、看清未來方向的關鍵。

中國的第一個特殊性，在于其政策體系的強大響應能力與快速糾錯機制。相較于歷史上日美等國在市場失控后才被迫進行漫長而痛苦的調整，中國政策層的反應速度與工具儲備更具主動性。

從2023年下半年開始，從需求端的限購松綁、利率下調，到供給端的“金融十六條”保交樓、房企融資支持，再到2026年初的“開門紅”政策組合拳，其節(jié)奏之密集、針對性之強，顯示出決策層遏制風險蔓延、引導市場軟著陸的強烈意圖。

這種“自上而下”的強力干預，雖然無法改變周期方向，但能顯著壓縮市場在恐慌中自由落體的時間和空間，加速風險的暴露與出清過程。當前數據中部分指標的“降幅擴大”，在某種程度上正是這種主動拆彈、加速出清所必然伴隨的陣痛，而非意味著跌入無邊黑暗。

中國的第二個特殊性，在于其依然廣闊的縱深空間所創(chuàng)造的獨特需求。國際歷史上的地產危機，多發(fā)生在城鎮(zhèn)化進程結束、人口結構老化的背景之下。

而中國的城鎮(zhèn)化雖已進入后半程，但以都市圈、城市群為載體的“結構性城鎮(zhèn)化”仍在深化，人口和資源向核心城市、優(yōu)勢區(qū)域集中的趨勢遠未結束。這為一線和強二線城市創(chuàng)造了持續(xù)的、升級的居住需求。

同時，以科技制造、綠色能源為代表的產業(yè)升級，正在全國范圍內催生對新型產業(yè)空間、研發(fā)辦公樓的旺盛需求；以城市更新、老舊小區(qū)改造為代表的存量煥新，則打開了另一個萬億級的市場。這些需求，與過去單純依靠戶籍人口增長和金融杠桿驅動的模式有本質不同，它們更真實、更可持續(xù)，構成了托底市場和創(chuàng)造新增長點的堅實基本盤。

中國的第三個特殊性，也是未來最大的機遇所在，在于其沉淀下來的巨大存量資產本身。當行業(yè)增量開發(fā)的高潮退去，如何運營、改造、盤活數百萬億規(guī)模的存量不動產，使其產生穩(wěn)定現金流并提升價值，將催生一個全新的、龐大的 “資產管理產業(yè)” 。

這不再是傳統開發(fā)商的戰(zhàn)場，而是專業(yè)資產管理機構、運營服務商、金融服務商的藍海。通過REITs（不動產投資信托基金）等金融工具將資產證券化，通過綠色改造提升其運營效率與市場價值，通過精細化運營提升租戶體驗與粘性——這套完整的“投、融、管、退”價值鏈，正是發(fā)達經濟體房地產市場的成熟形態(tài)。中國正在以前所未有的速度補上這一課。

預計在2026至2027年，中國房地產市場將正式步入 “總量平穩(wěn)、結構分化” 的新階段。行業(yè)的總銷售面積和投資額將告別過去的大起大落，進入一個相對穩(wěn)定的平臺期。市場的核心焦點和主要機會，將從“有沒有房子”轉向“有什么樣的房子和服務”。

行業(yè)的“主角”也將徹底換人，過去依賴高杠桿、高周轉的普通住宅開發(fā)商將逐漸淡出舞臺中央，取而代之的將是三類新的主導力量，一是精通價值發(fā)現、改造與運營的 專業(yè)資產管理機構；二是為市場提供穩(wěn)定流動性、參與收儲存量房源以保障民生和穩(wěn)定市場的 國家政策性金融機構；三是深度參與城市功能更新、社區(qū)營造與產業(yè)服務的 城市綜合運營服務商。

在這種趨勢下，一個更健康、更可持續(xù)的房地產發(fā)展新模式，其輪廓于出清與轉型中日益清晰。

作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 騰訊新聞圖庫

編輯出品 | 東針商略

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