終于，機器人也成了房地產(chǎn)的“新敘事”

當幾乎所有互聯(lián)網(wǎng)公司都在圍繞大模型及AI“超級入口”大張旗鼓地競賽，其實AI在生活環(huán)境的應(yīng)用也早已悄悄展開較量。

比如AI與建筑，微軟的AI團隊研發(fā)了一種手持的激光雷達掃描儀，這種設(shè)備能在半小時內(nèi)完成對古建筑的毫米級建模，精度遠超傳統(tǒng)測繪；再比如AI與小區(qū)物業(yè)，AI客服、AI監(jiān)控等技術(shù)應(yīng)用越來越常見，機器人的火熱，更讓人們對智能化有了直觀的感受：電梯有會自己按樓層的方盒子，室外區(qū)域白天能經(jīng)常見到自動清掃機，室內(nèi)的公共區(qū)域也逐漸由機器人打掃。

一位業(yè)內(nèi)人士稱，“等到機器人量產(chǎn)，小區(qū)里配備機器人保潔、保安、樓棟管家將會是趨勢”。

科技感，現(xiàn)在不少小區(qū)或開發(fā)商都在極力以此為故事，包裝自己，而這似乎也為他們把房子賣出去找到了一個新的競爭點。

花式賣房，“卷”到機器人身上

這兩日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2025年全國房地產(chǎn)市場基本情況。數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元（按可比口徑計算），比上年下降17.2%；住宅投資63514億元，下降16.3%。如果看銷售額排名，保利發(fā)展蟬聯(lián)銷冠，與中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、綠城中國位居前五位，萬科跌出前五。

根據(jù)中指研究院和億翰智庫發(fā)布的百強房企銷售榜單（全口徑銷售額）顯示，保利發(fā)展、綠城中國、中海地產(chǎn)的銷售額分別為2530億元、2519億元、2512億元，位列前三。

回看周期頂部的2017年，僅12月一個單月，萬科全國銷售金額就超過600億元，年度銷售金額幾千億對于頭部房企更是家常便飯。如今，即使是頭部房企，日子過得也是一年比一年差。

市場長期低迷，房企不得不積極自救，再次開始“花式賣房”。比如“買一贈一”，與以往“買一套房子，送一個車位”的套路不同，這次真的是“買房送房”。2024年12月，深圳福田區(qū)的京基宸悅府發(fā)布海報，如果客戶按照住宅備案原價購入一套住宅，則可以額外獲得一套約45平米的商務(wù)公寓，算下來要比使用折扣價單獨購買一套住宅，便宜將近30萬元。

更早之前，位于深圳龍華區(qū)的住宅項目富基云瓏府，推出的是買一套云瓏府房子，送東莞一套房子的部分首付或深圳大鵬區(qū)的一套統(tǒng)建樓。

買一贈一已經(jīng)不是什么新鮮事，有的房企還“卷”到了天上。在南京某樓盤招商局中心推出了買房送私人飛機的活動，購房即送價值20萬私人飛機大禮包，內(nèi)容包含：飛行員執(zhí)照；100小時總飛行時長（每年10小時）以及私人飛機5%產(chǎn)權(quán)。

從“西瓜換房”“買房送豬肉”“買房免費乘地鐵”到“買一贈一”、買房送私人飛機禮包，甚至一些降價包退、無理由退房等權(quán)益，這些新奇的營銷活動，目的都是為了把消費者吸引進來。而近期，“未來感科技私宅”的概念突然流行起來，各個售樓處又開始在機器人卷了起來。

比如，進門有機器人引路回答問題、沙盤區(qū)有機器人負責講解，小區(qū)公共區(qū)域則有清潔機器人負責打掃，有些售樓處還用機器人現(xiàn)場沖泡咖啡。某小區(qū)一位來看房的消費者稱，售樓部的工作人員跟他說，將來的社區(qū)生活將會是全面科技化升級，“像外賣送到門口這種，還只是基礎(chǔ)性的”。

在很多中高檔小區(qū)，外賣送不上門，早已被詬病多時，機器人送外賣，對年輕人來講無疑是一種重要的便利。而這背后的智能化與科技感，更加吸引他們。

很多房地產(chǎn)巨頭從幾年前就開始講科技的故事，他們或許一開始就計劃把這個當作賣點。

一場物企與房企的共贏？

機器人走進物業(yè)，背后是物企及部分房企對這一賽道的加碼。

2025年，南都物業(yè)宣布完成了對一家名為境智具身智能科技（北京）有限公司的投資，該公司由清華大學計算機系、汽車系、電機系校友聯(lián)合智元機器人創(chuàng)辦。在此之前，南都物業(yè)已經(jīng)先后完成投資多項機器人生態(tài)業(yè)務(wù)相關(guān)的股權(quán)投資，同時開展在業(yè)務(wù)方向的合作。

碧桂園服務(wù)更是這個賽道的“大玩家”，而且與其他巨頭不同，它走的是一條機器人自研的道路。去年，碧桂園服務(wù)加速其自主研發(fā)的“零號居民”清潔機器人規(guī)模化落地，截至2025年10月20日，這款機器人已在廣州、北京、上海等地的17個項目中投入使用超130臺。如果碧桂園服務(wù)的機器人在行業(yè)內(nèi)能夠推廣，接近百萬臺的需求，就代表整個市場規(guī)模將達到千億。

除碧桂園服務(wù)，萬物云、綠城服務(wù)等背靠房地產(chǎn)巨頭的物企幾乎都在嘗試追逐AI和機器人這個風口，而驅(qū)動他們做出一致選擇的最直接理由就是降本增效。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，在物企的成本中，人工成本占比通常在70%以上，且這幾年人工成本還在持續(xù)上漲。引入一些更加實用的機器人，人力成本能夠相對應(yīng)地降低。在廣州的盈禧花園，碧桂園服務(wù)已經(jīng)試水“人機協(xié)同”模式，傳統(tǒng)模式下，7棟樓需要7名保潔員，而在“人機協(xié)同”模式下，同樣的7棟樓，需5名保潔員、4臺機器人和7個工作站。

有中高端小區(qū)相關(guān)物業(yè)經(jīng)理透露，一臺物業(yè)機器人每月平均幫物業(yè)省2萬+的經(jīng)營成本。

在物業(yè)費下降、物業(yè)公司普遍業(yè)績承壓的環(huán)境下，機器人給整個物管行業(yè)帶來了增長的想象力，相對地，當小區(qū)披上了智能化的“科技外衣”，它們對購房者的吸引力也會增加。

對年輕消費群體而言，尤其如此。根據(jù)《2024中國青年消費趨勢報告》，當下年輕消費者在“懶人經(jīng)濟”與“顏值經(jīng)濟”的雙重作用下，傾向?qū)⒏嗉揖酉M聚焦在全屋空間智能化。而且他們對智能化的需求已經(jīng)不單純局限在室內(nèi)，還延展到了整個社區(qū)。換句話說，這種懶人經(jīng)濟的消費理念，也作用在他們對社區(qū)的選擇上。

對于低迷的地產(chǎn)經(jīng)濟來講，機器人無疑是一個兼具短期價值和長遠價值的新故事，關(guān)鍵是，過去的房企們熱衷于搶地、融資和蓋樓，借助這個新故事，可以明顯增加地產(chǎn)行業(yè)的科技含量。

不過，盡管這場由機器替代人工引發(fā)的變革充滿想象力，可相比過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債”的游戲，這條路反而可能更難走。

物業(yè)機器人，仍“卡”在規(guī)模化上？

早在房地產(chǎn)進入周期性調(diào)整之前，很多房企巨頭及旗下物業(yè)服務(wù)就已經(jīng)開始為自己披上科技外衣，試圖走出一條地產(chǎn)與科技結(jié)合的新路子。

有資料顯示，物業(yè)百強企業(yè)保持對技術(shù)運用的投入力度，2018 年，20 余家百強企業(yè)智能化建設(shè)費用超千萬，大部分企業(yè)對智能化的投入在 200-500 萬元之間。其中碧桂園服務(wù)在機器人領(lǐng)域的投入尤為慷慨，并且選擇了一條最難的自研之路。這一年，楊國強表示，碧桂園計劃5年內(nèi)在機器人領(lǐng)域投入至少800億元。

過去一年，我們看到物業(yè)機器人的落地案例明顯增加了不少，也展示出在降低成本、提高業(yè)主滿意度等方面的效果。可是，這一發(fā)展的過程還是只能用“緩慢”來形容，無論是專業(yè)機器人公司與物企在物業(yè)領(lǐng)域的合作，還是房地產(chǎn)巨頭自研的物業(yè)機器人，都尚且處在試水的階段。

這也是為什么當前物業(yè)機器人覆蓋率仍非常低下的原因，而我們也看到，引入這些物業(yè)機器人的大多是偏高檔或豪宅檔次的小區(qū)。

我們還可以將物業(yè)機器人與酒店機器人做一個簡單的對比。

2023年，酒店場景機器人服務(wù)智能體的全球市場規(guī)模已達15億元人民幣，相較于2019年的7億元人民幣，年復合增長率為20.0％。作為領(lǐng)頭羊的云跡科技，根據(jù)公開資料，已落地全球3萬多家酒店，同時在線機器人數(shù)量單日峰值突破36000臺，機器人智能體全年累計完成超過5億次服務(wù)。

再看物業(yè)機器人，以碧桂園服務(wù)為例，截至2025年10月20日，其“零號居民”清潔機器人在廣州、北京、上海等地的17個項目中投入使用超130臺。即使按照碧桂園服務(wù)的計劃，年內(nèi)這一數(shù)字也僅僅是突破1000臺。

據(jù)澎湃新聞報道，碧桂園服務(wù)稱“零號居民”清潔機器人已經(jīng)進入量產(chǎn)階段，明年產(chǎn)量會提高至萬臺以上，但能不能實現(xiàn)這一目標，令人質(zhì)疑。

如很多行業(yè)人士的判斷，出售或出租幾臺產(chǎn)品、幾套系統(tǒng)做小規(guī)模的示范性商務(wù)運營，在短時間內(nèi)就能實現(xiàn)，但如果是大規(guī)模民用化、商用化，可能還需要很長時間。而且不管是賣機器人還是賣方案，物業(yè)機器人的商業(yè)化路徑看似清晰，實則充滿了挑戰(zhàn)。

另外，機器人應(yīng)用于物業(yè)管理的背后，還藏著一個沉重的社會話題，當機器人把真人擠下去，后者該何去何從？這個問題是否又會給物企的改革帶來外部壓力，值得深思。

當然在人工智能的時代“敘事”面前，誰也無法阻擋潮流，而作為業(yè)主的廣大居民，可能也無法拒絕一個充滿科技感的、智能化的未來式小區(qū)。

道總有理，曾用名歪道道，互聯(lián)網(wǎng)與科技圈新媒體。本文為原創(chuàng)文章，謝絕未保留作者相關(guān)信息的任何形式的轉(zhuǎn)載。