從“規模擴張”到“質量躍升”：西安開啟城市運營新篇章

中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

“二十年前，這里還是以傳統制造與商貿服務為主的城市骨架，如今已成為‘硬科技+先進制造+現代服務’并進的產業高地。”

西安的發展故事，是解讀中國內陸核心城市轉型升級的一個典型樣本。近日，戴德梁行西安公司總經理王蒙豪在接受《中國經營報》記者專訪時表示，二十年來西安經歷了從“規模擴張”到“質量躍升”的深刻轉變。

王蒙豪透露一個關鍵觀察：房地產行業正從增量開發主導，進入存量提質、城市更新與資產運營并重的全新階段。

這種城市發展邏輯的變遷，催生了專業服務市場的結構性機會，也見證了像戴德梁行這樣的國際顧問機構如何從跨國企業選址的“單點服務”，演變為深度參與城市“策略—空間—資本—運營”全周期發展的“落地合伙人”。

城市進入“運營時代”

二十年來，西安的城市發展軌跡勾勒出一條清晰的上升曲線。在王蒙豪看來，這條曲線的轉折點，在于城市發展邏輯的根本性轉變。

從依賴土地增量擴張轉向追求空間質量與運營效率的提升。房地產行業隨之從純粹的開發銷售，進入存量盤活、城市更新與精細化運營并重的深水區。

這種轉變背后，是國家戰略的強力疊加與本土產業實力的厚積薄發。近年來，西安憑借雄厚的科教人才基礎，通過鏈式招商帶動總部經濟與產業集群加速形成。

王蒙豪指出，城市正從“產業高地”向“創新策源地”邁進，這一趨勢成為戴德梁行持續加碼西安市場的核心邏輯。

當部分同業基于短周期市場波動調整布局時，戴德梁行選擇反其道而行之，擴充本地團隊與研究能力。王蒙豪強調，這是基于對西安長期價值的堅定判斷。他將這一戰略形容為“長期主義”——不是追逐階段性機會，而是將西安視為需要持續深耕、共同成長的核心市場。

產業空間的價值正在被重新定義。它不再是簡單的物理容器，而是“生產力基礎設施”，這一概念在王蒙豪的表述中反復出現。

他以服務某外資先進制造企業落地的案例為例，揭示了專業服務的深度與廣度。服務團隊將電力環保邊界、供應鏈半徑、人才通勤、中試轉化與擴產彈性納入同一套模型。協助政府把研發、中試、展示與配套服務前置，最終形成“研發-中試-量產”一體化載體。

這種服務模式帶來的價值是雙向的。對城市而言，這意味著高質量稅源與人才的集聚；對資產而言，則通過標準化產品、可分割單元與專業運營提升出租率與資本化空間。

“產業與資產價值同頻增長” 成為可能。王蒙豪用“三張表”概括了戴德梁行幫助政企實現產業規劃與空間載體高效匹配的方法論。這包括產業鏈機會清單、空間載體產品清單、投融資與現金流平衡表，并以“人—地—產—財”統籌邏輯反推功能組合與開發節奏。

王蒙豪提出的典型實踐包括：為新區新質生產力園區制定“賽道—場景—平臺”導入方案，配套中試與檢驗認證能力；對存量園區則先做資產診斷與租約重整，再導入市場化運營與數字化底座，為后續ABS/REITs等資本通道預留合規與披露基礎。

喚醒“沉睡資產”

隨著城市更新進入深水區，存量商務與老舊商業需要通過記憶保留、功能重構與運營提效實現再生。國企資產盤活如今已成為西安城市更新的重要課題。

在“三資三化”改革背景下，戴德梁行在西安實踐中發現了三類主要痛點：一是底數不清，權屬、用途、收益與風險口徑不統一；二是產品不對，存量物業缺少面向市場的定位改造與可運營標準；三是機制不順，投融建管割裂，缺少以現金流為核心的績效與風控閉環。

突破路徑需要系統性思維。王蒙豪提出了系列解決方案：先做資產分級畫像與業財一體臺賬，形成可決策的數據底盤；再以市場化定價與專業化運營提升NOI（凈營業收入收益率），把“空間”變成“可持續現金流”；最后引入多元資本工具，構建“投融管退”一體化路徑，讓盤活從一次性處置升級為持續增值能力。

針對不同類型的國有資產，盤活策略需要差異化設計。王蒙豪分享了戴德梁行的實踐經驗：存量物業強調“存量煥新+運營提效”，通過重新定位客群與業態、綠色與數字化改造、租約重整與服務升級，以提升出租率和租金彈性；閑置土地則適合“規劃先行+片區統籌”，以產業鏈導入反推用地組合與開發時序，并通過“肥瘦搭配”實現公共配套與資金平衡；園區類資產則堅持“運營前置”， 在建設階段就按可證券化單元設計，導入產業服務與招商機制，推動園區從“房東”升級為“產業運營商”。

這種分類施策的思路背后，是讓不動產從成本中心轉為利潤與資本中心的根本目標。王蒙豪指出，戴德梁行通常從體系、運營、資本三層協同入手，推動資產市場化運作。

所謂體系即建立統一的資產分類、估值與收益口徑，明確授權邊界與風控規則；運營是指圍繞現金流設計產品與服務，通過招商、租約、能耗與運維優化提升NOI，并把ESG作為提高抗周期能力的重要抓手；資本層面則是在資產成熟后匹配最優通道，如大宗交易、基金合作、ABS/REITs等，實現資金統籌與資本優化。

據了解，西安首單公募REITs即將入市，標志著西北地區資產證券化實現“從0到1”的突破。戴德梁行作為重要參與方，在這一過程中提供了原始權益人物業資產梳理、底層資產價值評估、區域產業園區市場研究等關鍵支持。

王蒙豪坦言，作為首單項目，挑戰是多方面的。無論是長周期協同工作，或是市場周期變化中的調查研究，還是底層物業估值中方法的權衡與參數的選用，無不面臨首單突破性挑戰。

盡管如此，他認為這次突破對西安乃至整個西北區域意義重大。不僅為資產盤活提供了新的退出渠道，也為金融工具創新應用和地方房地產生命周期發展路徑提供了重要啟示。

展望未來，王蒙豪指出了多種可能成為下一批證券化標的的資產類型。從產業園區、消費基礎設施到倉儲物流及能源基礎設施，甚至包括新擴商業辦公設施。

他特別強調，資產證券化的核心標的是資產本身，如何成為更好的資產、如何成為投資者信任的資產，是行業共同面臨的課題。

“新質生產力”重塑城市空間

面向“十五五”，西安的城市發展迎來新的機遇窗口。王蒙豪特別關注“新質生產力”帶來的空間需求變革。

他指出，傳統產業常將研發與生產分離，而新興產業需快速迭代，要求空間能融合實驗室、中試生產線、場景測試平臺。數字經濟依賴高校、企業、投資機構的密集交流，需要開放式創新平臺、共享實驗室、路演廳，傳統寫字樓的封閉布局需轉向靈活可變的聯合辦公模式。

例如，儲能產業（涉及電池、氫儲能等）對廠房的安全等級、防火防爆、電力負荷要求極高，需要配備專用電力接口、溫控系統、危險品存儲區，且可能需遠離密集城區。

數字經濟（如AI、云計算、區塊鏈）則依賴高速光纖、低延遲網絡、邊緣計算節點和數據中心。因此寫字樓或園區需預埋高階弱電系統，具備雙回路供電、備用電源，并滿足服務器機房的承重、散熱需求。

應對這些變化，西安需要從“標準化廠房/寫字樓”轉向“融合技術場景、生態聚合、數字基建于一體的創新綜合體”。

這不僅要求硬件升級，更需配套服務、政策與管理模式的系統性創新，從而真正支撐新質生產力“從實驗室到市場”的快速躍遷。

針對西安“流量大、留量難”的文旅發展瓶頸，王蒙豪提出了從“景點”升級為“目的地”的思路。他認為，關鍵在于以在地文化為IP底座，系統化打造演藝、展覽、夜間經濟等可持續內容。

其中，空間端可構建“核心商圈+文旅街區+樞紐TOD（公共交通導向發展）”的消費網絡，讓過境人流轉為停留時長；機制端以專業運營與數據化管理提升轉化效率。

除文旅融合外，會議會展、賽事經濟、總部經濟、金融科技與醫養健康等賽道同樣能提升商業能級，形成更穩定的商務消費與長期客群。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：宛玲）