【紫牛頭條】你出錢裝修我幫你高價出租房子，江浙多地“京瑞居”用戶錢花了收不到租金

近日，浙江杭州的代先生向揚子晚報紫牛新聞記者投訴稱，數月前，一名自稱京瑞居互聯網民宿平臺的業務員聯系他，說可以遠高于市場價的租金托管其閑置的毛坯房，條件是先付錢委托其精裝修，用于民宿經營及康養旅居。然而，代先生支付12萬元，房子裝修一半后卻停工至今。

圖為被業主稱裝修質量低劣的房屋

這樣的“劇情”不僅在浙江多地上演，南京及無錫上百位業主均有同樣的遭遇。南京的黃先生交了近30萬元，房子裝修成“半拉子”后停工；無錫的姜先生付了31萬元，裝修質量低劣，他預估裝修成本6、7萬元。記者調查發現，京瑞居名下多家公司參與受害業主房子的裝修和運營，其套路以遠高于市場的租金攬房，套取裝修款，且涉嫌運營數據造假，遭遇此套路的浙江及江蘇的受害者初步統計超千余戶，且無法收取租金。

圖為被業主稱裝修質量低劣的房屋

兩業主各支付30萬裝修款，一套成“半拉子”一套質量低劣

“我在建德市有套105平的毛坯房，京瑞居的工作人員一直給我打電話，最終被對方報的保底租金打動，落入其圈套?！贝壬f。記者看到，代先生簽訂的合同約定由杭州大瑞裝飾工程有限公司裝修（簡稱杭州大瑞），交由杭州住滿滿運營管理有限公司運營，合同“授權簽字人”均為詹某?！敖涣?2萬裝修款，裝了一小部分就撤場了，現場預估約兩三萬元?！贝壬f。

圖為被業主稱裝修質量低劣的房屋

南京的黃先生在句容購買了一套別墅，面積200平方米，毛坯房，一直空置。2025年5月份，他陸續接到京瑞居工作人員的電話，并開出相對優越的條件，黃先生動心了?！拔疫@套房子離茅山風景區不遠，他們說用于做民宿，聽著合理，收益也不錯?！秉S先生告訴記者，跟啟誠創建（杭州）智能整裝有限公司（簡稱杭州啟誠創建）鑒定了裝修合同，又委托南京滿住科技有限公司運營，合同“授權簽字人”均為楊某。

黃先生支付了30萬元裝修款，去年11月，裝修人員突然撤走了，業務員也聯系不上。“成了‘半拉子’工程，裝修成本估計就幾萬塊錢?！秉S先生說，在京瑞居出現問題之時，其業務員卻還催他續交裝修款。

圖為業主支付裝修款的證據

無錫的姜先生在當地濱湖區有一套150平方米湖邊小別墅，和杭州大瑞簽訂裝修合同，跟無錫滿屋科技有限公司簽訂運營合同。記者看到，合同簽字人均為馮某。“我支付了30萬的裝修款，從2024年12月到2025年5月份，房子一直沒有動。在我多方投訴后，才勉強裝修好，但質量非常差。”姜先生說，衛浴用的都是雜牌，地面全是強化地板，到處翹皮空鼓，毛估裝修值5、6萬塊錢。

揚子晚報紫牛新聞記者梳理發現，此前有多家媒體曝光了杭州、寧波等地多位業主，均與京瑞居簽署了房屋裝修和運營合同，或裝成“半拉子”工程，或裝修質量低劣。

圖為未付房租的京瑞居繼續發送喜報

遠高于市場的月租金成“誘餌”，初步統計受害業主超千戶

“想著房子一直空著，簽約運營5年，即便支付了裝修費，考慮綜合收益，不虧。本想收點房租，沒想到他惦記的卻是你的裝修款?！倍辔皇芎I主告訴記者，京瑞居工作人員攬房的殺招就是遠高于市場真實價格的月租金，成為打動業主跟其簽約的“誘餌”。

圖為多個地區受害業主群

“我句容的這套房子，京瑞居給的月租金是6500元，比旁邊高很多?？鄢A估裝修價值10萬元，他賺走了我近20萬元的裝修款?！秉S先生告訴記者，他另有一套位于南京溧水的兩居室，京瑞居報的月租金1800元，而同小區同樣的房子月租金僅900元。

無錫的姜先生告訴記者，扣除裝修款，京瑞居“盡賺”他近20萬的裝修款。根據運營合同的約定，京瑞居承諾月租金為8000元。他說，“實際市場租金遠比這低，我這套房子以月租金3100元出租，兩個月過去了，一直無人愿意承租。”

圖為業主支付裝修款的證據

代先生也告訴記者，約定20萬的裝修款他實際支付了12萬，扣除裝修價值3萬余，京瑞居實際賺走8萬元。“京瑞居給出的月租金是6000元，同小區的房子月租金為2000元?！贝壬f。

圖為多個地區受害業主群

揚子晚報紫牛新聞記者經梳理發現，涉及京瑞居通過高租金攬房裝修且多尚未運營的案例，僅南京受害的業主，目前已近30戶。在無錫遭遇京瑞居同樣套路的受害人超過40戶。在標明為涉及京瑞居“民宿群”字樣的三個群中，共有杭州市臨安區、寧波、紹興超過400戶。另兩個被京瑞居套路的業主群，總共超過940余人，初步統計京瑞居的受害業主超千戶。

“這940人里，有上海、江蘇、浙江、安徽等地的業主，都是被京瑞居套路后，均收不到租金，損失慘重。”多位受害業主告訴記者。

圖為京瑞居集團架構圖

收3個半月房租5個月僅用電15度，京瑞居民宿運營涉嫌數據造假

記者了解到，從2025年8月份開始，多地業主陸續收不到京瑞居支付的房租，不少裝修一半的房子再無下文，。“他們的運營數據還造假，有很多業主收到過租金，但發現房子根本沒有出租過?！倍辔粯I主告訴記者。

姜先生稱，合同約定2025年8月份民宿開始運營，但直到10月15日才付第一筆租金8500元，超出了約定租金?！熬┤鹁庸ぷ魅藛T告訴我，拖到10月份是后臺刷新出來了運營數據，上個月30天里有22天租出去了。但10月16日我來查水電費，全部是零，分戶電表沒裝，開通了燃氣，但管道都沒接，他所稱運營收入都是假的?！苯壬鷮τ浾哒f。

浙江安吉一位業主也稱，她調取電費記錄，從2025年5月開始上架運營，至11月，僅9月份產生電費8.52元，其余月份電費均為0元，且同期沒有產生任何水費。然而，京瑞居提供的可查詢每月運營情況的小程序數據顯示，每月均有民宿客戶入住，如9月份，顯示“間夜數”19個，該月出租率63.33%。

記者通過天眼查查詢發現，上述參與房屋裝修的杭州大瑞2024年12月更名為合肥大瑞，2025年1月又更名為日初創建（杭州）智能科技有限公司，其持股99%的大股東為浙江康旅星宮智能科技有限公司（簡稱浙江康旅星宮），顯示“經營異常”，并涉及多起裝飾裝修合同糾紛。而杭州啟誠創建與杭州日初創建的持股方及面臨的窘境如出一轍。

股權穿透顯示，南京滿住科技有限公司的持股99%大股東仍為浙江康旅星宮，有提示稱其“因登記的住所或經營場所無法聯系而被列入企業經營異常名錄”。無錫滿屋科技有限公司、杭州住滿滿運營管理有限公司與“南京滿住”均面臨同樣的情況。

記者梳理發現，這些裝修與運營背后的公司均為大股東浙江康旅星宮。天眼查顯示，其持股70%的山東京瑞朋友信息科技有限公司法定代表人姜某，出現在上述多家公司股東或受益所有人行列。另有明實企業管理（北京）合伙企業（有限合伙）持股20%，其執行事務合伙人（也稱合伙負責人）為張某某。多方證據顯示，張某某正是上述京瑞居高租金攬房的幕后實控人。

記者獲得的一份“京瑞居團隊”宣傳資料顯示，最顯眼的張某某被稱為京瑞集團CEO/創始人、京瑞居康養旅居民宿連鎖品牌創始人。排次位的為京瑞運營VP/COO的沈某，姜某則為團隊排首位的媒體VP。

在京瑞居品牌介紹手冊里，LOGO為“京瑞居”的集團架構里，其裝修業務欄為杭州啟誠創建，運營業務欄為杭州住滿滿運營管理有限公司。

圖為運營民宿涉嫌造假的電費數據

浙江余杭經偵大隊稱沒有犯罪事實！ 律師：數據造假、虛假運營，超出常規合同糾紛范疇

記者了解到，浙江及江蘇多位京瑞居的受害者被要求到杭州市公安局余杭區分局經偵大隊報案或郵寄相關資料報案。1月20日，記者致電余杭區公安分局，一位陳姓警官回應稱，經該局認定，京瑞居沒有犯罪事實。多位業主向記者證實，他們控告張某某等人合同詐騙一事，余杭區公安分局已決定不予立案，但他們已申請行政復議。

隨后，記者多次致電京瑞居創始人張某某的電話，均顯示無法接通，并轉至語音留言。記者分別致電上述多家公司工商注冊留下的聯系方式，均無人接聽或關機。3名合同“授權簽字人”中一人關機一人停機，另一人馮某告訴記者，他早已辭職離開。對于合同上的簽名，他稱是公司的安排，自己根本就不知情。

南京一位律師告訴記者，表面上看，該案例中京瑞居以高租金攬房，業主付裝修款，雙方自愿簽訂裝修及運營合同，涉及合同糾紛。但實際上，該公司主觀上已構成違約。那他到底是因運營失敗導致出現困境，還是涉嫌通過數據造假、虛假運營等方式特意來“賺取”裝修款差價？目前尚未可知。如果其“賺取”裝修款的數額確實過大，涉及人數確實眾多，形成普遍事實，從量變到質變，那已超出常規合同糾紛范疇，性質就完全變了。

揚子晚報紫牛新聞記者 梅建明

校對 王菲