2020年7月以前未辦理經規劃、審批手續的無證房有望確權登記

　　自然資源部、農業農村部發布宅基地新政策！

　　一直以來，農村未辦理相關規劃、審批手續的房屋應不應該確權登記，對于一戶多宅是否都是違法建筑等問題都具有很大的爭議。而在實踐中，對于未辦理審批、規劃的房屋，以及一戶多宅的農村房屋，則通常都不會被予以確權登記，都會被相關部門直接扣上違建的帽子，并要求其無償拆除。那么對于農村未辦理規劃、審批手續的房屋是否都應該被無償拆除呢？或者一戶多宅是否都應該被認定為違法建筑呢？

　　近日，自然資源部、農業農村部發布的《關于分類化解歷史遺留問題扎實做好房地一體宅基地確權登記工作的通知》，該通知中就一戶多宅涉及的一些問題、以及關于農房用地未經審批，農房未經規劃審批等問題進行了解答。下面我們就結合該通知中的內容來告訴大家。

　　首先，關于一戶多宅

　　一戶多宅在農村可以說非常常見，有的村民為了提高生活質量，改善一下居住環境，往往會另起一處宅基地建新房。但根據《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積還不能超過地方規定的標準。按照這條規定，那么村民在別處又另起一處宅基地，自然就違反了“一戶一宅”法律規定的原則，尤其是在沒有辦理任何審批手續的情況下，一旦被舉報，被相關部門主動發現，就隨時會收到相關部門的責令限期拆除決定書。

　　不過，從自然資源部、農業農村部發布的通知中來看，一戶多宅也是有依法確權登記的機會的。通知中指出，合法取得的宅基地均予以確權登記，其他原因形成的“一戶多宅”按照相關法律政策規定妥善處理后確權登記。也就是以下幾種情形下的一戶多宅，可以依法確權登記。

　　對于同一農戶擁有多處宅基地，且面積之和沒有超過當地規定的宅基地面積標準的，可作為一處宅基地管理，予以確權登記。對于基地面積之和超過地方宅基地面積標準的，農戶可在宅基地面積標準范圍內選擇一處或者多處宅基地，作為一處管理，按照規定予以確權登記，但是不能對整宗宅基地進行分割。

　　對于符合分戶條件但未分戶的，可以按照地方相關規定分戶后，予以確權登記。對于因建新不還舊形成的一戶多宅，退出原有宅基地后，依法予以確權登記。原有宅基地已經登記確權的，一般相關部門可以依據地方人民政府出具的收回宅基地使用權決定及囑托文件，辦理注銷登記。

　　對于依法繼承農房占用宅基地的，按規定辦理登記，但是不能變相買賣宅基地和農房。

　　從上面的內容中我們可以得知，一戶多宅也并非都是違法建筑，如果一戶多宅符合以上幾種情形，那么登記機構則需要依法確權登記，而且這些一戶多宅一旦以后遇上了拆遷，相關部門也需要按照合法的宅基地給予被征收人合理、公平的拆遷補償，不能以違反一戶一宅原則而拒絕補償。

　　其次，關于農村房屋未辦理審批手續的無證房屋

　　在農村，未辦理審批手續繼而建設房屋的情形可以說非常多，按照現在的法律法規，那么此類房屋必定會被扣上違法建筑的帽子，然后再以違法建筑名義，要求村民自行拆除房屋，而且在拆遷后也拿不到任何的補償。不過，從自然資源部、農業農村部發布的《關于分類化解歷史遺留問題扎實做好房地一體宅基地確權登記工作的通知》中來看，農村未辦理審批、規劃手續的無證房屋在結合實際情況下，還是有望被依法確權登記的。

　　在通知中指出，符合一戶一宅等宅基地申請條件的農戶，其合理的農房用地沒有審批手續等權屬來源材料且實地現狀為建設用地，在經過村民小組等確認，且經過15個工作日公告之后無異議或異議不成立的，可以報鄉鎮人民政府審批批準后確權登記。

　　涉及占用農用地的，按規定辦理家用地轉用審批手續，對于在2020年7月3日之前已經發生建設用地行為的（也就是已經占用耕地建了住宅的），如果有相關的證明材料該建設行為是在2020年7月3日之前發生的，那么也可以鄉鎮為單位統一報縣級自然資源部門確認后，直接按建設用地辦理登記。

　　所以，實踐中如果有相關部門直接以未辦理相關審批手續為由，把此類房屋一律認定為違法建筑且要求當事人自行拆除肯定是不符合政策要求的，尤其是房屋在征收范圍內時，這很有可能就是征收方推進征收工作的一種慣用手段，大家一定要注意。

　　再者，關于農房未辦理經規劃審批手續的房屋

　　對于未辦理經規劃審批手續的房屋，在該通知中指出，合法宅基地上的房屋沒有規劃手續，如果房屋是在城市、城鎮規劃區外，且是在2008年城鄉規劃法實施前建成的，則不需要提交相關材料，按照房屋現狀辦理登記。如果是在2008年城鄉規劃法實施之后建成的，按照公告15個工作日并審核后，按照審核結果辦理登記。對于1993年之前建成的，若房屋在城鎮規劃區內則無需要提交相關材料，直接登記。

　　對于1993年之后至2023年<<自然資源部關于加強和規范規劃實施監督管理工作的通知>>(自然資發[2023]237號)印發前建成的，依據當地規定的房屋面積林海雪原準，公告并審核后，按審核結果對標準內面積予以答閡。

　　對于2023年上述文件發布之后建成的，按要求補辦相關手續或出具符合建房規定的意見后辦理登記。涉及宅基地和農房規劃均未經審批的，可以合并辦理相關手續。那也就是說，只要當事人的房屋只要符合以上幾個時間節點，就有機會被確權登記，變成合法房屋，且拆遷之后也有獲得拆遷補償的權利。

　　最后，小產權房、違反永久基本農田和生態保護要求的一律不得登記

　　除此以外，該通知中還明確要求，對于小產權房、違反永久基本農田和生態保護紅線管控要求建房的，相關部門一律不得為其辦理登記。對于城鎮居民或者是退休老干部到農村占用耕地建設別墅或者是私人會所、違法違規圈地或買賣宅基地等搞合作建房的，一律不得辦理登記。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，在無證房屋、一戶多宅的認定過程中，如果村民遇到相關部門侵害自己合法權益的行為，一定要及時咨詢專業律師，若有必要，可以在專業律師的幫助下，針對相關部門的行為申請行政復議，或向人民法院提起行政訴訟，依法維護自己的合法權益。