海珠，2026年又有大動作？

今天早上，越秀地產在越秀江灣潮起的190㎡江景大平層樣板間開了一場年度戰略發布會。

不過，與其說是發布會，更準確來說是一場“通氣會”，主要就是預告越秀地產在2026年的新動作。

聽下來，發現越秀對海珠真是情有獨鐘，新一年的動態基本都是圍繞海珠區去展開。

而越秀在海珠的布局，用他們自己的話說，主要就是沿著兩條線展開。

一條是前航道線，主打越秀區、濱江東的外溢客群，代表是東山云起、皓悅濱江、桂悅東曉等項目。

另一條是后航道線，以江灣潮起和廣紙新城為核心，瞄準的是后航道的改善市場。

前者是成熟地段做精品，后者是大片土地謀長遠，尤其是后航道這一側，廣紙新城無疑是越秀地產在海珠這盤大棋里最重的一顆子。

△廣紙新城（ 圖片攝于2023年 ）

會上透露，廣紙新城接下來可收儲的土地規模，僅住宅部分預計就有數十萬方之巨，這還不包括更多待整合的用地。

這是什么概念？

用現場負責人的話說，這是一個“未來貨值總規模可能接近千億的超級大盤”。

更關鍵的是，與許多尚在規劃階段的新城不同，廣紙板塊的底子已經看得見摸得著：兩條地鐵線環繞，臨江公園已經建成，內部路網逐年煥新。

他們甚至已經為這個大城找到了對標的模板——上海徐匯濱江，從曾經的工業大道，轉型為文商旅濱水生活帶，規劃里提到了濱江博物館、時尚秀場，乃至一個與琶洲呼應的“超級碼頭”。

當然，藍圖終歸是藍圖，但敢于在此時拋出如此龐大的計劃，本身就表明了越秀深耕海珠西的決心。

與廣紙新城這種“未來式”的大開大合相呼應，越秀在海珠的整體打法，也出現了一些變化。

在會上不同項目的介紹中，有一個被反復提及的詞：超級底盤。

△東山云起規劃概念方案效果圖，最終以報規及實際交付為準

簡單說，就是不再只強調單個項目的賣點，比如學位、地鐵，而是轉向打造和呈現一個更綜合、更確定的“生活底盤”。

因為在他們看來，海珠未來學鐵商剛需產品的競爭會異常慘烈，供應充足，容易陷入價格戰。

那什么才是更穩固的底盤？那便是確定性。

會上，幾個項目的負責人不約而同地提到了“實景兌現”。

江灣潮起，選擇在售樓階段就同步開放并運營會所，用真實的社區活力來證明板塊價值；

東山云起，則計劃首次公開其實景泛會所和交付標準樣板間，讓客戶親眼所見，消除對臨近道路的疑慮。

這樣做的思路很好理解，與其空談規劃，不如讓客戶看到已經落成的東西，在預期普遍偏弱的當下，“所見即所得”的踏實感，或許比任何精美的效果圖都更有說服力。

這也引出了越秀地產今年的另一個基調“不卷價格”。

當然，這并非意味著價格堅如磐石，而更多是一種策略宣告。

他們的邏輯是，單純的價格內卷已經走到盡頭，且會傷害項目價值和老業主信心，與其把預算耗在折扣上，不如投入到實實在在的配套建設、社區運營和客戶體驗中去。

例如，在海珠西的幾個項目，他們計劃為媒體粉絲或潛在客戶提供會所體驗、江邊露營、新春花市等線下權益，試圖用增強情緒價值和體驗價值的方式，來彌補市場缺失的預期價值。

這套打法，具體落到各個項目上，呈現出了不同的側重點。

江灣潮起正從去年的全盤開花，轉向聚焦高區的一線南向江景大戶型，試圖抓住高端改善客群對稀缺景觀和產品力的追求。

東山云起則繼續講述“稀缺”故事，作為越秀區東山片區城唯一的新規樓盤，項目占據著左珠城、右東山的地理命脈，如此稀缺性是其他新盤難以匹敵的。

桂悅東曉和皓悅濱江作為前航道的中堅力量，一個靠曉港公園的“中央公園生活”，一個靠咫尺珠江的濱江氛圍，繼續承接老城區的居住外溢，且保持了價格的穩定。

值得一提的還有入市多年的公寓產品天薈江灣，在近期商辦首付下調至30%的重磅新政利好下，這種低門檻、高靈活性的產品又重新引起了人們的關注。

所以，對于關注海珠的購房者來說，2026年無疑是幸福而糾結的，因為選擇很多，但選起來也更加困難。

今天發布會上越秀方的人說的一點我覺得也很關鍵，那就是不僅要聽開發商說什么，更要看他們已經做成了什么。

看起來越秀的人很有信心和底氣，2026年，讓我們拭目以待吧。