年報解讀 | 越秀地產：經營韌性強勁，市場地位進一步穩固

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2025年，越秀地產以“四好企業”和精益管理推動高質量發展，積極應對市場變化，以“一盤一策，精準賦能”營銷策略為基礎，科學把握投資節奏，深耕高能級核心城市，實現銷售額穩居千億陣營，市場地位進一步穩固；營業收入連續七年保持增長，經營韌性凸顯；嚴格管理現金流動性，融資成本創新低。

連續三年穩居千億規模陣營，市場地位進一步穩固

2025年，中國房地產市場仍在調整過程中，越秀地產以“一盤一策，精準賦能”營銷策略為基礎，構建動態化營銷矩陣，對全新項目以“價值前置”理念強化產品定位與客戶需求觸達，對庫存項目實施“分階啟動”策略，通過大數據分析實現精準定價、精準推廣及精準服務。年內累計合同銷售金額約為1062.1億元，同比下降7.3%，降幅小于同期百強企業，連續三年穩居千億規模陣營，連續兩年保持行業前十。在市場極具挑戰的環境下，越秀地產銷售表現韌性凸顯，市場地位進一步穩固。

越秀地產聚焦核心六城。年內在北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心六城實現合同銷售金額約為909.0億元，約占總合同銷售金額的85.6%。聚焦核心城市、推進“好房子”建設帶動銷售均價明顯上揚，銷售均價約為每平方米36000元，同比上升23.3%。按地區分，2025年的合同銷售金額中，大灣區約占30.6%，華東地區約占26.2%，中西部地區約占11.2%，北方地區約占32.0%。與上年相比，北方地區占比提升20.7個百分點，其他地區有所下滑，以北京為核心城市的北方地區本年為企業貢獻了超三成銷售額，大灣區、華東地區占比保持在三成左右，依然是重點布局區域。

“好房子”建設全面推進，助力銷售轉化。越秀地產以“客戶全生命周期需求”為核心，構建“研－建－服”三位一體的產品創新體系，全面升級“越秀”產品系并加快健康人居技術研發應用，以“產品＋服務＋運營”一體化推進“好房子、好小區”建設，實現從“產品交付”到“價值共生”的跨越式升級，助力銷售轉化。通過持續深化客研體系，落地“4x4好產品理念”，完成四大產品線標準化升級，差異化滿足高端改善、質量剛需等核心客群；大力推進設計施工一體化與“悅智造”體系升級，實現產品質量、建造效率與客戶滿意度的同步提升。

聚焦核心六城高質量拓儲，貨值結構持續優化

以投促穩，投資向核心六城聚焦。2025年，越秀地產通過科學把握投資節奏、深化拓展合作和深耕高能級核心城市，全年成功獲取25幅優質地塊，新增土地儲備約278萬平方米，權益投資金額約244.0億元。核心城市聚焦，核心六城的權益投資金額占比達96.3%，土地儲備結構持續向高能級城市聚攏。

貨值結構持續優化。截至2025年末，越秀地產擁有總土地儲備約1855萬平方米。區域布局高度聚焦，94.4%的土地資源集中于一線及二線城市，大灣區、華東地區、中西部地區及北方地區分別約占總土地儲備42.6%、17.8%、23.7%及15.9%；資源結構持續優化，核心六城可售貨值占比約75%，為未來高質量發展奠定了堅實基礎。

營業收入逆勢增長，“第二曲線”業務向優發展

2025年，越秀地產實現營業收入約為864.6億元，同比上升0.1%，營業收入逆勢增長；歸母凈利潤0.6億元，核心凈利潤2.6億元。歸母凈利潤下滑主要是房地產市場持續深度調整，銷售毛利率同比下降，毛利率約為7.8%，同比下降2.7個百分點；2025年入賬銷售項目平均權益占比低于2024年，導致應占盈利減少。

圖：2021年-2025年越秀地產營業收入與利潤情況

數據來源：企業財報

“第二曲線”業務向優發展。越秀地產持續深化“商住并舉”戰略，商業物業運營能力增強，出租率與租金水平保持穩定，西安環貿中心等新開業項目表現符合預期。截至2025年末，越秀地產擁有的已出租投資物業共約110.0萬平方米，其中，寫字樓約占44.5%，商業物業約占45.8%，停車場及其他約占9.7%。2025年，越秀地產實現租金收入約為5.06億元，同比下降24.3%，主要由于廣州ICC項目已于2024年下半年處置所致。越秀房托實現營業收入18.6億元。越秀服務集團有限公司管理規模與營收穩步增長，服務質量穩步提升，成功拓展多個標桿項目，并持續加強地產和物業服務之間的協同。越秀服務實現營業收入39億元，在管面積7347萬平。代建服務等輕資產業務實現突破，獲取廣州東流村城中村改造項目，業務生態更加多元健康。越科建實現營業收入2.2億元，在管面積增長23%。

堅持嚴格管理現金流動性，融資成本創新低

截至2025年末，越秀地產現金及銀行結余、定期存款、定期存款及其他受限存款總額約為467.6億元，在手現金充裕。“三道紅線”保持“綠檔”達標，剔除預收款后的資產負債率、凈借貸比率和現金短債比分別為65.5%、54.9%和1.7倍。

越秀地產財務安全穩健，堅持嚴格管理現金流動性。一方面，越秀地產搶抓銷售回款，現金流韌性強勁，2025年經營性現金流凈流入139.4億元，連續四年保持凈流入。另一方面，越秀地產保持多元暢通融資渠道，2025年越秀地產發行了兩期境內公司債券合共29億元，票息率在每年1.95%-2.5%之間，以及發行一筆境外點心債人民幣28.5億元，票息率為每年3.3%。融資成本處于行業低位，2025年越秀地產加權平均借貸年利率進一步降低44個基點至3.05%，處于行業低位。

圖：2021年-2025年越秀地產平均融資成本情況

數據來源：企業財報

可持續發展全面提升至企業核心戰略層級，拓寬綠色融資路徑

越秀地產堅守長期主義發展理念，將可持續發展全面提升至企業核心戰略層級，全面貫穿業務經營與內部管理全流程。2025年，公司穩步深耕永續治理各項工作，將“環境、社會及管治委員會”更名為“可持續發展委員會”，發布首份《可持續發展報告》，系統開展年度“雙重重要性”評估工作；深耕“雙碳”實踐，完成全業態碳盤查，落地全國首單專業市場建筑領域碳信用產品掛牌，有序搭建范圍三全價值鏈碳排放管控體系。

拓寬綠色融資路徑，落地港幣15.6億元可持續發展掛鉤貸款，成功發行人民幣28.50億元綠色點心債，年末可持續融資規模占比達35.0%。

2026年展望

越秀地產積極回應中央“穩定房地產市場”核心戰略，以客戶為中心，堅持“四好企業”引領，打造“一主兩翼”的業務組合，實現開發、經營、服務三位一體，全方位多維度滿足居民對美好生活的多元需求。

精耕開發主業，深化城市更新，筑牢布局優勢。越秀地產將堅定以廣州大本營為中心，推進大灣區業務發展，并持續深化六大核心城市的布局。全力打造更多標桿項目，讓越秀“好房子”獲得更廣泛的市場認可，提高市場溢價能力。保持行業頭部地位，銷售力爭千億規模，不斷強化營銷力，聚焦加快銷售和去庫存。確保財務穩健資金安全，保持經營性現金流凈流入，通過優化財務結構和年期，保持降低融資成本。

做強物服板塊，拓展增值業務，實現高質量增長。越秀地產將堅持以物業服務支撐美好生活，持續深耕住宅服務，積極拓展多元業態服務，以專業運營服務城市發展。

做優商業賽道，升級資管模式，提升運營效能。越秀地產將聚焦寫字樓、商場與商旅三大核心業務，系統構建覆蓋全周期的運營管理能力；同時依托數字化賦能管理，強化資產協同效能，持續提升專業運營效率，助力資產保值增值。