廣東省政協(xié)委員劉小平：探索金融創(chuàng)新，破局“原拆原建”

當(dāng)前，中國(guó)城鎮(zhèn)化已從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，“分類(lèi)推進(jìn)”城鎮(zhèn)化建設(shè)已成趨勢(shì)。

廣東省作為經(jīng)濟(jì)大省，城鎮(zhèn)化進(jìn)程較早，大量老舊小區(qū)建于上世紀(jì)八九十年代。據(jù)估算，廣東全省2000年前建成的老舊小區(qū)超過(guò)2萬(wàn)個(gè)，其中廣州約5000個(gè)，深圳約2000個(gè)，涉及居民超500萬(wàn)戶(hù)。

廣東省政協(xié)委員、民革廣外總支部主委劉小平。南都N視頻記者 朱唯信 攝

2026年廣東兩會(huì)期間，老舊小區(qū)如何改造、原拆原建如何開(kāi)展，成為許多代表委員關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。廣東省政協(xié)委員、民革廣外總支部主委劉小平教授在接受南都N視頻記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前，眾多老舊小區(qū)普遍存在建筑安全、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等方面的問(wèn)題。

“在建筑安全方面，部分老舊小區(qū)結(jié)構(gòu)老化，抗震、防火能力不足，存在較大安全隱患；在基礎(chǔ)設(shè)施方面，老舊小區(qū)供水、供電、排污等設(shè)施老化，嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量；在公共服務(wù)方面，由于缺乏電梯、無(wú)障礙設(shè)施、適老化設(shè)施等，許多老舊小區(qū)難以滿(mǎn)足現(xiàn)代生活需求。”劉小平表示，面對(duì)日益惡化的人居環(huán)境，即便居民改造意愿強(qiáng)烈，但受限于資金和政策因素，改造進(jìn)展往往十分緩慢。

“原拆原建模式，可滿(mǎn)足居民對(duì)美好生活的向往，同時(shí)將激發(fā)房地產(chǎn)、建筑施工、裝修裝飾等行業(yè)生命力，極大釋放居民消費(fèi)潛力。”在劉小平看來(lái)，相較于傳統(tǒng)的“小修小補(bǔ)”“穿衣戴帽”式改造，原拆原建（即在原址拆除重建，居民回遷）模式，能從根本上解決老舊小區(qū)現(xiàn)存問(wèn)題，提升土地利用效率，改善城市面貌。

當(dāng)前，雖然廣州、杭州、成都等地均有零星成功案例，但推動(dòng)老舊小區(qū)原拆原建仍面臨諸多阻礙和挑戰(zhàn)。

“原拆原建涉及拆遷補(bǔ)償、安置過(guò)渡、新建成本等，單個(gè)項(xiàng)目資金需求動(dòng)輒數(shù)億元，政府財(cái)政難以完全負(fù)擔(dān)，開(kāi)發(fā)商、施工方資金也難以周轉(zhuǎn)。”劉小平說(shuō)，當(dāng)前，以老舊小區(qū)改造為代表的城市更新，主要依賴(lài)政府財(cái)政補(bǔ)貼和銀行貸款，仍缺乏市場(chǎng)化、可持續(xù)的金融支持。

對(duì)此，劉小平建議，廣東應(yīng)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，拓寬融資渠道：如鼓勵(lì)商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)覆蓋安置過(guò)渡、拆建和裝修等環(huán)節(jié)的“原拆原建改造貸”產(chǎn)品，提高貸款額度，延長(zhǎng)還款期限；鼓勵(lì)政策性銀行提供低息長(zhǎng)期貸款，支持重點(diǎn)改造項(xiàng)目；并鼓勵(lì)探索“改造+運(yùn)營(yíng)”金融模式，引入社會(huì)資本，允許企業(yè)參與改造并獲取后續(xù)物業(yè)管理、停車(chē)位運(yùn)營(yíng)等收益；舉辦老舊小區(qū)改造投融資對(duì)接會(huì)，促進(jìn)項(xiàng)目與資本對(duì)接；探索推廣“以租代建”模式，即由企業(yè)出資改造，居民分期支付租金或回購(gòu)房屋。

“以原拆原建為代表的老舊小區(qū)改造，是惠民生、擴(kuò)內(nèi)需、促發(fā)展的重要舉措。”劉小平認(rèn)為，廣東省作為改革開(kāi)放前沿，可積極探索金融創(chuàng)新，加大金融產(chǎn)品供給，破解資金及政策瓶頸，推動(dòng)原拆原建模式落地，助力城市更新和高質(zhì)量發(fā)展，打造以老舊小區(qū)原拆原建促進(jìn)消費(fèi)提振和社區(qū)善治的“廣東樣板”。

采寫(xiě)：南都N視頻記者 朱唯信

出品：南都政務(wù)新聞部