歐洲黃金簽證2026最新攻略：哪些還能投？哪些別再碰？

過去十幾年，大家聊到歐洲移民，腦子里就三個字——黃金簽證。

買套房、放個投資款，就能拿居留卡。這種“輕松換身份”的時代，現(xiàn)在基本宣告結(jié)束。

2026年的歐洲，氣溫不一定比往年更高，但移民圈的溫度確實涼了下來。

這不是小修小補，是整個體系被推倒重來的一年。

很多人還沒有意識到，風向已經(jīng)完全變了。

歐洲黃金簽證進入清算時刻

以前是投資客拿著錢到處挑國家。現(xiàn)在是各國開始挑人。

“只花錢、不參與、不創(chuàng)造價值”的路子，被歐盟盯了好幾年，終于在2025迎來了大規(guī)模收口。

最典型的例子，就是西班牙。

那個曾經(jīng)火到不行的50萬歐買房項目，2025年4月直接關(guān)停。

毫不拖泥帶水，新申請通道徹底關(guān)掉。老持有人還能續(xù)，但新的大門已經(jīng)鎖死。

英國、愛爾蘭這些老牌項目更不用說，早兩年就退出江湖。

現(xiàn)在想靠簡單投資獲取歐洲身份，門檻被抬到史無前例的高度。

過去那個“買房換居留”的黃金年代，已經(jīng)成了歷史書里的內(nèi)容。

為什么歐盟突然這么嚴苛？

一個原因：安全。

另一個原因：住房。

尤其是房價這件事，歐洲老百姓已經(jīng)吵到天上去了。

希臘、葡萄牙、西班牙的城市中心，因為大量投資客買房，年輕人租不起房、住不起城。

歐盟點名批評好幾次，各國政策只能越收越緊。

再疊加全球KYC提升，任何資金來源不透明的申請人，都會被放大鏡審查。

甚至你十年前被某個國家拒簽，現(xiàn)在都有可能自動跳紅燈。

一個黃金簽證，變成了半個金融audit。

希臘：勉強撐著房地產(chǎn)路線

如果說歐洲黃金簽證里還有點舊時代味道的，那恐怕就剩希臘。

但別誤會，它已經(jīng)不是以前那個25萬歐的白菜簽證。

實行嚴格的三檔價格表：

80萬歐：雅典、塞薩洛尼基、人口超過3100人熱門島嶼

40萬歐：其他大部分地區(qū)，且面積不得少于120平

25萬歐：只剩下“古建筑翻新改造”以及“商業(yè)轉(zhuǎn)住宅”這種高難度路線

想花低價？行，你得去修老房子。

想省心住大城市？那就準備好80萬歐。

而且還新增一條關(guān)鍵規(guī)定：黃金簽證房產(chǎn)禁止上Airbnb做短租。

也就是說，完全切斷投資客賺短租的錢。

希臘是在用一種非常溫柔但堅定的方式說：

“你可以來，但別破壞我的住房市場。”

而且2026年，希臘將推出創(chuàng)新企業(yè)投資通道，

來彌補房產(chǎn)投資的不足，拉動經(jīng)濟發(fā)展。

葡萄牙：從買房到基金玩家天堂

曾經(jīng)的葡萄牙，是很多中國投資者最愛的歐洲入口。

買房要移民，出租收益高，生活成本低。

但2026年，它已經(jīng)完全脫胎換骨。

房地產(chǎn)路線早已被封死，現(xiàn)在的主角是：

1.50萬歐投入基金/VC（非房地產(chǎn)基金）

2.25萬歐文化藝術(shù)類項目捐贈

3.創(chuàng)造10個本地就業(yè)崗位

在這里，錢不能只來賺錢，還得幫助葡萄牙發(fā)展。

但葡萄牙也有一條非常人性的改革：

以前入籍的五年計時從拿卡日開始，因為排隊排到心態(tài)爆炸。

現(xiàn)在改成從遞交申請那天開始計算。

不過，新的國籍法也從5年延長到10年。

這一步直接讓葡萄牙重新熱門，尤其對時間敏感的投資者非常友好。

匈牙利：突然殺出的新黑馬

匈牙利曾經(jīng)也備受關(guān)注，得益于2013年-2017年的國債永居項目。

匈牙利訪客投資者計劃（GIP）于2024年底啟動，2025年7月正式接受申請。

一時間變成移民圈里討論最多的國家。

它的玩法很干脆：

25萬歐基金投資

給你一張10+10年的長期居留卡

相比其他國家動不動2年續(xù)一次的麻煩模式，它顯得太佛系。

不用買房、不用復(fù)雜操作，只要基金合規(guī)，門檻反而是全歐最低的那批。

沒有語言、學歷、經(jīng)商和居住要求。

滿足3年居住和文化考試還可轉(zhuǎn)永居。

很多在西班牙、葡萄牙無路可走的投資者，開始轉(zhuǎn)向布達佩斯。

意大利：不是黃金簽證，卻很迷人

意大利走的路線完全不同，它不靠買房，也不搞房地產(chǎn)投資。

它的邏輯是：“你要來？可以。但必須創(chuàng)造價值”。

2026年的可選路線包括：

1.25萬歐創(chuàng)新型初創(chuàng)企業(yè)

2.50萬歐投入成熟企業(yè)

3.100萬歐捐贈文化/教育

4.200萬歐國債

看似門檻不低，但處理速度全歐洲數(shù)一數(shù)二。

有人3個月就獲批，比希臘審批還快。

意大利還有一個吸引全球富人的“殺手锏”——稅收優(yōu)惠：

根據(jù)“全球統(tǒng)一稅”制度，

所有外國來源收入每年只需支付10萬歐元的固定費用。

無論你在新加坡、香港還是美國賺多少錢，都不需要申報來源。

這對高凈值人群來說，吸引力巨大。

馬耳他：有點貴，但很穩(wěn)

馬耳他的公民計劃被歐盟打掉了，但永久居留MPRP還在運行。

只是成本不低，包含：

1.政府費用-60000歐

2.政府捐贈-37000歐

3.慈善捐款-2000歐

4.房產(chǎn)買/租-買房37.5萬歐/租房5年7萬歐

5.資產(chǎn)證明（至少50萬歐，其中15萬歐需為流動資產(chǎn)）

適合人群其實很明確：追求高度穩(wěn)定、全家一次解決身份的人。

2026年的真正機會在哪里？

如果把歐洲黃金簽證看成股票市場，2026年的格局大概是：

1.房地產(chǎn)型：大幅收縮，只剩希臘低價修復(fù)改造路線

2.基金型：葡萄牙、匈牙利兩強

3.創(chuàng)業(yè)型/創(chuàng)新型：意大利強勢崛起

4.高凈值規(guī)劃型：意大利的稅收政策依舊碾壓級

大方向非常明確：

歐洲要的是“參與者”，不是“買房者”。

那些愿意投入科技、文化、創(chuàng)新、就業(yè)的人，未來獲得歐洲身份會更加順暢。

那些只想買套房、掛著短租賺錢的人，只會越來越難。

最后提醒：真正的紅利期不多了

歐盟正推動統(tǒng)一規(guī)則，趨勢是越來越嚴格。

希臘的25萬修繕路線、葡萄牙的基金入口，都很可能是最后一批寬松窗口。

對很多人來說，移民不是為了馬上搬過去，而是為了留一條退路。

2026年的歐洲，退路還在，但越來越貴，也越來越挑人。

如果你真的在考慮，不妨早點布局。

因為在未來幾年里，“黃金簽證”可能會徹底變成“稀有簽證”。