豪宅市場正在上演“反常識”行情

我們都知道，2025年全國樓市整體仍在深度調整，然而，豪宅市場卻正在上演“反常識”行情。

數據顯示，2025年，全國總價千萬級以上一手豪宅成交超過4萬套，二手豪宅成交了2.4萬套。

一個典型的分化現象開始出現。總價1000-3000萬元的“入門級”豪宅成交同比下降22%，而5000萬元以上的頂豪成交卻逆勢增長超六成。

如果我們將目光投向總價1億元以上的塔尖頂豪，行情又會如何？

從新房市場看，2025年全國過億豪宅成交總量已“破百”。

數據顯示，去年一年共成交了102套億元以上豪宅，同比增長31%。如果加上二手豪宅這一數字是132套。而2024年全年一二手過億豪宅成交是105套。全國頂 級富豪加速進場。

2025年上海一城就成交了72套過億豪宅，占比超過七成。另外，深圳過億豪宅成交了14套，同比2024年倍增。廣州、北京、杭州分別成交6套、5套和3套。

上海，毫無疑問是頂豪市場的定海神針。

我們統計了2025年上海過億豪宅網簽成交情況，上半年上海壹號院、嘉里金陵華庭和綠城潮鳴東方三個項目就推出了16套過億豪宅，其中綠城潮鳴東方6套總價超1億元的頂復，最貴的一套接近1.54億，開盤當天便一售而空。

緊接著，上海壹號院三批次開盤，其中一套面積超1000平米的頂復，總價高達2.5億元，同樣開盤當天“秒光”。

上海過億頂豪在去年下半年開始真正發力。

2025年9月嘉里金陵華庭二期開盤，有17套總價過億豪宅，最貴的一套頂復價格高達2.83億元。10月份位于黃浦區淮海中路的高福云境開盤，推出的25套總價1.3億以上的大平層“一把過”，憑借一己之力撐起了上海過億豪宅成交總量。

從區域來看，上海過億頂豪高度集中在黃浦、徐匯、虹口等核心城區，這是頂豪人群對終極地段、塔尖產品力和絕對稀缺的一次價值投票。

相較于一手豪宅，二手豪宅市場則是一個城市資產價值最直接的體現。

從總價1000萬以上各價格段成交情況來看，2025年全國二手豪宅成交規模呈現出普漲態勢，其中總價5000萬元-1億元總價段漲幅最高，全年成交357套，同比增長37%。

將總價進一步上移，2025年全國總價過億的二手豪宅成交了30套，同比增長11%，2024年是27套。

其中上海和北京二手過億豪宅均呈現同比上漲的趨勢，比如北京成交了6套過億豪宅，同比2024年翻倍，上海依然占據了七成以上的成交份額，共成交22套過億二手豪宅。這意味著北京、上海核心區二手頂豪仍然是資產配置的硬通貨，頂豪產品穿越周期的能力遠超想象。

而廣州和深圳因一手頂豪扎堆推出，二手豪宅成交套數均大幅下降。

如今，億元以上的頂豪成交，正在從原來的二手房轉向一手房。

我們也觀察到，在二手房交易平臺上，北上深杭共有95套過億豪宅正在掛牌中，其中不乏一些明星盤。

比如上海，鏈家上就有37套過億豪宅被掛出，最貴的一套獨棟別墅掛牌價6.5億，還有一套老洋房掛牌價3億元，此外還有湯臣一品、古北壹號、翠湖天地等耳熟能詳的樓盤。

圖源：鏈家

除了上海之外，深圳二手過億豪宅掛牌也在35套左右，最貴的一套掛牌價1.6億元。

圖源：樂有家

過去，因高端新房供應相對稀缺，加之高端客群愿意為優質的產品和物業等增值服務買單，往往二手次新頂豪成為很多高凈值人群主流選擇之一。

接下去可能就不一樣了，在一手豪宅供應增加的背景下，頂豪人群被分流，二手豪宅的交易活躍度或將進一步下降。

高端住宅成為過去一年樓市的壓艙石，不過相較于2024年也發生了一些變化，比如上海總價3000萬元以上高端住宅成交占比下降了10個百分點，豪宅市場出現明顯分化，5000萬元以上豪宅“殺作一團”，且價格越貴越好賣。唯一不變的是上海仍然是頂豪成交的主力。

過億豪宅成交大漲背后，代表了中國財富金字塔最頂端的真實圖譜，本質上是關于城市價值、產品革命的一次投票。在經濟趨緩的宏觀環境下，核心城市核心區頂豪正以壓倒性的產品力優勢和資產避險與保值增值屬性，成為資金的共識選擇。