城六區地鐵洋房終究是卷到了400萬

今天得到的小道兒消息，去年12月中旬拍賣的位于豐臺的地鐵14號線張郭莊站附近的商品住宅地塊戶型面積段有了點兒眉目。

我現在得到的小道兒消息是，戶型有70來平米小三居，100平米左右三面寬三居，以及120平米上下四居。

如果按區域內距離地鐵較遠的新盤4萬大幾不到5萬的網簽價格盲猜：

1 張郭莊地塊北就在張郭莊地鐵站南邊沒多遠，距離地鐵更近。

2 地塊容積率1.5，大概率能出6層左右一梯兩戶高使用率的洋房。

所以地塊如果真就這戶型面積區間，是不是能做到70多平米洋房小三居估么著400萬左右，100平米左右三面寬舒適三居估么著500萬上下。

張郭莊是城六區的豐臺…城六區在此前有總價4、500萬的地鐵新盤項目么？

我回憶了一下，在當下應該是沒有的。如果張郭莊地塊就這么出產品，我必須給人家點個贊！當下，城六區地鐵新盤獨一份！

接下來，用數據給大家分析，這個張郭莊地鐵做70來平米、100平米三居靠不靠譜。

先說結論，數據是支持的，我個人認為邏輯成立，靠譜。

先說70多平米做三居，需要什么先決條件。

就一件事——得房率！

畢竟基礎面積小啊，您要套內面積不夠肯定出不來三居。得房率和什么有關系？兩件事：容積率、好房子。

張郭莊地鐵的容積率是1.5，這個容積率大概能出什么房子？我們看一個容積率條件跟該地塊差不多的其他項目。

地塊容積率1.43的海淀半壁店地塊最近拿了地塊中四棟樓的預售證，這四棟樓3-5層的層數，我之前看過整個小區的規劃圖，所有樓棟最高5層。

張郭莊1.5的容積率比人家略高，5層到頂不一定能做到，但 6、7層到頂呢？我覺得問題不大吧？

所以我說張郭莊是6層左右的小洋房，因為人家容積率條件在這擺著。

而6層左右的洋房，您簡單記就好，基礎得房率相對較高。

另一方面，豐臺是支持好房子的，好房子要我說最簡單粗暴的就一條，使用率能提高不老少，尤其是豐臺支持的力度還比較大~

洋房的基礎得房率更高、好房子加持更多使用率…

簡單說，從張郭莊地塊的基礎條件看，使用率肯定是原地起飛高的炸裂！

再來從拿地開發企業看，拿地的企業之前有一款產品叫國賢府~

國賢府的主力戶型多少？大致上有90平米左右、110平米左右的洋房三居。

我說了，這里是豐臺，豐臺好房子的支持力度是大的…

這么一看，貌似所有的邏輯都對上了~

也來說說我的期待點，當然前提是源于小戶型這事兒為真：

1 不因小面積上車盤而忽視外立面的材質與美觀度；

2 不因小面積上車盤而降低園林會所標準，比如下沉庭院、水系，會所的功能空間；

3 不因為小面積上車盤而降低精裝標準，比如中央空調、凈水、比較好用的廚衛電器等，再比如咱不要求奢石通鋪，但最好能在背景墻上有所體現！

這三條代表的是我常說的保值三要素，外立面、園林、戶型，精裝也算戶型的一環。

講在最后，最近這些年城六區新盤的做法是，卷更高的標準、做更大的戶型，提高改善客戶的認可度。而如果張郭莊地塊就走親民路線，我還是那句話，為了這股‘清流’值得點贊！

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