北京保租房市場發(fā)展成啥樣了？（附400個公寓清單）

隨著“十四五”規(guī)劃深入推進，保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）已成為北京完善住房保障體系、促進“住有所居”目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵抓手。作為常住人口超2100萬的超大城市，北京堅持以人民為中心的發(fā)展思想，通過政策創(chuàng)新、多元供給、精準(zhǔn)匹配，構(gòu)建起覆蓋新市民、青年人等群體的保租房體系，有序推進住房租賃市場結(jié)構(gòu)性改革，助力首都高質(zhì)量發(fā)展與宜居城市建設(shè)。

400個北京集中式公寓明細(xì)（不完全統(tǒng)計）

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政策演進

試點探索到系統(tǒng)構(gòu)建的發(fā)展之路

北京保租房的發(fā)展早在2011年，北京即在全國率先出臺公共租賃住房管理辦法，將外來務(wù)工人員、新就業(yè)職工納入保障范圍，為保租房體系建設(shè)奠定基礎(chǔ)。

2019年起，北京市持續(xù)開展“進校園、進企業(yè)、進園區(qū)”服務(wù)，精準(zhǔn)對接高校畢業(yè)生等群體需求。2020年是關(guān)鍵立法年，《北京市住房租賃條例》將“房住不炒”等原則法制化，嚴(yán)控租金、保障租戶權(quán)益；同年《實施方案》則奠定了保租房發(fā)展的總基調(diào)。2023年政策進一步細(xì)化，鼓勵盤活產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地以擴大供給。至2025年，工作重心明確轉(zhuǎn)向“盤活存量為主”，并通過租金硬性上限（不超過市場價70%）、搖號匹配等機制，推動市場從規(guī)模擴張邁向精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，標(biāo)志著住房保障體系日趨成熟完善。

其中值得一提的是2022年發(fā)布的《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》，計劃在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套(間)。政策實施以來，北京保租房建設(shè)進入加速度階段，形成“市級統(tǒng)籌、區(qū)級落實、國企帶動、社會參與”的多元共建格局。市屬國企如北京保障房中心有限公司發(fā)揮主力作用；各區(qū)結(jié)合功能定位創(chuàng)新供應(yīng)模式，如大興區(qū)利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保租房，昌平區(qū)推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)；社會資本通過存量房屋改建、閑置建筑轉(zhuǎn)化等方式積極參與。

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市場體量

保租房成為租賃市場重要一極

作為全國經(jīng)濟、科技與教育中心，北京每年吸引大量高校畢業(yè)生和外來務(wù)工人員。北京市常住人口超2100萬，外來人口800多萬人，占常住人口的比重為37.8%，龐大的外來人口催生了旺盛的租賃需求。據(jù)統(tǒng)計，北京住房租賃服務(wù)平臺自2017年底上線以來，累計完成租賃合同備案780萬套，規(guī)模居全國首位，租賃市場規(guī)模龐大且活躍。

保租房快速發(fā)展正逐步改變北京租賃市場結(jié)構(gòu)。“十四五”以來，北京市大力發(fā)展保障性租賃住房，堅持市場化運作，通過政府政策支持、社會資本投資參與，滿足新市民、青年人、城市公共服務(wù)人員等群體住房需求，截至2025年底，北京累計建設(shè)籌集保障房67萬余套（間）、竣工43萬套（間），已超額完成“十四五”40萬套（間）建設(shè)籌集目標(biāo)。

在新增土地供應(yīng)中，2025年成交35宗純租賃用地，總面積超20萬㎡，其中20宗地塊為北京保障房建設(shè)公司所有。2025年新入市集中式租賃住房項目中，保租房項目占比八成，成為市場新增供應(yīng)的主要來源之一。隨著“十四五”期間保租房持續(xù)入市，預(yù)計“十五五”期間保租房市場份額將進一步提升，推動租賃市場向規(guī)范化、機構(gòu)化、品質(zhì)化方向發(fā)展。

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產(chǎn)品矩陣

構(gòu)建多層次、全需求的住房供給體系

北京在“十五五”規(guī)劃建議中提到，探索“一張床、一間房”模式，改善城市運營服務(wù)保障人員居住條件。何為“一張床、一間房”？這是北京多層次租賃住房供應(yīng)的形象表述，“一張床”主要面向保安、保潔、外賣、快遞等城市公共服務(wù)人員，“一間房”主要面向剛步入社會的新市民、青年人。一個明顯趨勢是：在2025年發(fā)布的三批保障房建設(shè)籌集計劃中，“一間房”“一張床”的供應(yīng)比例從85%、98%到100%，逐批次提高。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，北京保租房以成套住房為主、床位式為輔，既保障居住尊嚴(yán)與私密性，也滿足階段性、過渡性居住需求，體現(xiàn)城市包容性與人文關(guān)懷。

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空間布局與租金政策

梯度分布與價格調(diào)控并舉

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空間布局：中心城區(qū)優(yōu)化存量，平原新城擴大增量

中心城區(qū)通過存量改造和精準(zhǔn)安置“做優(yōu)存量”，而城市副中心與平原新城則通過大規(guī)模新建“做大增量”。北京保障房中心作為建設(shè)主力，其項目分布（如副中心4.8萬套、平原新城新開工項目）有力支撐了這一“中心優(yōu)化-外圍增長”的梯度格局。

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租金政策：“全市上限管控+區(qū)域?qū)ｍ梼?yōu)惠”

通過70%市場價紅線保障公平性，又結(jié)合區(qū)域供需和群體特征實施差異化定價，同時配套減免政策提升可負(fù)擔(dān)性。

1. 租金上限：不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的70%；

2. 定價規(guī)則

計費方式：租金基準(zhǔn)價按建筑面積計算，部分項目包含物業(yè)費或網(wǎng)費，但供暖、水電等費用需另行支付。

群體優(yōu)惠：特定群體（如新畢業(yè)大學(xué)生、低收入家庭）可享受租金減免或優(yōu)先配租政策。例如，海淀區(qū)專項配租的減免規(guī)則直接降低實際支付成本。

動態(tài)調(diào)整：租金基準(zhǔn)價隨市場變化通過監(jiān)測平臺更新，確保保障房與商品住房價格比例穩(wěn)定在70%以內(nèi)。

3. 區(qū)域差異：區(qū)域與群體的精準(zhǔn)優(yōu)惠

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政策支持

全鏈條保障推動可持續(xù)發(fā)展

北京著力構(gòu)建覆蓋保租房“建設(shè)、分配、運營、管理”全生命周期的政策支持與服務(wù)體系。

此外，北京持續(xù)開展“保障性租賃住房進校園、進企業(yè)、進園區(qū)”專項服務(wù)活動，為高校畢業(yè)生、產(chǎn)業(yè)工人等群體提供定向配租、租金補貼等支持。

2025年北京籌集房源近15萬套（間），其中保障性租賃住房共籌集約3萬套（間），房源規(guī)模較往年大幅提升，形成了“市場+保障”的供應(yīng)格局。近15萬套（間）房源涵蓋了市場化房源、保租房、人才公租房、青年公寓等多種類型，滿足不同居住需求。

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成效與未來

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發(fā)展成效：存量盤活與增量創(chuàng)新并舉，構(gòu)建住房保障“穩(wěn)定器”

北京通過創(chuàng)新政策機制，采取新建、改建、籌集轉(zhuǎn)化等多種方式，著力盤活存量土地和房屋資源，有效增加了保障性租賃住房供給。特別是利用集體建設(shè)用地建設(shè)近13萬套（間）保租房，規(guī)模居全國首位，并改造閑置商業(yè)辦公用房3.3萬余套，精準(zhǔn)服務(wù)新市民、青年人等群體。同時，以綠色建筑和裝配式建造為抓手，率先在保障房中實施產(chǎn)業(yè)化，并建立了完備的標(biāo)準(zhǔn)體系。

這些舉措彌補了傳統(tǒng)市場缺口，發(fā)揮了租賃市場“調(diào)節(jié)器”和“穩(wěn)定器”的關(guān)鍵作用。

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未來展望：聚焦存量提質(zhì)與系統(tǒng)升級，邁向“住有宜居”新階段

接下來“十五五”期間，北京保租房將重點推進以下工作：

存量住房改善：重點推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合整治（如加裝電梯、更新設(shè)備）、危舊房屋改建和完整社區(qū)建設(shè)，通過修繕和配套升級提升現(xiàn)有住房的居住品質(zhì)與便利性。

新增居住規(guī)劃：在片區(qū)更新中，明確圍繞居住改善功能，重點在十大邊緣集團大型居住區(qū)謀劃項目，優(yōu)化居住環(huán)境。

配套政策創(chuàng)新：致力于解決無手續(xù)建筑處置、土地續(xù)期、項目審批等深層次政策瓶頸，為住房更新工作掃清制度障礙。

實施機制保障：完善多元參與機制，鼓勵專業(yè)力量和社會資本參與，為住房更新項目提供可持續(xù)的支撐。

從“一張床”的托底保障到“一間房”的品質(zhì)生活，北京保租房的發(fā)展歷程彰顯了首都推動住房保障高質(zhì)量發(fā)展、提升民生福祉的決心與行動力。40萬套（間）的籌建目標(biāo)，不僅是“十四五”規(guī)劃的數(shù)字答卷，更是為數(shù)百萬新市民、青年人鋪就的“安居之路”。在“房住不炒”“租購并舉”的政策導(dǎo)向下，北京保租房將繼續(xù)發(fā)揮住房市場“穩(wěn)定器”、社會融合“助推器”的作用，為建設(shè)宜居、宜業(yè)、宜游的國際一流和諧宜居之都提供堅實住房支撐，助力首都實現(xiàn)從“住有所居”向“住有宜居”的跨越升級。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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