一筆Buyout，黑石出手香港

原“中國私募股權投資”

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• 來源：PE星球
• （ID：PE-China）
• 文：韋亞軍

攝影：Bob

若交易達成，黑石將成為單一最大股東。

近日，彭博社援引消息人士報道稱，全球另類資產管理巨頭黑石集團（Blackstone）正與香港新世界發展（New World Development）控股股東鄭家純家族進行深入談判，擬收購后者持有的控股權。

也有消息指，黑石已經接近完成該筆收購。不過，交易對價及最終持股比例尚未明確。

消息一出，市場震動。

據報道披露的擬議條款，黑石集團若成功入局，將主導對新世界發展的業務重組，并繼續推進資產出售以改善流動性。

目前，鄭家純家族通過周大福企業有限公司（Chow Tai Fook Enterprises）間接持有新世界發展約45.24%的股權，處于絕對控股地位。

這意味著，若交易達成，黑石不僅將成為單一最大股東，更可能取得實際控制權，這將是鄭氏家族自1970年創辦該企業以來首次讓渡控制權。

注：本文數據截至2026年1月30日，交易尚未達成最終協議，具體條款以公司公告為準。

黑石有意入主

至少是第二次談判

綜合多家媒體報道顯示，這并非雙方首次接觸。

早在2025年8月，市場便傳出新世界發展與黑石及凱德置地等潛在投資者就資產出售進行洽談的消息，當時涉及的方案包括25億美元的優先股/普通股投資，甚至聯合私有化的可能性。

當時新世界發展曾發布澄清公告，稱尚未有任何人士（包括公司控股股東及黑石集團）就收購公司股份的要約與公司接觸。

時隔近半年，傳聞再度升溫。

此次新世界發展在1月29日晚間的公告措辭顯得更為謹慎：公司承認控股股東周大福企業"獲若干潛在投資者就可能投資公司的事宜接洽"，但明確表示"尚未與任何該等潛在投資者達成任何協議"，且"概不保證該等潛在投資將會進行與否"。

這種"不否認、不確認"的態度，被市場解讀為交易確實存在但細節未定。

截至2026年1月30日，新世界發展市值約280億港元，股價已因消息刺激連日上漲，當月累計升幅超60%。

美銀證券分析指出，若黑石最終入主，可能觸發債券提前償還條款，但也將借助其資產管理經驗提升公司價值，增加恢復派息的可能性。

香港鄭氏

三代人的商業傳奇

要理解這筆交易的分量，必須回到鄭氏家族三代人的商業傳奇。

新世界發展的故事始于"珠寶大王"鄭裕彤。1950年代，鄭裕彤從岳父周至元手中繼承周大福金行，并在1964年大膽購入南非擁有De Beers鉆石胚牌照的公司，一舉打破香港珠寶業的生意常規。

1968年，鄭裕彤開始大舉收購香港地產物業，1970年與楊志云、冼為堅等珠寶同行合作成立新世界發展，鄭裕彤持有57%股權。1971年，新世界以1.3億港元從太古洋行手中購入九龍尖沙咀"藍煙囪"舊址，次年成功在港交所掛牌上市。

1980年代，新世界發展迎來黃金時代。1982年建成的新世界中心及麗晶酒店（今香港洲際酒店），1980年代中期與香港貿發局合作、以18億港元在灣仔建成的香港會議展覽中心，至今仍是維港地標。

1989年，鄭裕彤首次宣布退休，將管理權交給長子鄭家純，但鄭家純上任后大肆收購導致公司負債驟增、股價暴跌，鄭裕彤不得不再次出山救急。

2012年，鄭裕彤制定"雙軌并行，二代三代共同上陣"的傳承規劃。鄭裕彤有兩子兩女，長子鄭家純成為家族接班人，孫子鄭志剛、鄭志明、鄭志亮及孫女鄭志雯組成第三代梯隊。

2016年9月29日，鄭裕彤因病去世，享年91歲，留下橫跨地產、珠寶、酒店、基建的商業帝國。

鄭家純接班后，新世界發展在內地市場大舉擴張。2016年當多數香港房企收縮戰線時，鄭氏家族反其道而行，將目光鎖定粵港澳大灣區，幾年間投資超過2000億元人民幣。

然而，激進的擴張策略帶來了沉重的債務負擔。2024財年（截至2024年6月30日），新世界發展錄得股東應占虧損196.83億港元，這是公司近20個財年以來首次年度虧損。

財務狀況的惡化迫使家族管理層更迭。2024年9月，被視為第三代接班人的鄭志剛辭任行政總裁，轉任非執行董事，由曾任香港發展局局長的馬紹祥接任，后于2025年6月徹底出局。目前，77歲的鄭家純仍擔任新世界發展主席，但實際運營已交由專業經理人團隊。

截至2025年6月30日，新世界發展綜合債務凈額仍高達1201億港元，凈負債比率58.1%，總借款約1460億港元。盡管2025財年已完成882億港元銀行貸款再融資，并將債務凈額較上年減少36億港元，但流動性壓力依然顯著。

黑石

持續押注中國

黑石集團由蘇世民（Stephen Schwarzman）于1985年創立，目前資產管理規模已超過1.27萬億美元，是全球最大的另類資產管理公司。其投資風格以"買低估值資產、重組運營、增值退出"著稱，尤其擅長在市場周期底部捕捉困境資產。

黑石與中國的淵源頗深。

2013年，黑石首次在中國布局物流地產，2018年設立資管平臺"龍地（DragonCor）"加速擴張。

2020年11月，黑石以11億美元向富力地產收購廣州空港物流園70%股權，次年完成剩余30%股權收購，該項目是粵港澳大灣區內最大的城市物流園區。

2024年8月，黑石再以2.79億元收購東百集團旗下四家物流項目公司剩余20%股權，實現全資控股。

進入2025年，黑石上海正式成并完成私募基金管理人登記，4月備案首只QDLP產品"黑石海外投資1號私募證券投資基金"，標志著其正以更合規的方式布局中國資本市場。

與此同時，黑石仍在關注中國困境資產的機會——此次洽購新世界發展控股權，正是其典型的" distressed investment"（困境投資）策略：利用香港樓市2025年出現企穩跡象（私人住宅樓價全年上漲3.3%，預計2026年再升5%-10%）的窗口期，抄底擁有海量優質土儲（香港應占農地1523萬平方呎，內地土地儲備292萬平方米）但流動性枯竭的開發商。

若交易最終落地，黑石將面臨重組新世界發展超過1400億港元債務的艱巨任務，同時需要處理其龐大的不方便資產處置——包括尚未盈利的香港國際機場"11 SKIES"項目（已計提27億港元減值）、內地多座K11藝術購物中心，以及可能出售的倫敦瑰麗酒店等。

無論最終結果如何，這筆潛在交易都標志著一個時代的轉折：香港地產"四大家族"（李嘉誠的長江實業、李兆基的恒基兆業、郭得勝的新鴻基地產、鄭裕彤的新世界發展）的傳統格局正在瓦解，而國際資本正以"白衣騎士"或"禿鷲投資者"的身份，重新洗牌這個市場的控制權版圖。