父親名下房產，兒子僅憑口頭說法要確權？證據不足

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2007年，林志遠看中了大興一套新房。當時，他正在為某地產項目做門窗工程，開發商欠他一筆工程款。他和父親林國棟商量：用這筆工程款抵房款，但以父親名義簽約購房，理由是“方便辦證”。

房屋總價約47萬元，由甲建材公司（林國棟任法定代表人、持股80%）向開發商轉賬支付。交房后，林志遠的妻子出資裝修，一家人在一號房屋住了近十年，后搬出，房屋由孫子林浩和兒媳張婷居住。

2021年，林國棟將一號房屋過戶給林浩和張婷。林志遠得知后大怒，認為父親“惡意串通”轉移財產，隨即起訴，要求：

父親賠償經濟損失370萬元（按房屋現值）；

承擔訴訟費、保全費等。

他提交了一份《協議書》，稱甲建材公司曾同意“扣其80萬工程款用于購房，因便于辦證，登記在法人林國棟名下”。他還申請證人出庭，并出示購房合同、付款憑證、裝修票據等，證明自己是實際出資人和使用人。

林國棟堅決否認：

一號房屋是公司以房抵債所得，他是債權人；

所有款項來自公司賬戶，非林志遠個人；

《協議書》上公章系偽造，證人記憶模糊；

讓兒子一家住婚房，是父親對子女的正常支持；

如今將房贈與孫子，是家庭內部安排，合法合理。

裁判結果

法院判決：

? 駁回林志遠的全部訴訟請求。

林國棟勝訴，有權處分登記在其名下的房產。

法院說理

法院圍繞“是否存在借名買房關系”進行審查，重點指出：

第一，缺乏借名合意的直接證據。

林志遠提交的《協議書》真實性存疑，公章與公司備案不符，且內容顯示“公司扣款”，而非“林志遠個人出資”。即使真實，也僅反映公司與林志遠之間的債務安排，不能證明父子之間存在“借名買房”的約定。

第二，購房款來源于公司，非個人資金。

所有房款均由甲建材公司賬戶支付，而林國棟是公司實際控制人。在無相反證據情況下，應認定購房行為系公司或林國棟本人所為，不能推定為林志遠出資。

第三，家庭成員間的居住與代辦不等于權屬歸屬。

妻子代簽合同、持有房產證、出資裝修，在父子、祖孫共同生活的背景下，屬于家庭內部便利安排，不能作為確權依據。否則，將混淆親情支持與產權歸屬。

第四，登記具有公示效力，處分行為合法。

一號房屋自2008年起即登記在林國棟名下，單獨所有。作為合法產權人，他有權將房屋贈與孫子，無需征得兒子同意。林志遠若認為公司資產被侵占，應另案主張，而非在本案中索賠。

綜上，法院認為：林志遠未能形成完整證據鏈證明其對一號房屋享有物權，其索賠請求無事實及法律依據，不予支持。

辦案心得

本案為“家庭內部房產糾紛”提供了重要警示：

首先，公司資金≠個人出資。

即使兒子是工程實際施工人，但若房款從父親控制的公司賬戶支出，且無明確代付協議，難以認定為個人購房出資。公私財產必須嚴格區分。

其次，“方便辦證”不是合法借名理由。

借名買房需有明確合意+實際出資+持續主張權利。僅以“辦證方便”為由，長期不確權，反而接受父親持有房產證，極易被認定為贈與或家庭安排。

再次，親情支持不等于產權讓渡。

父母提供婚房、允許子女裝修居住，是常見家庭倫理行為。不能以此反推房屋歸子女所有。真正的借名人會及時簽署協議、保留付款憑證、主張過戶。

最后，登記產權人有權依法處分房產。

只要房屋登記在父親名下，無論實際誰住、誰裝，父親均有權出售、贈與。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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