成都樓市的筑底，會比預料中更緩慢...

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

你好，成都房價會不會突然拉起來呢？就像10年前，突然就因為中德英倫城邦的幾十套炒房團一下就爆火呢呢？我的意思是，就算不爆火，那么成都房價止跌會不會很快速？

房段子解答

即便后面房地產有回暖的話，我想也肯定是緩慢的筑底過程，因為這一輪跌幅，讓很多家庭損失慘痛，可謂一朝被蛇咬十年怕井繩。

這會帶來一個問題，那就是稍有回血的跡象，那么就必然有人會提前搶跑，這是廣大散戶的自我修養——莊家可以蟄伏，聽指揮，做大做強，散戶則絕不可能抱團取暖，甚至互為競對。

也就是說，企穩回暖的周期一定是漫長的...稍有回暖就一定會面臨止損割肉的散戶，從而又延緩了上漲，這種過程是斷斷續續的艱難的。

這種情緒會刻意被人為拉長。

此前有樂觀派覺得回暖在26、27年，我覺得至少會拉長到29、30年，甚至還不止。

市場的復蘇絕非齊步走，而是呈現出巨大的差異。

就不說一二三四線城市了，畢竟每個城市都有自己的燕郊。自我剖析之下，憑借強大的人口吸附能力、產業基礎和公共資源，城市的核心地段優質資產展現出更強的韌性，甚至可能率先企穩。反而某些板塊面臨庫存高企、去化周期長的壓力，其企穩過程將漫長得多。

過度關注樓市漲跌的“賭”，橫豎都是損失慘重，只有看破紅塵，用時間兌換空間的自住客群，疊加強大的自持能力，才能走出困境。

在這個緩慢筑底震蕩回暖的周期內，大家都應該好好思考自己的房產布局，尤其是哪些該買，哪些該賣，理性的房產占據家庭資產比例，以及什么價格的房子，才能匹配它的城市和產品段位。

現在很多人是只會全盤否定，隨波逐流，拒絕動腦思考，殊不知思考明白這些問題，付諸行動，其實對自我是有很大提升的，即便是衰敗期，也能從從容容，游刃有余。

粉絲提問

需求： 為父母購置養老房，兼顧投資。父母目前在北京與我們同住，之前的房子在青羊東坡路，親戚也在西門附近。優先考慮西門和南門的新房。希望附近有散步公園，交通商業配套成熟，保值，交房早，不考慮學區和出勤需求。預算1000萬左右。目前選項：1）錦宸院250平層（1000萬） 2）雍景白鷺灣199平層（750萬，尾盤） 3）林家壩和白鷺灣二手房（錦江金茂府）4）金融城二手房（產品較舊，沒找到滿意的房子）

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

總的來說，你們購買力還是非常強大的了，在成都1000萬屬于頂級產品，目前主要集中在駙馬-白鷺灣-林家壩-金融城-大源-麓湖天西這一條反“7”字型的軸線上。當然，你們本身看重的西門也有西貴的稱號，但整體來說，城市向東向南的發展方向更為主流，西門千萬豪宅的確有，不過未來的覆蓋面不算廣，所以保值流通性上沒有東南門更看好。因此你父母親戚偏向西門的這個選項，就要止步親情關系了，更何況，你也看了幾乎唯二的西門頂級豪宅，國賓七號和中海錦叁號院，要么超預算還清水，要么戶型差一些，溢價高一些。

不刻意考慮西門的話，東南門（按你要求，最南止步大源），是我們今天的主要買法，也是絕大多數人認可的主流買法。

1、雍景白鷺灣是真洋房，199平套四三衛，6F總高，看起來是很不錯的狀態，而且總價也來到了740萬的段位，折合單價3.7萬，看起來是不貴的？對比周邊一圈改善新房，動輒四五萬的單價的話，從保值性來說，我覺得問題不大，但也僅僅是保值性了。改善性自住和增值性的角度，我覺得也暗藏隱憂。

現在純改善的人群，還是對產品非常挑剔，不然就像你說的，咋不看金融城二手房呢？大家寧愿去買更偏僻區域的新房，都要追逐更好的產品，白鷺灣這個很明顯來看，就是半迭代的結果了。200平的面積，戶型結構沒有同時代的其他新房那么大氣磅礴，得房率，飄窗，裝修材質，外立面材質等方面，你其實都看得到，和真迭代新房，存在較大差距，這也是為啥它上了渠道（不多，但的確有），也賣得不如林家壩甚至三圣鄉駙馬這么好的主要原因。

頂豪們的流通性來說，對單價總價其實不是很敏感，但是對產品力有非常高的要求，25年買個鳳尾產品，好像是上車了，但又是綠皮車。這種只適合于預算確實墊腳在在700左右，又想躋身豪宅板塊的無奈做法。舍棄了產品力，尋求一個低門檻低單價，未來保值沒啥大問題，但是增值性和流通性，對真正頂豪們來說，不是追逐的答案。

更何況還有兩個現實的問題，一是白鷺灣往南的二期沒有開發空間了，利好是絕版，利空是就此停止開發，沒有炒作和想象的空間，未來完全進入存量市場，熱度會歸于平靜。二是這邊其實配套還挺不足的，只有北側的學校今年計劃開學，然后你父母轉大圈公園散步也很合適，不過商業人氣還比較差，農貿市場是有點難的。未來人口導入不足（本就是低密板塊），所以商業配套可能長期依靠送貨上門。還有就是醫療，這個開車半小時肯定能去三圣鄉華西，不過別碰上早晚高峰期錦江大道很堵的時候。

另外一個觀點，你覺得它的地段好，是因為距離金融城更近？其實不然，金融城能輻射覆蓋的方位不是絕對按照環線減弱的來的，整體還是要看板塊本身強不強，而不是全都依靠于金融城的外溢外溢再次外溢。

9棟的頂樓不考慮，7棟的邊戶還行，但是南北視野有遮擋，樓間距的遮擋問題，不足夠好，3棟邊戶可以，但是臨小路，差點感覺。12棟算是樓王，肯定是最好的，價格我看也是最貴的，南北很通透樓間距很寬，而且6層洋房，采光面在3樓也完全沒問題，黃金樓層。至于說臨大門的話，也還有一定距離，這個沒啥問題的，就看你們在風水上有啥講究要求不了。

總的來說，白鷺灣我覺得算是入門級產品，墊腳才能上的人，可以考慮，但是豪宅鏈里墊底的狀態，保值性可以，但是增值性流通性表現一般。

2、錦宸院這個你是直接去看過的，所以也不需要廢話太多，樓盤在迭代的角度來說，整體改善了太多太多，豪宅范兒非常明顯，是當前比較主流的豪宅選項，如果千萬級別的預算，放在第三視角來說，考慮錦宸院則更加務實一些。（需要糾正的是，剛需是很看重單價總價性價比的，豪宅的邏輯則是很看重產品地段改善性稀缺性的，單純的價格影響不大，可能越是豪宅越是改善產品，未來的保值增值性更強，你在北京應該深有體會）。

錦宸院的245戶型，沒啥好吐槽的，優點拉滿，然后論套內單價的話，大概是4.12萬（白鷺灣是3.94萬，兩者差距不到2k/p），這也是為啥從實際大家用腳投票的結果來看，錦宸院能售罄，而白鷺灣開盤很久還沒賣完的主要原因。

錦宸院真正的缺點在于三圣鄉駙馬之前現在和未來，有大量的豪宅入市，未來樓市上行的話，它自然能走出逆天行情，但是未來樓市萎靡不振甚至下行的話，它則可能止步不前，有價無市。不過好在它的產品力，放在當前金融城到駙馬一段，都是最頂流的，所以也屬于頭部堅挺力量，退一萬步說，行情不好，白鷺灣也并不好受。

另外距離華西很近，門口就是超大公園，三圣鄉這邊商業氣息濃厚，父母菜市場+公園+醫療，都是拉滿的狀態。不論是短期的自住舒適性，還是長期的保值增值性，我覺得都是更優于白鷺灣的存在。

至于你說的位置差（真的不差，這條軸線上，和白鷺灣平級，而且白鷺灣還沒地鐵呢，等有地鐵9號線過來，駙馬也是最大受益者）、溢價高（價差2k不到，其實溢價不高）、交房周期長（不著急入住吧？你父母目前還有住的地方噻？不會爛尾或者拖著不交付的，畢竟是國企撐場）、公園和商業不成熟（公園其實依托三圣花鄉還是不錯了，是老牌公園區），商業這邊等周邊都修好入住后，還有商業要陸續引入的，現在就看一街之隔的三圣鄉也有商業的。之前交付口碑差，你可以多看看核心原因，有些是小問題，開發商整改，有些是購房者自己的無理訴求（維權不一定就是一方的絕對正確，現在人心復雜，要辯證看待）。

所以1、2之間PK的話，我更建議考慮錦宸院，希望你搖一個好的樓層。

當然，還有沒有其他更好的買法？絕對更好的話，不敢說，畢竟好產品+好地段+好價格，是不可能三角形。

能否平替呢？我覺得可以順道看看...

粉絲提問

你好，臨近春節，大源有什么性價比新房沒？

房段子解答

當然有，當前性價比最高的就是遠達天宸名邸新房了。

濃眉大眼的大源西也加入了內卷！最近遠達天宸名邸，有部分房源性價比很高，164戶型，總價來到了559萬+；146戶型，總價來到了519萬+...

?占地面積：約141.43畝
?容積率：約2.18
?綠地率：約35%
?產品面積：建面約146-259㎡空中平墅
?建面約342-439㎡寬境雙疊

A1 – 天樾（建面約164㎡ 四室兩廳三衛）
約9.7M超奢陽臺，極致觀景視野
LDKB一體化會客廳，社交、聚會生活場
墅級雙主臥套房，盡顯主人生活品位
獨立靈動書房空間，棲息身心的理想國

A2 – 天珀（建面約146㎡ 四室兩廳兩衛）
約9.4M寬奢陽臺，幻變空中花園
LDKB氣派會客廳，多元社交空間
酒店式主臥套房，詮釋奢居理想

話說大源樓市發展的五個階段——

1??2006-2007年（高規劃預期主導期）

成都向南發展戰略落地，大源啟動全球招標規劃，天府軟件園等產業利好釋放。
樓市表現：華潤、中海等頭部房企入駐，住宅成交量躋身全市TOP5，房價4800-5400元/㎡）超越同期新南天地板塊，投資客涌入推動市場高熱。

2??2008年（危機下的震蕩期）

受全球金融危機和汶川地震影響，成都樓市整體低迷，大源因依賴投資客預期，成交量暴跌75%，價格優勢被新南天地反超，凸顯高規劃板塊對市場波動的敏感性。

3??2009-2010年（政策與利好驅動恢復期）

“四萬億計劃”刺激經濟，但大源2009年恢復緩慢；2010年隨地鐵1號線開通、市政府南遷等利好，成交量逆勢沖至全市第2，房價再次超越新南天地，投資客信心回升。

4??2011-2015年（產業主導期）

配套成熟：世豪廣場、大源中央公園等商業和公共設施落地，天府軟件園產業人口導入。

客群轉變：限購政策抑制投資需求，產業客群（“蓉漂”）成為主力，市場穩定性增強，但房價增速放緩，長期低于新南天地。

5??2016年至今（價值兌現期）

產業升級（騰訊、太平洋保險等入駐）、商業和學區配套完善，置換型產業客群與省外投資客共同推動市場。二手房價格反超新南天地，板塊完成從“圖紙規劃”到“國際城南CBD”的蛻變。