寧不投，勿投錯？2026年“好房子＋現房銷售＋改善戶型”被視為突圍關鍵 ｜ 追問“好房子”

樓市。董紅艷/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者董紅艷 北京報道

2025年，房地產仍在深度調整期，投資與銷售同步下滑，多數企業“慎”字當頭，有房企直言“寧不投，勿投錯”。如此背景下，行業復盤持續深入，企業發展路徑亟待重塑。

日前，由中國房地產報主辦的“2026中國房地產年度趨勢論壇暨CIHAF第二十六屆中國住交會”上，有專家分析指出，城市更新被確立為新發展模式的核心內容；審視房地產需跳出行業視角，政策制定須統籌出口、資本市場、科技、物價、外需等宏觀變量；具體到住宅領域，“好房子＋現房銷售＋改善戶型”被視為房企突圍關鍵。機構人士也認為，現房銷售時代或越來越近。

跳出行業審視房地產

回望2025年，房地產行業在投資開發與銷售端均遭遇明顯市場壓力。國家統計局數據顯示，2025年全國房地產開發投資累計完成82788億元，同比下降17.2%，其中住宅投資63514億元，同比下降16.3%，降幅略低于整體開發投資；銷售端同樣承壓，全年新建商品房銷售面積達88101萬平方米，同比下降8.7%，銷售額83937億元，同比下降12.6%，細分來看，住宅銷售面積同比下降9.2%、銷售額同比下降13.0%，調整幅度略高于商品房整體水平。

盡管市場承壓，房地產作為國民經濟支柱性、基礎性產業的地位仍不可動搖。對此，第十四屆全國政協委員、中國發展研究基金會理事長、國務院發展研究中心原副主任張軍擴在接受《華夏時報》記者采訪時表示，要進一步釋放和擴大投資需求潛力，需聚焦兩大關鍵著力點：一是加快構建與發展新階段相適配的城鄉建設及房地產發展新模式，二是大力提振民間投資與外商投資活力。

自2019年中央經濟工作會議首次明確“城市更新”相關部署以來，其實施路徑與發展方向不斷清晰完善。2026年1月20日，自然資源部聯合住房和城鄉建設部聯合印發《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，推出一系列針對性舉措，包括增強詳細規劃適應性、優化過渡期支持政策、推進存量土地與空間臨時利用、鼓勵資源資產組合供應與整體運營等，著力破解城市更新中的政策堵點。

城市更新已逐步成為房地產行業轉型發展的重要方向。住房和城鄉建設部原總經濟師、中國城市規劃學會理事長楊保軍指出，城市更新已成為推動城市高質量發展、實現中國式現代化的重要戰略抓手，這一轉型不僅是行業發展方式的調整，更是一場涵蓋理念、制度與技術的系統性變革。

房地產市場的運行走勢還受到多重宏觀經濟因素的綜合影響。著名經濟學家、長江證券首席經濟學家伍戈分析認為，審視房地產問題需跳出行業本身，立足更宏大的經濟格局，相關政策制定應統籌考量出口、資本市場、科技、物價、外需等各類宏觀經濟變量。

具體而言，伍戈提出明確建議：政策層面，應加快出臺“商業不動產土地續期”實施細則、推進公募REITs專項立法，著力降低資產估值折價，同時允許單支REITs通過并購多個資產實現提質做強；企業層面，他認為“好房子+現房銷售+改善戶型”是住宅市場唯一的增量賽道，也是房企突圍的關鍵方向。

此外，伍戈還強調，房地產行業調整與金融風險的演繹節奏并不同步，防范化解相關風險的最佳策略是主動靠前、提前介入，通過實施總量性政策等手段防范風險擴散，推動行業真正實現止跌回穩、良性發展。

市場機遇仍然存在

整體看來，2025年不同細分領域的企業的發展側重點有所不同，整體偏謹慎。鼎信長城投資董事長章華表示，其在當下在房地產方面的投資策略是“寧可不投，不要投錯”。

雖然整體承壓，部分城市的地產業務展現出一定的韌性。北京未來科學城置業有限公司董事長周月莉表示，2025年，傳統認為比較強的一線城市，表現不盡如人意，但像東北這樣的區域，卻在集團里業績靠前。市場展現出了一些新趨勢，正在逐漸釋放生命力。

清華大學五道口金融學院金融MBA中心主任、清華五道口全球不動產金融論壇秘書長魏晨陽明確，中國不動產行業正呈現顯著的結構性分化特征。但同時，他表示市場整體狀況已有所改善，今年市場的分化差距收窄，市場對一線城市有比較謹慎樂觀的態度。

基于地產代理行業的長期經驗積累，中原地產北京公司董事長顏光茂向《華夏時報》等在場媒體直言，現在購房客戶“既要又要還要”，要寬廳、陽臺、高得房率，要全收納、全生命周期戶型，還要大廳背景墻、門牌等定制化。開發商只有拿好地、做好產品、做現房銷售，才能打動他們。所以未來，房企不僅需要拿好地，還要打磨好產品；在此背景下，現房銷售的時代會越來越近。

其實，不僅是住宅市場，近年來商業地產方面發展難度也較大。據中指研究院數據，2025下半年重點城市主要商業街商鋪平均租金同比下跌0.81%。

不過，在魏晨陽看來，商業地產領域仍然存在發展的新機遇。商業不動產、基于公募REITs的不動產金融新模式和相關的制度建設，被視為行業轉型的關鍵抓手。章華也透露，鼎信長城投資后續投資將重點關注存量改造、運營成熟后的REITs。

北京合創筑科董事長孫志勇表示，未來公司聚焦三塊：一是投建一體，給缺啟動資金的項目做“代建+小股投資”，與央企、民營合作地鐵口小而美地塊；二是商辦定制，提前鎖定產業方，解決政府賣地難、企業運營難問題；三是養老社區，公司在張家口試點“醫院+城市更新+養老住宅”。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧