向上而生 | 恒隆的賽點(diǎn)

來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級(jí)語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對(duì)話具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽他們對(duì)趨勢(shì)的洞察、對(duì)成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力。

觀點(diǎn)網(wǎng) “賽點(diǎn)”指在比賽中決定勝負(fù)的關(guān)鍵時(shí)刻。

尤其是在網(wǎng)球比賽中，贏得這個(gè)點(diǎn)就能直接贏得整局或整場(chǎng)比賽。例如在決勝盤的最后階段，選手需要贏得最后的賽點(diǎn)才能獲得勝利。這個(gè)時(shí)刻往往充滿了不確定性，但眼光和實(shí)力在其中起著重要作用。

在商業(yè)地產(chǎn)世界也一樣，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商而言，2025年市場(chǎng)正處在一個(gè)復(fù)雜而微妙的調(diào)整期，因此也是一個(gè)決定未來走勢(shì)的“賽點(diǎn)”。

站在十字路口，各個(gè)參賽者屏息以待，是下墜還是反彈，取決于企業(yè)能否在這一關(guān)鍵年份打出制勝表現(xiàn)。

于是，我們看到恒隆地產(chǎn)（下稱“恒隆”）聞風(fēng)而動(dòng)。

恒隆過去給外界的感覺是“以不變應(yīng)萬變”，但2025年卻一改常態(tài)。

年內(nèi)，該公司通過輕資產(chǎn)合作、租賃等模式，在一線及強(qiáng)二線核心城市連續(xù)簽下4個(gè)擴(kuò)展項(xiàng)目，以鞏固市場(chǎng)地位。

在上海，恒隆與九百集團(tuán)合作，簽下南京西路1038號(hào)（原梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)） 20年?duì)I運(yùn)租賃；在無錫，簽下毗鄰無錫恒隆廣場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目（原新世界百貨）長期租約；在杭州，簽下杭州恒隆廣場(chǎng)一街之隔，杭州百貨大樓南、北座的20年租賃協(xié)議；在昆明，跟當(dāng)?shù)卣献鬟\(yùn)營尚義街項(xiàng)目，涉足過去在內(nèi)地甚少嘗試的街區(qū)業(yè)態(tài)。

因何而動(dòng)

恒隆因何而動(dòng)？一系列動(dòng)作背后，從過去相對(duì)穩(wěn)健的風(fēng)格轉(zhuǎn)向積極外拓，事實(shí)上是公司戰(zhàn)略主動(dòng)升級(jí)與外部市場(chǎng)環(huán)境變化的雙重驅(qū)動(dòng)。

首先，外部市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了變化，恒隆高端商場(chǎng)最為依仗的奢侈品消費(fèi)開始出現(xiàn)回暖跡象。

從各大奢侈品牌近期業(yè)績看，愛馬仕2025年Q3營收同比增長9.6%至39億歐元，增速創(chuàng)近三個(gè)季度新高；受Miu Miu暢旺銷情影響，PRADA集團(tuán)同期總營收40.7億歐元，同比增長9%，連續(xù)19個(gè)季度實(shí)現(xiàn)正增長。

歷峰集團(tuán)2026財(cái)年上半年（截至2025年9月30日）營收同比增長5%至106億歐元，其中二季度增長14%，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)預(yù)期。

開云集團(tuán)Q3營收跌幅也大幅收窄至5%；近年位于低谷期的LVMH集團(tuán)，2025年Q3營收終止季度兩連跌，同比增長1%至182億歐元。

在最新發(fā)布的全年業(yè)績中，該公司全年總營收比上年下降5%至808億歐元，在有機(jī)基礎(chǔ)上為-1%。但Q4總營收延續(xù)了Q3回升趨勢(shì)，在有機(jī)基礎(chǔ)同比增長1%至227億歐元。Q4同期中國所在的亞洲市場(chǎng)也實(shí)現(xiàn)了有機(jī)營收同比增長1%，好于市場(chǎng)預(yù)期。

市場(chǎng)在回暖，但各大奢侈品牌對(duì)于未來依然需要謹(jǐn)慎，依舊報(bào)團(tuán)取暖。最明顯的一點(diǎn)是，繼續(xù)保持執(zhí)行“關(guān)小店、開大店”策略，以保證店效和客戶粘性。

基于此理由，奢侈品牌仍會(huì)選擇將門店開在核心城市內(nèi)最標(biāo)桿、最具代表性的商業(yè)項(xiàng)目里。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的增量時(shí)代已無可爭議地落幕了，商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展模式發(fā)生了截然不同的變化。

現(xiàn)任恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)行政總裁兼執(zhí)行董事盧韋柏在不久前接受采訪時(shí)就曾表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨的局面與過去有根本不同，傳統(tǒng)“買地、建設(shè)、運(yùn)營”粗放式增長模式已經(jīng)結(jié)束。

“當(dāng)前開發(fā)商想要買地的成本極高、難度更大，核心原因之一是拆遷費(fèi)用過于昂貴。十年前甚至二十年前，拆遷成本則相對(duì)可控。”盧韋柏稱，恒隆也是在那時(shí)進(jìn)行了比較大力度的拓展。

當(dāng)前，各地政府也有意將發(fā)展思路更多轉(zhuǎn)向城市更新與存量改造，存量煥新已成為商業(yè)地產(chǎn)商生存與進(jìn)化的核心戰(zhàn)場(chǎng)。

恒隆通過輕資產(chǎn)合作、租賃等模式拓展項(xiàng)目，是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的最好方式。

公司戰(zhàn)略層面，陳文博全面接班后，恒隆戰(zhàn)略似乎更趨主動(dòng)。尤其是2025年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上的表態(tài)，已從此前多次強(qiáng)調(diào)“保本保命”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)中求進(jìn)”。

值得關(guān)注的是，不久前的2025年12月18日，恒隆宣布盧韋柏將于2026年8月31日前榮休，董事會(huì)正在甄選繼任人。

早于2020年9月，陳文博升任恒隆集團(tuán)和恒隆地產(chǎn)副董事長時(shí)，盧韋柏就被視為與陳文博組成了交接班后穩(wěn)定的核心管理層力量。

此外，前任掌舵人陳啟宗也曾提到，盧韋柏和陳文博兩人“應(yīng)可確保公司管理層的連續(xù)性”。因此，盧韋柏在此時(shí)突然退休，后續(xù)總裁人選值得關(guān)注。

除此之外，恒隆拓展項(xiàng)目模式的改變，也在于該公司需要進(jìn)行階段性“休養(yǎng)生息”。

“過去十幾年，公司一直處于持續(xù)開發(fā)狀態(tài)，2027年后有望放緩新項(xiàng)目投入，實(shí)現(xiàn)收入增長、支出控制的良性循環(huán)。因此，這個(gè)階段對(duì)公司來說是一個(gè)較好的發(fā)展時(shí)期。”盧韋柏在采訪中如是表示。

陳文博在最新業(yè)績會(huì)上也表示：“一直以來，我們都是比較傳統(tǒng)的開發(fā)商模式，買地、建樓、然后出租。這個(gè)周期，快的話要六七年，正常情況要七八年；要是進(jìn)度慢一點(diǎn)，差不多要十年才能收到第一筆租金，從拿地到實(shí)現(xiàn)回款的周期很長。”

他指，“V.3”策略的一個(gè)核心優(yōu)勢(shì)就是大大加快了恒隆地產(chǎn)的回款速度。過去，恒隆以購地自建的重資產(chǎn)模式，在9個(gè)城市打造了11個(gè)高端商業(yè)綜合體，成功樹立了“恒隆廣場(chǎng)”作為高端零售代名詞的品牌形象。

2025年以來，寒意已吹向香港房地產(chǎn)行業(yè)，這讓一貫謹(jǐn)慎的恒隆必須采取行動(dòng)，轉(zhuǎn)換策略。

“我們現(xiàn)在推行V3戰(zhàn)略的城市都已經(jīng)擁有成熟優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)，在這些本身就很強(qiáng)的商場(chǎng)基礎(chǔ)上再進(jìn)一步，哪怕只提升1%的業(yè)績，都是很大的數(shù)字。”陳文博強(qiáng)調(diào)。

2025年9月正式發(fā)布的“恒隆V.3”戰(zhàn)略體現(xiàn)了這一點(diǎn)--恒隆地產(chǎn)的戰(zhàn)略演變，清晰地劃分為“V.1”奠基、“V.2”擴(kuò)張、“V.3”深耕三個(gè)階段。

“V.1”是打基礎(chǔ)階段，指恒隆早期在香港布局以地產(chǎn)為主的多元化業(yè)務(wù)。

這是恒隆事業(yè)的起點(diǎn)。在90年代進(jìn)軍內(nèi)地前，恒隆通過在香港中環(huán)、銅鑼灣、九龍灣及旺角等核心區(qū)域的戰(zhàn)略性布局和開發(fā)，建立了多元化的物業(yè)組合，積累了雄厚的資本、卓越的開發(fā)運(yùn)營能力和品牌聲譽(yù)，為后續(xù)擴(kuò)張奠定了基礎(chǔ)。

“V.2”是指恒隆在內(nèi)地重點(diǎn)擴(kuò)張階段。聚焦發(fā)展大型資本密集型綜合商業(yè)項(xiàng)目，這一階段的核心思路是開疆拓土，這是恒隆把握內(nèi)地經(jīng)濟(jì)騰飛機(jī)遇的關(guān)鍵階段。

“V.3”則是聚焦核心的精耕細(xì)作。面對(duì)市場(chǎng)飽和、競爭加劇及拿地成本高企的新環(huán)境，恒隆在V.2成功基礎(chǔ)上進(jìn)行了策略升級(jí)，不再尋求進(jìn)入新城市，而是聚焦于已成功布局的核心城市（如上海、杭州、無錫、昆明），圍繞現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行“再投資”，主要采取長期運(yùn)營租賃等資本效益更高的方式，獲取毗鄰現(xiàn)有項(xiàng)目的物業(yè)進(jìn)行擴(kuò)容和升級(jí)。

全國出擊

促使恒隆作出改變的最直接原因，還是要從企業(yè)自身表現(xiàn)上尋找。

2023年-2025年上半年總共2年半時(shí)間內(nèi)，恒隆滬外3個(gè)最強(qiáng)商場(chǎng)無錫恒隆廣場(chǎng)、大連恒隆廣場(chǎng)、昆明恒隆廣場(chǎng)的增長表現(xiàn)，基本都好于上海兩項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，商業(yè)客整理

具體看2025年全年的情況，上海兩個(gè)最重點(diǎn)項(xiàng)目--上海恒隆廣場(chǎng)收入實(shí)現(xiàn)了1%增長，上海港匯恒隆廣場(chǎng)則增長了2%，且兩個(gè)項(xiàng)目同期租戶銷售額增長達(dá)到4%和20%。

滬外“三巨頭”方面，無錫恒隆廣場(chǎng)近年的調(diào)整進(jìn)入收獲期，期內(nèi)在整體租戶銷售額上升3%的情況下錄得收入增長10%；缺少競爭對(duì)手的大連恒隆廣場(chǎng)2025年推動(dòng)了持續(xù)的租戶調(diào)整，收入和租戶銷售額分別增長12%和14%；昆明恒隆廣場(chǎng)收入和租戶銷售額也分別同比上升9%和7%。

這表明，恒隆在滬外的拓展已經(jīng)取得了階段性成果，因此也有更高的增長可能。同時(shí)，恒隆僅靠上海已不足“御寒”，其必須在上海鞏固好護(hù)城河，同時(shí)趁機(jī)加強(qiáng)滬外項(xiàng)目素質(zhì)。

具體看過去一年有動(dòng)作的幾個(gè)城市：

圖片來源：百度地圖，商業(yè)客截取

在上海，恒隆面對(duì)的是頂級(jí)競爭環(huán)境，尤其是上海恒隆廣場(chǎng)所在的南京西路商圈，對(duì)手極多且持續(xù)迭代。

就目前而言，南京西路商圈內(nèi)主要商場(chǎng)分布在3個(gè)區(qū)域。第一，為以興業(yè)太古匯和張園為中心組成的東段，兩個(gè)項(xiàng)目均由太古地產(chǎn)參與運(yùn)營。

其中，上海興業(yè)太古匯從中端轉(zhuǎn)向高端，與LVMH集團(tuán)合作的“路易號(hào)”落地，形成對(duì)恒隆的競爭壓力。

張園是太古地產(chǎn)在靜安區(qū)政府和靜安置業(yè)推動(dòng)下，參與管理運(yùn)營的城市更新項(xiàng)目，也是上海現(xiàn)存規(guī)模最大、保存最完整、建筑風(fēng)格最豐富的石庫門建筑群，太古地產(chǎn)以商管身份介入設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營全鏈條。

2022年，包含17棟獨(dú)棟的張園西區(qū)即首期實(shí)現(xiàn)開業(yè)，主打高端品牌快閃店，落位的品牌包括重奢、戶外、高化、餐飲、輕餐等，特別是進(jìn)駐了LV旅行家居空間；項(xiàng)目的后續(xù)將于2026年年中開始分階段開放。

在中段，市場(chǎng)熟知的“梅泰恒”中，恒隆是絕對(duì)主角，特別是又拿下了梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)。

西段靜安寺附近，環(huán)繞著靜安嘉里中心、久光百貨、芮歐百貨等項(xiàng)目。其中，久光主打高端百貨類定位，以美妝和女裝品牌見長。

靜安嘉里中心專注“新中產(chǎn)”客群，特別是吸引了很多戶外品牌，例如Lululemon、美國休閑運(yùn)動(dòng)品牌Vuori、法國山系戶外品牌Topologie、昂跑等，中國內(nèi)地首店都在此落地。

在杭州，對(duì)于恒隆來說是處于“決戰(zhàn)前夜”，以全新綜合體爭奪市場(chǎng)話語權(quán)。

圖片來源：百度地圖，商業(yè)客截取整理

杭州目前是國內(nèi)重奢商場(chǎng)競爭數(shù)一數(shù)二的城市，呈現(xiàn)杭州大廈（杭州大廈購物城）、杭州萬象城、湖濱銀泰in77三座百億奢場(chǎng)“三足鼎立”的態(tài)勢(shì)。尤其在武林商圈，杭州大廈幾乎是“一家獨(dú)大”。

杭州大廈成立于1988年，經(jīng)歷數(shù)次規(guī)模擴(kuò)張后，如今由A、B、C、D座以及中央商城（E座）五個(gè)商業(yè)空間組成，商業(yè)體量達(dá)到27萬平方米。截至目前，杭州大廈已成為國內(nèi)少有的頂奢品牌齊全度較高的商場(chǎng)之一，擁有“品類+獨(dú)家資源”護(hù)城河。

杭州萬象城位于錢江新城商圈，定位華潤M1重奢項(xiàng)目，商業(yè)體量達(dá)到27萬平方米，于2010年開業(yè)。

據(jù)了解，杭州萬象城沒有杭州大廈那般齊全的頂級(jí)奢侈品牌供應(yīng)，但也有Louis Vuitton、Dior、Prada、Gucci、Zegna、Moncler 、Cartier、Van Cleef & Arples、Bottega Veneta、Loro Piana等品牌坐鎮(zhèn)，另外亦獨(dú)家引進(jìn)了全省首家Miu Miu。同時(shí)，杭州萬象城整體設(shè)計(jì)、品類布局和營運(yùn)風(fēng)格等則更多元更年輕化，熱門戶外品牌、餐飲品牌上更強(qiáng)。

湖濱銀泰in77位于湖濱商圈，西湖岸邊的優(yōu)勢(shì)位置，2011年開業(yè)，目前商業(yè)體量約23萬平方米，且在不斷擴(kuò)容中。

雖然同為高端商業(yè)，不過湖濱銀泰in77定位更潮流新銳，常年成為杭州購物中心人流最多的項(xiàng)目之一。一方面擁有杭州唯二Hermès，以及Louis Vuitton、Gucci、Moncler、Balenciaga、Tom Ford等奢侈品牌，另一方面十分注重引入潮流首店。

對(duì)于恒隆而言，在通過新租約拓展之前，杭州恒隆廣場(chǎng)所在地塊并不算太友好。難以想象一個(gè)重奢商場(chǎng)沒有沿主干道的外立面展示，但新合作補(bǔ)齊了這一點(diǎn)。

在無錫，恒隆廣場(chǎng)幾乎沒有競爭對(duì)手，目前主要鞏固市場(chǎng)地位。

圖片來源：百度地圖，商業(yè)客截取整理

無錫恒隆廣場(chǎng)是無錫唯一齊聚Hermès， DIOR， Louis Vuitton， Cartier， Gucci等超30個(gè)重奢品牌的商場(chǎng)，構(gòu)筑了極高的競爭壁壘。同城的無錫萬象城，亦非重奢定位。

在昆明，恒隆廣場(chǎng)也沒有直接競爭對(duì)手，昆明SKP遙遙無期，金俊廣場(chǎng)后勁不足，傳統(tǒng)商圈“昆明老街+順城購物中心+昆百大”組團(tuán)走的是大眾路線，昆明萬象城則是M2定位。

圖片來源：百度地圖，商業(yè)客截取整理

未來，恒隆在昆明要實(shí)現(xiàn)的是絕對(duì)統(tǒng)治下的精細(xì)化運(yùn)營。

出擊之后

2025年頻頻出擊之后，恒隆地產(chǎn)分別解決了什么問題？

在上海拿下梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)20年?duì)I運(yùn)租賃后，上海恒隆廣場(chǎng)商業(yè)體量隨之?dāng)U大了44%，商業(yè)面積增至約12萬平方米，彌補(bǔ)了項(xiàng)目的體量短板。

在此之前，上海恒隆廣場(chǎng)建筑面積為5.37萬平方米，在南京西路商圈內(nèi)屬于中下游。

無錫恒隆廣場(chǎng)則是拿下毗鄰商業(yè)項(xiàng)目（原新世界百貨）長期租約，零售面積一舉擴(kuò)大了38%，將引入超80個(gè)新品牌，進(jìn)一步鞏固區(qū)域優(yōu)勢(shì)。

昆明恒隆廣場(chǎng)由于壓力最小，拿下的尚義街項(xiàng)目是一個(gè)街區(qū)項(xiàng)目，對(duì)整體業(yè)態(tài)是重要補(bǔ)充。

除此之外，恒隆還在推進(jìn)無錫恒隆廣場(chǎng)二期建設(shè)，項(xiàng)目總建筑面積15.1萬平方米，包括無錫“恒隆府”提供可供出售的573個(gè)單位，還會(huì)引進(jìn)希爾頓格芮酒店。

至于上海恒隆廣場(chǎng)三期的擴(kuò)建，目前確定2026年完成，預(yù)計(jì)提供開放式公共空間3850平方米，同時(shí)新增商業(yè)建筑面積3080平方米。

杭州是恒隆接下來的最重要一步棋。

面對(duì)杭州大廈的競爭，恒隆拿下杭州百貨大樓南、北座20年租賃協(xié)議，使得待開業(yè)的杭州恒隆廣場(chǎng)零售面積增加40%。最重要的是，項(xiàng)目臨街展示面大幅增加至200米。

一系列動(dòng)作背后，站在2025年末、2026年初這個(gè)節(jié)點(diǎn)，恒隆最新一個(gè)項(xiàng)目--杭州恒隆廣場(chǎng)商場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)在4月開幕，表明恒隆此前數(shù)十年持續(xù)增長的資本開支已階段性結(jié)束。

由于多年支撐項(xiàng)目建設(shè)，恒隆地產(chǎn)近年負(fù)債情況有輕微上升，但與同行相比已是較低水平。

回顧2025年，部分過去被認(rèn)為十分穩(wěn)健的港資企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，可見市場(chǎng)寒意已吹向香港地產(chǎn)行業(yè)。

這種變化一方面使得恒隆能夠抓住時(shí)機(jī)，采取行動(dòng)擴(kuò)張業(yè)務(wù)；另一方面，也令一貫謹(jǐn)慎的恒隆需要采取措施壓降債務(wù)水平，以保證“小心駛得萬年船”。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，商業(yè)客整理

一個(gè)對(duì)比是，截至2025年6月30日，恒隆的凈負(fù)債比率為33.5%。凈債項(xiàng)增至港幣479億元，主要由于2025年上半年港幣16億元的資本支出增加。

而到2025年末，恒隆地產(chǎn)凈負(fù)債比率已下降為32.7%，由于平均借貸利率下降，全年總財(cái)務(wù)費(fèi)用同比下降8%至19.38億港元，凈債項(xiàng)也降低到472.5億港元，表明恒隆地產(chǎn)債務(wù)情況已跨過逆轉(zhuǎn)點(diǎn)。

如上所述，在大環(huán)境相對(duì)沒有那么好的情況下，恒隆目前已暫緩繼續(xù)采用重資產(chǎn)模式擴(kuò)張。

因此，對(duì)于恒隆來說，在核心城市商業(yè)格局清晰的背景下，以較輕投入鞏固自身市場(chǎng)地位，是較優(yōu)的戰(zhàn)略選擇，也是恒隆跨過“賽末點(diǎn)”，贏得未來發(fā)展空間的重要一步。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。