龍湖資產管理的長坡厚雪

導讀：龍湖資產管理的意義，并不僅僅體現在某一個項目的亮眼表現上，還在于其逐步形成的一整套、可以被反復驗證和廣泛應用的資產管理能力。

如果用一句話形容2025年的龍湖，“安全”或許是其中最清晰的底色。

一方面，是公開層面的穩健表現——平穩度過債務高峰；另一方面，則是很“龍湖”。在資產管理領域持續投入、低調推進，逐步挖出一條足夠深的護城河。

這并非臨時起意，而是踐行長期主義的結果。

沿著人的生命周期軌跡，龍湖資產管理逐步搭建起一套完整的資產版圖，將冠寓（長租公寓）、歡肆（活力街區）、藍海引擎（產業辦公）、霞菲公館（ 服務式公寓）、佑佑寶貝（婦兒醫院）與椿山萬樹（健康養老）六大賽道串聯起來。

這不是停留在藍圖的設想，而是已經落地的現實：龍湖資產管理整體管理規模已接近300億元。

龍湖基于“Hybrid Space”的核心理念全新打造的創新混合空間產品——歡肆已先后落地合肥高新區、成都武侯、上海江橋、以及杭州下沙。

2025年3月，歡肆首個項目在合肥高新區正式亮相。開業前三日客流超過13.2萬人次，銷售額突破330萬元；

與之配套的723間冠寓，在開業不久后出租率即穩定97%的高位，租金坪效超出周邊競品50%。

一個全新產品，為何能迅速在市場站穩腳跟，并實現商業與長租的雙優表現？

松弛有趣

肆意生活的時尚歡樂場

當代年輕人的消費偏好，正在發生一個并不張揚卻清晰的變化：重新回到“附近”。

他們不再執著于“目的地”的遠行，反而更看重生活半徑內的煙火氣——可以隨時抵達、可以與朋友自然相聚、也能承載情緒放松與生活節奏的空間。

建筑面積不足2萬平米的合肥歡肆，正是精準捕捉到了這一需求，將自身定位為一個“年輕時尚的生活歡樂場”。

“歡肆”被賦予了一種生活態度：享受調性與品質、社交友好、松弛樂活、肆意做自己。

因此，歡肆選擇從日常生活場景著手：一日三餐，寵娃遛狗，與三兩好友閑聊歡聚。

在空間上，歡肆呈現出小而美的精致質感。通過四大空間亮點的組合，營造出更適合停留、自然松弛的樂活場景：

主入口廣場矗立著項目標識性IP“HUANS”浣熊，傳遞著年輕的活力；明亮通透的歡肆北街成為時尚生活方式的“城市櫥窗”。

圍合式街區核心的雙層旗艦獨棟“中央綠島”，高效釋放了中心廣場的商業價值。而退臺流線布局，賦予了城市露臺呼吸感，讓人們游逛更有樂趣，也讓日咖夜酒的節奏更加舒緩。

在業態組合上，歡肆以餐飲為核心，占比約70%，其余30%為休閑配套與生活方式內容。同時，團隊也持續孵化具備原創力的在地品牌，如“幾十有”創意干糧店等；歡肆還開設了常態化運營的HS室內市集，延續了合肥人熟悉的市井生活氣息。

而后相繼亮相的成都武侯歡肆、杭州下沙歡肆、上海江橋歡肆，同樣以這種“小體量、高濃度”的運營邏輯，龍湖資產管理形成 “客群畫像 - 場景規劃 - 品牌組合” 的全鏈路邏輯，差異化引入貼近在地文化與具有鮮活特色的人氣主理品牌，基于當地人群的需求特征量身打造消費場景。

復合業態

撬動混合空間資產價值

但這些，還只是歡肆的“基本操作”。真正與同行拉開差異的，是它與冠寓以及周邊社區之間的深度融通。

長租公寓品牌冠寓，自2017年創立以來已迭代至4.0版本，在安全、品質、顏值基礎上，更為關注空間的復合功能，增加了社交區域、健身房、自習室等公共空間，主動打破了社交孤島。

在產品層面，合肥冠寓在規劃階段便預留了一層與三層直達歡肆的入口，還將3層53間房間調改為商業，追加配套服務與娛樂業態。住戶下樓即可進入商業空間，在安適居住與熱鬧生活之間自由切換。

屋頂花園則通過一條約200米的步道，將健身房與寵物友好區等高頻互動場景串聯起來，并與冠寓入口直連，實現“出門即社交”。

在運營層面，冠寓住戶的瓏珠積分可直接抵扣歡肆內消費，穩定流量也為餐飲等高頻業態提供持續支撐。同時通過主題市集、圈層沙龍、聯名酒會、寵物派對等社群活動，實現了居住、餐飲、娛樂、社交等功能的“無界串聯”。歡肆開業后，冠寓單房租金提升300—500元，拉升效應明顯。

這種“居住引流—消費閉環—價值互哺”的模式，為小體量商業提供了一種可復制的解題路徑。其核心在功能多樣性的融合中，激發業態之間的化學反應，從而提升資產運營的確定性。

如果說單一業態是清爽的氣泡啤酒，帶來即時的新鮮感，那么混合業態則如調和威士忌，層次豐富且口感均衡，余韻悠長。

2026年，“歡肆+冠寓”的組合還將在更多城市亮相。南京雨山歡肆、深圳高博等項目預計在年內陸續面世，成都三千集與上海閔行項目也將重整煥新升級。

與此同時，依托豐富的產品包，和行業領先的建造管理體系，龍湖資產管理的空間整合解題能力還在提升。

在上海虹橋天街，龍湖資產管理通過交通、產業與商業的深度耦合，以藍海引擎重塑辦公體驗。依托虹橋樞紐的公交化高鐵網絡，“跨城通勤”被重新定義；辦空間與商業配套的無縫銜接，則顯著降低了企業與員工的時間與精力成本。

樓下即是美食能量補給站，租戶憑借藍海引擎電梯卡可享天街合作商鋪95折優惠，天街內眾多休閑，健身，娛樂配套設施近在咫尺，讓工作之余的生活“從從容容，游刃有余”。

同樣，成都三千集曾經是區域購物中心天花板，當市場進入紅海后，決定跳出商業品牌的招調汰換的傳統思路，從空間、產業、消費等因素綜合考量，對三千集的空間業態進行顛覆性重構，改造成“商業+辦公”的復合化功能空間。

這些實踐傳遞出一個清晰信號：空間不僅是內容載體，更是價值生產工具。

以資產價值為第一性原理，對低效空間進行結構性重構，與業態之間的有機組合，是龍湖在資管范式下生長出的一項核心能力。

資管能力的全景圖

從單點到系統，從運營到生態

當傳統增長路徑逐漸觸頂，地產行業需要正視一個現實：存量時代已然來臨。

表面上問題是如何將滯重低效資產轉化為價值引擎，更深層的是企業如何從舊基礎上蛻變，找到一條新的生存發展之路。

從冠寓，到歡肆，再到藍海引擎，我們得以窺見龍湖資產運營管理從定位策劃到交付運營一站式（EPC+O）能力的完整輪廓：

前策階段即介入商業模式設計，基于客群結構、區域條件與競爭格局來精準定位并制定策略；

產品研發階段，在體驗與資產收益之間尋找平衡；交付階段，通過標準化體系和成熟的供應鏈保障品質；

運營階段，則以龍湖體系導入內容，打通各業態運營壁壘，對于外部業主、合作方、以及消費者而言，所感受到的就是“一個龍湖”。

最終，以資管視角統籌收益、成本與退出路徑，兌現最終價值。

這套能力，還向酒店、醫院、養老等領域持續延伸，并通過不同業態之間的組合探索新的可能性——

例如成都濱江項目中，冠寓與椿山萬樹的協同布局，并非簡單疊加，而是在同一資產框架下，覆蓋不同年齡階段與使用周期，讓空間在更長時間尺度內保持活力與效率。

遵循這種復合的思路與市場需求，更多高效且有趣的場景，被龍湖“調配”了出來，陸續落地了“長租+養老”、“長租+辦公”、“商業+辦公”等不同業態的“創意”空間。

在存量時代，業態混合的意義，也早已超出形式創新本身。它更像是一種風險管理方式——

通過對多元使用場景與消費人群的組合，降低單一業態波動、以及規模限制帶來的不確定性；同時，也為資產提供持續調整與再生的空間。

支撐這一切的，不再是單點地段優勢，而是持續運營與重構的能力。

回到最初的拆解，龍湖的資管能力，對市場究竟意味著什么？

對消費者而言，它不只是某一個階段的產品選擇，而是能夠隨人生階段變化而不斷切換陪伴模式的生活摯友；

對業主而言，則是一位相對稀缺的合作對象——既能理解不同產品的運營邏輯，又具備從前端規劃到后端兌現的整體執行能力，依托多元業態，定制全套資產盤活解決方案。

因此，龍湖資產管理的意義，并不僅僅體現在某一個項目的亮眼表現上，還在于其逐步形成的一整套、可以被反復驗證和廣泛應用的資產管理能力。

這種能力的價值，正隨著時間沉淀，悄然構筑龍湖在存量時代的第二增長曲線。

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