3.6:1！成都市場(chǎng)結(jié)構(gòu)直逼京滬

成都城市天際線

3.6:1——這是2026年1月成都二手房與新房成交量的最新比值。

根據(jù)房聯(lián)備案數(shù)據(jù)，當(dāng)月成都二手房成交18140套，新房?jī)H成交5007套，二手房市占率首次突破78%。

回顧近年走勢(shì)，成都樓市格局已悄然生變：2022年，二手房成交量首次超越新房；2025年，二手房與新房成交比升至2.54:1；而剛剛踏入2026年，這一比例便抬升至3.6:1，再創(chuàng)歷史新高。

數(shù)據(jù)背后，是一個(gè)明確的信號(hào)：

成都，正全面步入存量房時(shí)代。

二手房成交比超78%，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已逼近京滬

那么，該如何客觀評(píng)價(jià)成都二手房成交量已是新房的3.6倍？

下圖或?qū)⒔o到線索。

如圖所示，這一趨勢(shì)并非孤例。過(guò)去一年間，中國(guó)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局已發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，絕大多數(shù)城市二手房成交量超越新房。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交面積占比已達(dá)65%，較上年提升4個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市存量房主導(dǎo)態(tài)勢(shì)尤為凸顯：上海、北京二手房成交占比均突破80%，上海二手房與新房成交比更達(dá)到5.7:1的高位，顯示出成熟市場(chǎng)以二手房流通為核心的鮮明特征。

在此趨勢(shì)中，成都的表現(xiàn)格外引人注目：2025年其二手房成交占比突破71%；進(jìn)入2026年，1月占比更首次躍升至78%，成交比達(dá)到3.6:1。這一比例已顯著高于廣州、深圳，也超越了天津、重慶等傳統(tǒng)存量房大市，與京滬的差距正在快速收窄，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、交易重心與成熟度上，又一次向一線城市靠攏。

為何二手房成交占比越來(lái)越高？

盡管業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒，單月數(shù)據(jù)易受季節(jié)性波動(dòng)影響，并非市場(chǎng)完全真實(shí)的體現(xiàn)，但他們普遍認(rèn)同一個(gè)根本性判斷：成都已明確跨越以新房為主導(dǎo)的發(fā)展階段，正加速進(jìn)入存量房時(shí)代。

這一轉(zhuǎn)變，符合世界級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)演進(jìn)的普遍規(guī)律。除上述提到的北京、上海等內(nèi)地一線城市外，香港市場(chǎng)亦是如此。國(guó)信證券數(shù)據(jù)顯示，2025年香港共成交二手住宅42292套，為一手住宅成交量的2倍。

更深層次的原因，在于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)在要求——統(tǒng)籌增量與存量，實(shí)現(xiàn)“縮量提質(zhì)”。這一導(dǎo)向在近年的政策表述中被頻繁強(qiáng)調(diào)，并已在土地端清晰顯現(xiàn)。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2025年1-11月，全國(guó)300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降15.8%。財(cái)政部數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，包括成都在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)城市，住宅用地供應(yīng)量同比下降超過(guò)30%。

土地供應(yīng)的“控量提質(zhì)”，直接傳導(dǎo)至商品房供應(yīng)端。2025年，成都新房供應(yīng)量同比減少約19.1%；2026年1月，成都僅4074套新房入市，較去年同期大幅減少37.8%。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定交易結(jié)構(gòu)。在新房供應(yīng)整體放緩、提質(zhì)導(dǎo)向明確的背景下，市場(chǎng)需求自然向存量房源聚集，這正是當(dāng)前一二手房成交占比發(fā)生根本性變化的底層邏輯。

購(gòu)房邏輯更新：

150萬(wàn)以下剛需盯“二手”，500萬(wàn)+看新房

那么，成都一、二手住宅市場(chǎng)的分化趨勢(shì)將如何延續(xù)？持續(xù)拉大的成交差距，對(duì)普通購(gòu)房者意味著什么？

我們認(rèn)為，以下兩點(diǎn)已成為明確趨勢(shì)：

一、新房市場(chǎng)進(jìn)入“總量縮水、長(zhǎng)期趨穩(wěn)”的新階段

克而瑞聯(lián)席董事長(zhǎng)丁祖昱近期指出，未來(lái)全國(guó)商品住宅交易總量將穩(wěn)定在8-9億㎡，較過(guò)去高峰期的17-18億㎡規(guī)模接近減半。

這意味著樓市已告別高速增長(zhǎng)時(shí)代，進(jìn)入以“穩(wěn)”為核心的“縮量發(fā)展期”。成都市場(chǎng)亦同步呈現(xiàn)出這一特征：據(jù)發(fā)哥此前不完全統(tǒng)計(jì)，2026年第一季度全市僅有5個(gè)全新項(xiàng)目計(jì)劃入市，新增供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩。

二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)深度分化，購(gòu)房邏輯加速重構(gòu)

成都樓市的購(gòu)買(mǎi)力分層正以前所未有的速度顯現(xiàn)。三年前，“剛需買(mǎi)二手，改善看新房”的市場(chǎng)分界線還停留在總價(jià)約150萬(wàn)元。如今，市場(chǎng)正朝著“兩端強(qiáng)化、中間收窄”的結(jié)構(gòu)演變。

從數(shù)據(jù)的對(duì)比中能看出這一軌跡：

二手房市場(chǎng)——據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年成都總價(jià)150萬(wàn)元以下的二手房成交占比持續(xù)提升；而150萬(wàn)至300萬(wàn)元及300萬(wàn)元以上的成交段則較2024年有所回落。

新房市場(chǎng)——2026年1月，成都單盤(pán)銷(xiāo)售榜TOP5的入門(mén)門(mén)檻已升至600萬(wàn)元，前三名項(xiàng)目更突破900萬(wàn)元。與此同時(shí)，新增供應(yīng)明顯外拓與下沉：2025年雙流、崇州、龍泉驛三區(qū)涉宅用地成交占比合計(jì)約26%，一批總價(jià)約200萬(wàn)元級(jí)的新規(guī)產(chǎn)品開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，瞄準(zhǔn)首置及外圍剛需客群。

由此，清晰的梯級(jí)購(gòu)房格局正在形成——對(duì)預(yù)算在150萬(wàn)元以下的剛需客群，二手房是主流選擇；對(duì)追求品質(zhì)與地段、預(yù)算在500萬(wàn)元以上的改善型買(mǎi)家，新房市場(chǎng)雖整體收縮，但產(chǎn)品的細(xì)分與高端化競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。

成都樓市，正從一個(gè)此前一個(gè)階段的均質(zhì)擴(kuò)張市場(chǎng)，加速演變?yōu)榘纯們r(jià)分層、依需求分流的“立體化市場(chǎng)”。買(mǎi)房的邏輯，也從“挑房子”轉(zhuǎn)向了“選賽道”。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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