URI城市租住年終復(fù)盤|下行周期里，酒店業(yè)誰(shuí)在賺錢，誰(shuí)在出局

2025年，中國(guó)酒店業(yè)在繁榮與承壓的矛盾交響中，劃下了一道深刻的分水嶺。出行人群基數(shù)在上漲，但消費(fèi)意愿卻顯著疲軟；市場(chǎng)上分“蛋糕”的玩家持續(xù)增多，而行業(yè)整體“蛋糕”并未同步做大；一邊是縣域市場(chǎng)火爆、AI技術(shù)普及，另一邊是高端資產(chǎn)甩賣、同質(zhì)化內(nèi)卷。行業(yè)如同在冰與火中前行，這種復(fù)雜的局面，很難用一個(gè)詞概括。

本期，我們以十大關(guān)鍵詞為脈絡(luò)，系統(tǒng)復(fù)盤2025年行業(yè)整體圖景，結(jié)合權(quán)威數(shù)據(jù)展望未來(lái)走向，旨在為相關(guān)決策與戰(zhàn)略布局提供參考。

01

兩極分化

2025年，“冷熱不均”成為酒店業(yè)最鮮明的年度基調(diào)。出行人群基數(shù)雖在增長(zhǎng)，但消費(fèi)意愿疲軟，疊加民宿、露營(yíng)等替代業(yè)態(tài)的分流，傳統(tǒng)酒店競(jìng)爭(zhēng)壓力空前。

供需失衡是根本困境。全國(guó)酒店供給量逐年增長(zhǎng)，但消費(fèi)端的疲軟，使得市場(chǎng)演變?yōu)椤暗案獠辉觥⑼婕以龆唷钡牧愫筒┺母窬帧?/p>

02

價(jià)值重估

2025年，酒店資產(chǎn)交易市場(chǎng)異常活躍，但這并非繁榮的象征，而是資本在壓力下的被動(dòng)出清與價(jià)值重估。

一方面，受現(xiàn)金流壓力與重資產(chǎn)模式回本緩慢影響，大批高端酒店資產(chǎn)被迫轉(zhuǎn)手。另一方面，地方國(guó)資與跨界資本成為主要的“抄底者”。國(guó)資的深度介入，標(biāo)志著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正從純粹市場(chǎng)化，邁向“專業(yè)運(yùn)營(yíng)+多元賦能”的生態(tài)新格局。

03

資產(chǎn)金融化

2025年末，資本市場(chǎng)為酒店業(yè)帶來(lái)了一股確定性暖流。12月31日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式印發(fā)《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，明確將酒店業(yè)態(tài)納入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的優(yōu)先推進(jìn)范圍。這一關(guān)鍵擴(kuò)容從根本上重塑了酒店資產(chǎn)的屬性與邏輯——曾經(jīng)的“重資產(chǎn)包袱”得以轉(zhuǎn)化為公開市場(chǎng)可定價(jià)、可交易的“現(xiàn)金流產(chǎn)品”。

這不僅為持有方開辟了市場(chǎng)化退出通道，更構(gòu)建起強(qiáng)大的價(jià)值發(fā)現(xiàn)機(jī)制，卓越的運(yùn)營(yíng)能力將在證券化過(guò)程中獲得資本充分認(rèn)可。

04

內(nèi)生增長(zhǎng)

頭部酒店集團(tuán)戰(zhàn)略重心顯著轉(zhuǎn)變：從追求門店數(shù)量高速擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向注重盈利能力和資產(chǎn)質(zhì)量的內(nèi)涵式發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，幾大頭部集團(tuán)在2025年前三季度的新開店速度和凈增門店數(shù)均出現(xiàn)放緩。華住CEO金輝明確表示，“現(xiàn)階段，我們更強(qiáng)調(diào)開的每家店都是賺錢的，某種程度上，品質(zhì)比對(duì)規(guī)模的追求執(zhí)念更重要”。

頭部集團(tuán)將更多資源投向產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、存量酒店煥新以及在細(xì)分市場(chǎng)（如商務(wù)極簡(jiǎn)、在地文化）的挖掘上。

這標(biāo)志著中國(guó)酒店業(yè)正步入一個(gè)更為成熟、追求長(zhǎng)期健康發(fā)展的新階段。

05

智效革命

2025年已成為行業(yè)全面擁抱AI的“應(yīng)用元年”，共識(shí)已經(jīng)達(dá)成。AI不再僅僅是炫酷的營(yíng)銷噱頭，而是正在成為降本增效的核心生產(chǎn)力。

一方面，AI工具大幅降低了酒店投資和運(yùn)營(yíng)的技術(shù)準(zhǔn)入門檻。另一方面，AI正在深刻重塑運(yùn)營(yíng)邏輯與服務(wù)體驗(yàn)。技術(shù)正在推動(dòng)酒店業(yè)從“功能型服務(wù)”向“智慧型體驗(yàn)”的根本性跨越。

06

渠道博弈

2025年酒店預(yù)訂渠道的競(jìng)爭(zhēng)已超越單純流量之爭(zhēng)，進(jìn)入以資源掌控與生態(tài)閉環(huán)構(gòu)建為核心的新階段。

URI觀察發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)OTA平臺(tái)（如攜程、美團(tuán)）雖然仍保持強(qiáng)勢(shì)地位，但抖音、京東、高德等憑借平臺(tái)流量和獨(dú)特場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)的新勢(shì)力正加速布局，渠道間的混戰(zhàn)與沖突愈發(fā)頻繁。

一個(gè)標(biāo)志性事件是，2025年4月，同程旅行宣布以24.97億元全資收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店管理公司，一舉將萬(wàn)達(dá)旗下九大高端品牌、近600家酒店納入麾下。這一“蛇吞象”的交易，本質(zhì)上是OTA平臺(tái)為了控制更多上游供應(yīng)鏈、增加自身“貨源”和護(hù)城河的深度舉措。

與此同時(shí)，承受巨大經(jīng)營(yíng)壓力的一線門店與傳統(tǒng)OTA的關(guān)系變得微妙而緊張。盡管高度依賴其流量，但高昂的傭金與激烈的價(jià)格戰(zhàn)也讓酒店不堪重負(fù)。

可以預(yù)見，渠道格局的重塑與話語(yǔ)權(quán)的博弈將是未來(lái)數(shù)年的持續(xù)主題。

07

長(zhǎng)短融合

面對(duì)市場(chǎng)增量放緩的壓力，酒店業(yè)開始打破傳統(tǒng)客源邊界，長(zhǎng)短住融合成為挖掘潛力的重要路徑。

這種雙向滲透正推動(dòng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、定價(jià)策略與運(yùn)營(yíng)體系的深刻變革，模糊了傳統(tǒng)住宿業(yè)態(tài)的邊界。行業(yè)共識(shí)是，構(gòu)建能動(dòng)態(tài)適應(yīng)不同住宿時(shí)長(zhǎng)需求的混合產(chǎn)品模式，將是提升資產(chǎn)回報(bào)與競(jìng)爭(zhēng)力的重要方向。

08

存量搏殺

在新增土地和項(xiàng)目稀缺的背景下，“存量煥新”從可選項(xiàng)變成了酒店集團(tuán)保持增長(zhǎng)的核心機(jī)遇。這片藍(lán)海市場(chǎng)窗口期很短，已成為國(guó)際集團(tuán)、本土巨頭和區(qū)域品牌競(jìng)相爭(zhēng)奪的新競(jìng)技場(chǎng)。

不同背景的玩家策略各異：國(guó)際酒店集團(tuán)多通過(guò)推出“軟品牌”模式，以較低標(biāo)準(zhǔn)吸納高端存量項(xiàng)目；頭部本土集團(tuán)則系統(tǒng)性地投入品牌和人員，進(jìn)行規(guī)模化改造；而區(qū)域酒店集團(tuán)憑借更靈活的簽約方案和對(duì)本地市場(chǎng)的理解，在吸引中小型存量酒店投資人方面展現(xiàn)出獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

未來(lái)，在酒店投資人圈層中，可能會(huì)形成一個(gè)獨(dú)立于普通消費(fèi)者認(rèn)知之外的“存量煥新品牌排行榜”，各集團(tuán)將通過(guò)打造王牌改造產(chǎn)品來(lái)占領(lǐng)投資人心智。

09

差異化破局

行業(yè)的困頓期，往往也是創(chuàng)新繁榮期。2025年，從一線單體酒店到大型酒店集團(tuán)，都在試錯(cuò)中創(chuàng)新，試圖在紅海中找到差異化的破局微光。

一線營(yíng)銷層面，“五星酒店擺地?cái)偂背蔀槟甓茸罹邩?biāo)志性的事件。這既是消化庫(kù)存、獲取現(xiàn)金流的求生之舉，也是打破刻板印象、貼近本地社區(qū)的品牌實(shí)踐。集團(tuán)戰(zhàn)略層面，創(chuàng)新則更為多元，這些創(chuàng)新或許成功率不一，但為行業(yè)僵局注入了寶貴的活力。

此外，URI發(fā)現(xiàn)，2025年活得相對(duì)滋潤(rùn)的，都是精準(zhǔn)卡位的玩家。行業(yè)共識(shí)：與其討好所有人，不如深愛一群人。

10

韌性價(jià)值

2025年的酒店業(yè)在困境中展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性，無(wú)論是通過(guò)科技賦能、存量改造還是模式創(chuàng)新，業(yè)者從未停止探索破局之路。這種努力正在逐步轉(zhuǎn)化為審慎的市場(chǎng)信心。據(jù)URI調(diào)研發(fā)現(xiàn)，酒店業(yè)者對(duì)2026年經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)（GOP）承壓的預(yù)期比例，已從2025年的59%收窄至46%，市場(chǎng)情緒正呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

尤其是在奢華酒店與生活方式酒店領(lǐng)域，從業(yè)者對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期相對(duì)更為積極。URI認(rèn)為，盡管整體市場(chǎng)仍面臨逆風(fēng)，但在高質(zhì)量、高體驗(yàn)、高差異化的賽道上，曙光已然顯現(xiàn)。

2025年的酒店業(yè)，沒(méi)有統(tǒng)一的答案。有人在拋售資產(chǎn)離場(chǎng)，有人在逆勢(shì)抄底；有人在科技上all in，有人回歸服務(wù)本質(zhì)；有人收縮自保，有人跨界擴(kuò)張。

但一個(gè)共識(shí)正在形成：酒店業(yè)的舊時(shí)代已經(jīng)結(jié)束——那個(gè)靠地段、星級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)就能賺錢的時(shí)代，一去不復(fù)返。新時(shí)代的生存法則，是精準(zhǔn)定位、極致運(yùn)營(yíng)、生態(tài)融合。

當(dāng)五星酒店開始擺攤賣包子，不是行業(yè)墮落，而是認(rèn)知升級(jí)——酒店的本質(zhì)，不是掛著星星的建筑，而是滿足特定人群需求的商業(yè)空間。誰(shuí)能重新定義這個(gè)空間的價(jià)值，誰(shuí)就能在下一個(gè)周期領(lǐng)跑。

2025年，酒店業(yè)在“精分”中重構(gòu)。2026年，重構(gòu)后的新物種即將登場(chǎng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:紫樺

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營(yíng)編輯:樹懶