樓市回暖，打響第一槍！

2月9日，A股和港股地產股迎來集體拉升。

截至發稿，沙河股份、京投發展、京能置業漲超5%，ST中迪、信達集團、金地集團、黑牡丹、盈新發展、新城控股、蘇州高新、深振業A漲超3%。

港股內房股拉升，融創中國漲超7%，融信中國、合景泰富、旭輝控股、綠地香港、龍湖集團、越秀地產、碧桂園等跟漲。

近一個多月來，地產板塊觸底持續反彈，勢頭頗為強勁。龍頭股表現尤為亮眼：保利發展近一月上漲約16.7%，華潤置地上漲約19.6%，中海上漲約26%，招商蛇口漲幅更是高達30%。

地產股的集體反彈，是否意味著資本市場對樓市回暖預期的提前兌現？

近日，被稱為“私募魔女”的半夏投資創始人李蓓，對房地產給出判斷是：半年內地產或出現“十年一遇的機會”。

支撐其觀點的邏輯是：

1、現在拿地的房企只剩個位數，雖然地產總量難回峰值，但會回升至10億平方米的長期均衡水平，活下來的企業將獨占未來每年10億平米的市場份額。

2、樓市從2021年至今已調整18個季度（4年半），調整時長、新開工、新房銷售、二手房價格等指標，都達到了國際歷史上泡沫破裂后的平均水平。

3、租金回報率已經能覆蓋融資成本，且二手房掛牌量開始下滑，供需關系正在改善。

無獨有偶，香港樓市也傳來了回暖信號。中原地產創始人施永青大膽預測，香港樓市將連漲6年，漲幅達85%。

數據顯示：去年下半年，香港私人住宅售價指數連漲6個月。全年新房成交量同比升兩成，近6年最高；二手房量價齊升，近4年最強。租金連漲12月，破歷史紀錄。

值得注意的是，香港樓市的邏輯與內地的“城市化紅利”不同，它更接近于“美元資產”，和美元周期高度關聯。

經歷過97年、08年洗禮的香港本地人更看重安全邊際和現金流，一旦降息周期開啟，當買房收租的收益率高于銀行存款時，資金便會回流樓市。

類似的現象也在內地大城市發生，如2月2日，上海官宣收購內環老破小用作保障房，引發廣泛關注。

經歷幾年的價格調整，上海核心區確實出現了一批超高回報率的老破小，租金回報率普遍在2.65%-4.6%，跑贏了銀行定存。

上海收購老破小作為保障房，一方面是租金有機會覆蓋融資成本，增加的保障房又能租給年輕人，提高城市競爭力；

另一方面也發揮“政策杠桿”“心理杠桿”的作用，它向市場傳遞一個信號：政府在用真金白銀托底，政府認為核心資產已經走出底部。

2月5號，深圳也有大動作，舉行了一場規格極高的“城市更新工作現場推進會”。

會議不僅由市長親自出席并講話，還提出“用好市領導掛點服務機制”，“拿出過硬作風、采取有力舉措，加強資源要素保障，及時破解項目推進中的堵點卡點問題”……

城市更新，往往是衡量房地產活力的重要指標。它不僅僅是拆舊建新，更是在寸土寸金的中心區創造核心供應。

深圳全力推進城市更新的動作釋放一個信號：深圳依然高度重視房地產的經濟作用，對行業而言是實質性利好。

展望2026年，更多重磅利好政策蓄勢待發。

今年開年，《求是》雜志刊文定調2026年樓市：“政策力度要一次性給足，不能采取添油戰術”。

此后是密集的政策出臺，如交易稅費雙重減負（增值稅優化、換房退稅延期）、公積金貸款利率全面下調、商業用房首付比例大幅下調、房企融資三道紅線的松動等。

但這些政策可能只是前菜，后續或將出臺更具爆發力、一步到位的史詩級救市大招。如一線城市核心區限購的進一步松綁，以及在現行房貸利率基礎上實施長期貼息政策等。

從市場表現看，往年春節前后往往是淡季，小陽春要等到三四月份，但今年情況不同，一線城市已經出現“搶跑行情”。

1月，北京、上海二手房市場維持一定熱度，成交量分別達到1.5萬套和2.3萬套，同比增幅均超20%；深圳二手房成交0.5萬套，環比增長16%，同比增長7%；廣州網簽近9000套，韌性十足。量在價先，成交量的率先企穩，意味著價格底部已然夯實。

綜上所述，地產股的集體爆發，不僅僅是股價的修復，更是對樓市回暖預期的提前兌現。

對于2026年的一線城市核心資產，可以保持樂觀：上半年是“筑底回穩”的磨底期，下半年有望迎來“量價修復”的復蘇期。