狂飆中的香港樓市：這一次，與撤辣時有何本質不同？

2026年開年，香港樓市以狂飆之勢拉開新一年的序幕。

根據香港中原地產的數據，今年一季度香港一手成交實際已達6300宗，創2013年一手新例后同期新高，買賣登記量與成交金額更是雙雙刷新歷史同期紀錄——新房買賣登記累計錄得5373宗，涉及總金額高達628億港元，分別同比大漲38%、94%，漲幅驚人。

港島南區、九龍核心區的新盤一經推出便遭瘋搶，超額認購數十倍成為常態，“大手客”豪擲數億批量掃貨、新盤單日套現超十億的場景屢見不鮮。

這股火爆勢頭，不禁讓人回想起2024年香港樓市“撤辣”初期的喧囂。

但看似相似的熱度背后，藏著截然不同的市場邏輯——與撤辣時相比，如今的香港樓市在市場驅動力、買家結構、價格支撐以及可持續性上，都存在著本質區別。

壹

2024年2月28日，香港宣布全面撤銷推行了14年的樓市“辣招”，額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅同步取消。

這一政策松綁力度空前，以一套總價1000萬港元的房產為例，撤辣前非香港永居人員至少需繳稅300萬港元，撤辣后降至37萬港元。

購房門檻驟降，被壓抑多年的購買力瞬間釋放。

撤辣不足十天，一手市場已錄得超過1500套成交，遠超2024年頭兩月合計700套的銷售量。撤辣首月，一手新盤交投量突破4000宗，而撤辣前一個月僅有229宗。

彼時，香港樓市的成交邏輯非常簡單——政策松綁釋放了短期紅利，稅費降了，趕緊上車搶占政策窗口期。

正因如此，那一輪井噴式行情具有典型的“一次性特征”，買家入市多是追逐短期政策紅利，并未理性評估房產的長期投資價值與市場周期，因此成交熱度高度集中在撤辣后數周內，后續增速便迅速回落。

與撤辣時的行情相比，2026年香港樓市回暖的驅動邏輯從單一政策轉向多維基本面，是地緣政治、金融周期、人口結構三重紅利深度共振的結果。

從資金面來看，美以伊戰爭等地緣沖突升級，全球避險資金加速從風險地區撤出，香港憑借穩定的法治環境、自由的資本流動與成熟的金融體系，成為國際資本公認的“安全資產避風港”，中東、歐洲等地家族辦公室與大額資金持續涌入，為樓市注入源源不斷的外部購買力。

從金融面來看，香港自2024年底正式進入降息周期，銀行最優惠利率持續下行。2026年3月，有中小型銀行將H按息調低至H加0.6厘，實際按息降至約3.01厘，按揭成本大幅降低。同時，香港定期存款收益走低，資金從儲蓄端進一步轉向房產端。

另一個關鍵變量是租金。

自2023年以來，香港住宅租金從底部累計漲幅達15.8%，租金回報率穩步改善。當租金回報率穩定在3.5%左右，高于按揭利率時，便出現了“供平過租”的局面——買房供樓比租房還便宜。

低利率疊加高租金，房產的持有回報率明顯改善，疊加香港租金指數連創新高，而香港定期存款收益走低，進一步驅趕資金從儲蓄端轉向房產端，吸引了長線配置資金入場

貳

驅動邏輯的差異，直接決定了兩輪樓市熱度中買家結構與需求本質的不同。

從需求結構來看，2024年撤辣初期，在投機心理的主導下，買家以短期投機者為主，套利特征明顯，完全忽略市場行情、租賃價值與房產區位。

根據當時的媒體報道，多個新盤的投資客占比達到30%至50%，甚至有樓盤投資客比例高達50%。在撤辣后的售樓會場上，有內地客一次性買下9個單位。

這類買家的戶型偏好集中在400萬至600萬港元的中低價位，集中在新界偏遠區域、啟德部分期房等區域，追求短期快進快出。

所以，當時的市場熱度主要由短線投機資金支撐，缺乏真實剛需與長線資金的托底，一旦政策紅利消退，市場極易快速降溫。

反觀2026年香港樓市的回暖，需求結構已實現質的轉變，呈現出“自住+投資+租賃”多元共振的格局，每一類需求都具備堅實的支撐邏輯，更為理性且可持續。

首先，自住需求有了堅實的底盤支撐。

香港三年來推出的各項人才計劃成效顯著，截至2026年2月底，各項人才入境計劃累計超過41萬宗申請獲批，超過27萬名人才已抵港。這批高學歷、高收入群體帶來真實的自住、租賃與置業需求，從根本上改善了香港人口結構，筑牢樓市剛需基本面。

其次，投資需求從“短線套利”轉向“長線配置”。

地緣沖突的升級使得國際資金將香港房產視為“全球安全資產”，核心訴求是保值與抗風險，即便短期房價波動，也不會輕易離場，成為市場的“壓艙石”。中東、歐洲等地家族辦公室與大額投資者加速入場，投資金額集中在5100萬港元-1億港元。

同時，內地買家金融素養明顯提升，他們敏銳捕捉到免稅、利息下行與高租金回報疊加帶來的窗口期，將香港房產視為長線投資標的，不再是“買一套自住”，甚至出現一次性購入多套的情況。

2026年一季度，“大手客”入市案例創下2008年以來同期新高。

此外，本地改善型需求持續釋放，持有多套房產的投資者開始“舊換新、小換大、遠換近”，進行資產優化升級，成為市場活躍度的重要支撐。

這些買家不再僅僅追逐低價新界盤，而是開始注重優質地段和資產的長線配置價值。

再者，租賃市場的持續火熱也在反哺購房需求。租金指數連續多月創歷史新高，越來越多的租客在計算后選擇“轉租為買”。

這一趨勢表明，本輪需求的上升并非單純的政策刺激，而是基于真實居住成本和收益的比較后做出的理性決策。

叁

驅動邏輯與需求結構的差異，最終體現在市場表現上，兩輪熱度的“含金量”截然不同。

從市場表現來看，2024年撤辣后首月，新房成交量環比暴漲超200%，但主要集中在低總價偏遠房源，核心區優質盤源成交占比極低。

同時，成交雖活躍，但更多是“以價換量”——價格尚未形成有力的上漲通道。

相應地，市場庫存壓力依然嚴峻。截至2025年1月，香港一手房掛牌量高達23121套。

所以，隨著投機資金獲利離場，疊加2024年下半年加息預期反復，市場快速降溫，成交量與房價均出現回落，回歸調整態勢。

2026年，香港樓市的最大變化在于供需格局的根本改善——一手房掛牌量已從2025年1月的23121套降至16369套，表明市場正在有效消化過剩庫存。

同時，新的土地供應創下14年新低，低于同期銷售量。

價格方面，樓價指數連漲9個月，2026年2月環比漲1.59%，一季度漲幅有望追平2025年全年；核心區優質房源漲幅領跑，部分早入手房源漲幅達15%-30%，二手市場出現“收樓即賺”的案例。

更重要的是，本輪的上漲是在租金先行、持有回報率改善的前提下發生的——房產持有回報率已能帶來逾4%的持有回報，低利率預期下房產投資的吸引力明顯增加。

這標志著市場從“買政策底”進入了“買價值底”的新階段。

綜上所述，2024年“撤辣”行情是單一政策刺激下的短期投機狂歡，驅動單一、買家非理性、需求脆弱、后勁不足，而本輪回暖則呈現出典型的周期式特征。

支撐樓市的多重因素，譬如降息周期、人才流入、租金上漲、庫存去化——均為中長期變量，而非一次性政策紅利。

花旗研報指出，預計2026年香港樓價升幅可達8%，并預期2027年進一步加速，進入多年上升周期。第一太平戴維斯也認為，香港住宅市場正“全面步入一個量價溫和上行、預期持續改善的新時期”。