研究報(bào)告丨2026年1月核心城市的租賃市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化？

“一線城市數(shù)據(jù)月報(bào)”定期發(fā)布，關(guān)注政策時(shí)事熱點(diǎn)，從數(shù)據(jù)中識(shí)別和研究分析北上杭3城住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵趨勢(shì)和變化。本期為《2026年1月住房租賃市場(chǎng)報(bào)告（國(guó)企定制版）》。

報(bào)告說(shuō)明：關(guān)注、1月租賃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵趨勢(shì)和變化

*本報(bào)告數(shù)據(jù)均來(lái)自政府、企業(yè)公開(kāi)數(shù)據(jù)及URI Data Bank

其他額外數(shù)據(jù)需求，請(qǐng)后臺(tái)有償咨詢

概 覽

■宏觀政策：租賃住房邁向高品質(zhì)與存量盤(pán)活新階段

■地方政策：多地租賃住房供應(yīng)加速，面向人才、新市民等群體持續(xù)拓寬保障渠道

■土地成交：租賃土地供應(yīng)冷淡，僅上海成交2宗配建地塊

■個(gè)人房源：個(gè)人房源新增規(guī)模供應(yīng)收縮，租金同比深度回調(diào)

■分散式公寓：新增供應(yīng)斷崖式收縮，租金環(huán)比強(qiáng)勁反彈，但同比仍處下行通道

■集中式公寓：新增供應(yīng)同比持續(xù)擴(kuò)張，市場(chǎng)進(jìn)入規(guī)模化增長(zhǎng)新階段，租金平穩(wěn)調(diào)整

■項(xiàng)目新開(kāi)：以上海為主力，租金與規(guī)模分化顯著，北京、杭州各入市1個(gè)項(xiàng)目

■品牌動(dòng)態(tài)：品牌擴(kuò)張與數(shù)字化服務(wù)并舉，長(zhǎng)租公寓行業(yè)開(kāi)年表現(xiàn)活躍

■金融動(dòng)態(tài)：政策引領(lǐng)、資本加速，住房租賃金融迎來(lái)多維突破

01

政策篇

筑牢提質(zhì)盤(pán)活支撐 密集施策擴(kuò)供拓保障

1

宏觀政策

租賃住房邁向高品質(zhì)與存量盤(pán)活新階段

1月，住建部與自然資源部等部門(mén)相繼出臺(tái)政策，為租賃住房高質(zhì)量發(fā)展提供了系統(tǒng)的政策支撐。《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見(jiàn)》明確要求保障性住房率先建成“好房子”，并為存量住宅改造提供品質(zhì)指引，直接提升租賃住房的居住標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，《關(guān)于進(jìn)一步支持城市更新行動(dòng)若干措施的通知》通過(guò)鼓勵(lì)盤(pán)活閑置建筑、簡(jiǎn)化登記手續(xù)、創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式等具體措施，顯著降低了存量資源改建租賃住房（尤其是保租房）的制度成本與門(mén)檻，旨在加速房源供給。

2

地方政策

多地租賃住房供應(yīng)加速，面向人才、新市民等群體持續(xù)拓寬保障渠道

1月，全國(guó)多城市密集出臺(tái)租賃住房相關(guān)政策，重點(diǎn)圍繞擴(kuò)大房源供應(yīng)、強(qiáng)化人才安居保障、規(guī)范運(yùn)營(yíng)管理等方面展開(kāi)。各地通過(guò)新建、改造、收購(gòu)存量房等方式積極籌措保障性租賃住房，并推出專(zhuān)項(xiàng)公寓面向青年、人才、騎手等群體配租。上海、成都等地持續(xù)推進(jìn)“公保簡(jiǎn)并”與運(yùn)營(yíng)管理制度化，河南、湖南等省則探索利用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)作保障房。

整體來(lái)看，政策在加快供給的同時(shí)，更注重租住品質(zhì)與規(guī)范化管理，租賃住房體系正朝著更精準(zhǔn)、更可持續(xù)的方向發(fā)展。

02

土地篇

租賃土地供應(yīng)冷淡 上海成交2宗配建地塊

1月，上海在閔行、浦東兩區(qū)完成兩宗配建租賃住房用地的出讓。其中，閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)地塊采用協(xié)議出讓方式，由上海召樓天地有限公司以約6.64億元競(jìng)得；越秀地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)掛牌方式以人民幣25.61億元競(jìng)得上海市浦東新區(qū)Y00-0402單元E04B-10住宅地塊，占地面積約26,931.62㎡，根據(jù)規(guī)劃限制條件，地塊內(nèi)配建公共服務(wù)設(shè)施計(jì)容面積約1,260㎡，建成后無(wú)償移交給政府指定部門(mén)。

03

市場(chǎng)篇

個(gè)人房源供應(yīng)收縮 北京環(huán)比降幅最大

上海、北京、杭州三城個(gè)人新增房源數(shù)量均呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙降態(tài)勢(shì)，進(jìn)入傳統(tǒng)春節(jié)淡季，市場(chǎng)供應(yīng)整體收緊。其中，上海新增房源最多（2.6萬(wàn)套），環(huán)比小幅下降3%，同比下降6%；北京新增2.4萬(wàn)套，環(huán)比降幅達(dá)39%，同比下降22%，為三城中下滑最明顯城市；杭州新增1.3萬(wàn)套，環(huán)比下降23%，同比下降18%。

數(shù)據(jù)反映當(dāng)前個(gè)人租賃房源供給動(dòng)力減弱，尤其北京受季節(jié)性、市場(chǎng)調(diào)控及房源結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素影響，供應(yīng)收縮尤為顯著，或進(jìn)一步加劇供需壓力。

個(gè)人房源

租金坪效表現(xiàn)

個(gè)人房源租金同比深度回調(diào)，京滬環(huán)比企穩(wěn)顯韌性

三城個(gè)人房源坪效租金呈現(xiàn)“環(huán)比企穩(wěn)、同比深度回調(diào)”的分化走勢(shì)。其中，上海、北京租金水平接近（約3.0元/天/㎡），環(huán)比小幅上漲，顯示短期價(jià)格韌性；杭州租金（1.69元）環(huán)比持平。但三城租金同比均顯著下降，降幅在16%-26%之間，北京同比降幅最大（-26%）。

這表明盡管近期租金略有企穩(wěn)，但受長(zhǎng)期供應(yīng)增加、需求結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素影響，整體租金水平仍明顯低于去年同期，租賃市場(chǎng)正經(jīng)歷價(jià)格溫和修復(fù)與深度調(diào)整并存的階段。

分散式公寓

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

分散式房源新增供應(yīng)斷崖式收縮，租賃房源結(jié)構(gòu)性調(diào)整深化

上海、北京、杭州三城分散式房源新增房間規(guī)模環(huán)比、同比均出現(xiàn)大幅下降，市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。其中，北京新增7633間，環(huán)比下降45%，同比下降65%；上海新增5233間，環(huán)比下降33%，同比下降48%；杭州新增2603間，環(huán)比銳減75%，同比下降62%。

數(shù)據(jù)反映出在政策引導(dǎo)與市場(chǎng)調(diào)整雙重作用下，分散式房源供應(yīng)持續(xù)收緊，租賃市場(chǎng)正逐步由分散向集中化、規(guī)范化方向轉(zhuǎn)型，也預(yù)示著未來(lái)租賃房源結(jié)構(gòu)將更趨組織化與規(guī)模化。

分散式房源租金環(huán)比強(qiáng)勁反彈，但同比仍處下行通道

三城的分散式房源坪效租金環(huán)比均出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，北京（+14.1%）與杭州（+13.8%）漲幅尤為突出，上海亦增長(zhǎng)7.7%，顯示短期市場(chǎng)租金呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈態(tài)勢(shì)。然而，與去年同期相比，三城租金同比仍全線下跌，降幅在11.2%至30.3%之間，其中北京同比跌幅最大（-30.3%）。

數(shù)據(jù)表明，盡管近期租金環(huán)比快速修復(fù)，可能受季節(jié)性因素或市場(chǎng)情緒影響，但整體租金水平仍顯著低于上年同期，市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整與波動(dòng)階段，長(zhǎng)期下行壓力尚未解除。

集中式公寓（含保租房）

新增掛牌供應(yīng)與租金表現(xiàn)

集中式房源供應(yīng)同比持續(xù)擴(kuò)張，市場(chǎng)進(jìn)入規(guī)模化增長(zhǎng)新階段

1月，上海、北京、杭州三城集中式掛牌房源新增供應(yīng)同比保持穩(wěn)定增長(zhǎng)（6.8%-16.5%），環(huán)比波動(dòng)基本持平。其中上海新增規(guī)模超43萬(wàn)間，同比增幅達(dá)16.5%，領(lǐng)跑三城。

數(shù)據(jù)表明集中式租賃房源正持續(xù)規(guī)模化擴(kuò)張，市場(chǎng)供應(yīng)端已形成穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，反映政策引導(dǎo)下租賃住房結(jié)構(gòu)化供給體系正加速成型。

集中式房源租金平穩(wěn)調(diào)整，市場(chǎng)呈現(xiàn)理性化發(fā)展趨勢(shì)

1月，三城集中式房源租金整體呈現(xiàn)平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，環(huán)比波動(dòng)均在±2.5%以內(nèi)，其中北京微漲0.5%，上海、杭州略有下調(diào)。同比來(lái)看，三城租金均小幅回落，北京（-1.7%）和上海（-3.1%）降幅溫和，杭州降幅稍大（-12.3%）。

數(shù)據(jù)顯示集中式房源市場(chǎng)租金調(diào)整相對(duì)理性，未出現(xiàn)大幅波動(dòng)，反映其運(yùn)營(yíng)與定價(jià)機(jī)制漸趨成熟，市場(chǎng)逐步進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

集中式公寓供應(yīng)以上海為主力，租金與規(guī)模分化顯著

1月，三城共有16個(gè)集中式公寓項(xiàng)目新入市，其中上海集中入市14個(gè)，北京、杭州各入市一個(gè)項(xiàng)目。其中上海多個(gè)項(xiàng)目為保租房，單項(xiàng)目房源超千間，主要由上海地產(chǎn)城方等國(guó)企系品牌推動(dòng)，其中URI城市租住調(diào)研發(fā)現(xiàn)，表格中城方項(xiàng)目為公租房轉(zhuǎn)保租房項(xiàng)目。

租金方面呈現(xiàn)顯著分化：北京安貞自如寓坪效租金高達(dá)7.73元/天/㎡；上海項(xiàng)目多在1.5-4.35元之間；杭州青航人才公寓同樣屬于保租房公寓，租金僅為0.71元。

數(shù)據(jù)表明，集中式公寓市場(chǎng)正朝規(guī)模化、差異化的正向方向發(fā)展，國(guó)企逐步在房源籌建中扮演關(guān)鍵角色，且公租房的并入加大了市場(chǎng)的體量。

個(gè)案代表展示：

【虹橋樂(lè)賢居】

上海地產(chǎn)集團(tuán)租賃住房戰(zhàn)略的品牌項(xiàng)目，也是虹橋商務(wù)區(qū)重點(diǎn)打造的人才公寓。一期為市籌公共租賃住房，主要面向注冊(cè)地或辦公地在虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的企業(yè)出租；二期為虹橋樂(lè)賢居城家公寓，由上海地產(chǎn)集團(tuán)和華住集團(tuán)合作打造的保障性租賃住房項(xiàng)目。

【青航人才公寓二期】

青航人才公寓二期的業(yè)主方是浙江青山湖科研創(chuàng)新基地投資有限公司，該公司是杭州市臨安區(qū)科投集團(tuán)旗下的全資子公司（科創(chuàng)公司），同時(shí)也是該項(xiàng)目的建設(shè)單位（甲方單位）。青航人才公寓是杭州臨安區(qū)重點(diǎn)人才安居項(xiàng)目，由瓴寓國(guó)際作為運(yùn)營(yíng)方以 " 青春成長(zhǎng)營(yíng) " 為核心理念，打造集居住、成長(zhǎng)、創(chuàng)業(yè)于一體的青年社區(qū)，二期678套精裝公寓覆蓋一居至三居多元戶型，房間配備衣柜、冰箱、空調(diào)等全屋家電，實(shí)現(xiàn)拎包入住。目前一期（2024年底投用，1152套，面向多類(lèi)人才配租并實(shí)行階梯租金優(yōu)惠，配套與運(yùn)營(yíng)成熟）目前出租率已達(dá)95%，二期首批160套房源啟動(dòng)配租。

04

重點(diǎn)品牌動(dòng)態(tài)

頭部品牌多元布局發(fā)展 服務(wù)升級(jí)創(chuàng)新

品牌擴(kuò)張與數(shù)字化服務(wù)并舉，行業(yè)開(kāi)年表現(xiàn)活躍

2026年1月，主要長(zhǎng)租公寓企業(yè)動(dòng)作頻頻，展現(xiàn)出多維發(fā)展的態(tài)勢(shì)。頭部企業(yè)持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模與深化合作，如萬(wàn)科泊寓披露管理房源突破20萬(wàn)間，并與多地達(dá)成項(xiàng)目合作；同時(shí)，科技賦能成為新焦點(diǎn)，其科技平臺(tái)獲國(guó)家級(jí)認(rèn)證，城投寬庭也上線了數(shù)字化租賃平臺(tái)。營(yíng)銷(xiāo)方面，企業(yè)緊抓春節(jié)節(jié)點(diǎn)，通過(guò)免租優(yōu)惠、社區(qū)活動(dòng)及線上內(nèi)容種草等方式強(qiáng)化客戶維系與品牌曝光。此外，政企合作與社區(qū)IP打造趨勢(shì)明顯，多家企業(yè)通過(guò)參與保障性住房、打造主題社區(qū)等方式，積極履行社會(huì)責(zé)任并提升品牌影響力。

品牌動(dòng)作：

1.萬(wàn)科泊寓與湖北交投達(dá)成戰(zhàn)略合作落地武漢項(xiàng)目；簽約昆明新增LOFT房源、旗下小泊科技獲國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定；2025年度業(yè)績(jī)披露；

2.華潤(rùn)有巢憑借REITs擴(kuò)募上市增強(qiáng)資本市場(chǎng)影響力；

3.城投寬庭打造上海首個(gè)“全周期人寵友好社區(qū)”，發(fā)布社區(qū)IP與公約；

4.漫柏集團(tuán)旗下人才社區(qū)獲多批次政府調(diào)研，形成示范效應(yīng)；

5.浦發(fā)有家、爾家商業(yè)則通過(guò)中標(biāo)項(xiàng)目、開(kāi)展慰問(wèn)等活動(dòng)，深化本地化運(yùn)營(yíng)與社會(huì)連接。

活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)

1.萬(wàn)科泊寓、城家公寓推出“免租抽獎(jiǎng)”“長(zhǎng)租免租”等續(xù)簽優(yōu)惠；

2.華潤(rùn)有巢聯(lián)動(dòng)小紅書(shū)開(kāi)展“新年種草季”，并舉辦春晚活動(dòng)實(shí)現(xiàn)線上線下曝光；

3.城投寬庭舉辦國(guó)潮萌寵雅集、浦發(fā)有家開(kāi)展社區(qū)聲音課堂，均體現(xiàn)出租賃社區(qū)向內(nèi)容化、社群化運(yùn)營(yíng)發(fā)展的趨勢(shì)。

05

金融動(dòng)態(tài)

政策加碼 租賃市場(chǎng)金融賦能多元深化

金融政策：中國(guó)證監(jiān)會(huì)出臺(tái)REITs高質(zhì)量發(fā)展新規(guī)，明確四方面11條措施

25年12月31日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，旨在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。通知圍繞四個(gè)方面提出11條措施：一是推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展，明確市場(chǎng)化準(zhǔn)入安排，激發(fā)市場(chǎng)主體活力；二是加快推進(jìn)市場(chǎng)體系建設(shè)，支持市場(chǎng)擴(kuò)容擴(kuò)圍、加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)并完善市場(chǎng)生態(tài)；三是完善申報(bào)注冊(cè)制度，優(yōu)化審核注冊(cè)流程，健全市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)體系；四是加強(qiáng)全鏈條監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)防范，壓實(shí)各方責(zé)任，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

金融快訊：租賃住房市場(chǎng)迎多元資金布局，存量資產(chǎn)盤(pán)活與金融創(chuàng)新并舉

1

資產(chǎn)收購(gòu)與交易

招商房托以2.06億港元收購(gòu)香港酒店，計(jì)劃改造為學(xué)生公寓；

國(guó)壽資本擬6.29億元收購(gòu)領(lǐng)盛旗下上海兩處保障性租賃住房項(xiàng)目60%股權(quán)；

城璟租住完成收購(gòu)北京順義約12萬(wàn)平方米商業(yè)辦公資產(chǎn)；

香港市場(chǎng)有多宗物業(yè)交易，買(mǎi)家多計(jì)劃將酒店/商業(yè)物業(yè)改造為學(xué)生公寓，如萬(wàn)通集團(tuán)旗下酒店、佐敦長(zhǎng)樂(lè)街商業(yè)大廈等；

BGO以約3.2億港元買(mǎi)入香港全幢服務(wù)式住宅。

2

金融與融資支持

浦發(fā)銀行在河南許昌落地保障性住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款；

海發(fā)集團(tuán)在青島落地山東首個(gè)“專(zhuān)項(xiàng)債+再貸款”模式保障性住房收購(gòu)項(xiàng)目；

國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行在河南濮陽(yáng)落地全省首筆保障性租賃住房長(zhǎng)期貸款；

萬(wàn)科相關(guān)住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券進(jìn)行付息及分期兌付。

3

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與處置

星星集團(tuán)出售其香港銅鑼灣的出租公寓物業(yè)，并以售后租回形式繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

REITs動(dòng)態(tài)：保障房金融市場(chǎng)活躍，多元融資與穩(wěn)定回報(bào)并進(jìn)

近期保障性住房領(lǐng)域金融活動(dòng)頻繁，呈現(xiàn)多元化與市場(chǎng)化特征。一方面，多只保障房REITs（如招商蛇口、深圳安居等）密集實(shí)施高比例分紅，顯示底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，為投資者提供持續(xù)收益。另一方面，融資渠道持續(xù)創(chuàng)新，廣州發(fā)行首單數(shù)字人民幣CMBS，烏魯木齊保障房ABS獲受理，北京保障房中心成功發(fā)行低利率公司債。這些舉措共同拓寬了保障性住房建設(shè)的長(zhǎng)期資金來(lái)源，標(biāo)志著金融支持體系正從傳統(tǒng)信貸向公開(kāi)市場(chǎng)、資產(chǎn)證券化等多元化模式深化。

其次，華夏華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募份額成功上市；中航北京昌保租賃住房REIT項(xiàng)目獲得受理，穩(wěn)步推進(jìn)；而建信建融家園租賃住房REIT則為整合資源主動(dòng)終止申報(bào)。這既體現(xiàn)了市場(chǎng)在政策支持下的持續(xù)擴(kuò)容，也反映了不同發(fā)行主體根據(jù)自身情況進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整。

如需更具體城市數(shù)據(jù)報(bào)告 請(qǐng)聯(lián)系后臺(tái)有償咨詢

未經(jīng)授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營(yíng)編輯:樹(shù)懶