曾被同行聲討“壟斷”的貝殼，高管薪酬飆升凈利卻止不住下滑 | 有觀察

“貝殼”里的肉都讓誰吃了？

有點數·數字經濟工作室原創

作 者 | 有 叔

凈收入保持增長，凈利潤卻急劇下滑；自身業績疲軟，但高管薪酬卻居高不下——號稱“中國居住服務平臺第一股”的貝殼控股（下稱：貝殼），這家曾以革新行業規則為使命的房地產交易平臺，似乎陷入了一場從增長模式到內部治理的困境。

占據超然市場地位，凈利潤卻急劇下滑

創立于 2001 年的北京鏈家房地產經紀有限公司（簡稱“鏈家”），用 18 年的時間成為了居住服務行業的領軍者之一，面對產業數字化新機遇，鏈家創始人左暉開啟了鏈家的自我顛覆式轉型—— 2018 年 4 月，貝殼找房上線，在數字技術的驅動下，很快就發展成為國內最大的線上房地產交易平臺，其市場影響力可謂超然。

根據行業數據，貝殼在全國房產中介市場的占有率接近30%，而在北京、上海等核心城市，這一比例更是高達50%以上，北京部分區域鏈家的二手房簽約量一度占全市71%。

這樣的行業地方是如何形成的呢？貝殼通過“VIP服務協議”等形式推行獨家委托策略，要求業主簽訂獨家委托協議，否則就對房源進行限流處理。這種做法導致大量優質房源集中在單一平臺，可以說是破壞了市場信息的自由流通，但卻將強大的定價權握在了手中。

據媒體報道，2015年鏈家收購德佑進入上海市場，到2018年市占率超20%后，將二手房中介費率從2%提高到3%。在新房渠道費上，貝殼的議價能力更為驚人，部分項目渠道費高達5%-8%。58同城的董事長姚勁波曾出來聲討貝殼，稱房地產領域有更明顯的二選一，強烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億（4%的標準）。

盡管占據了超然的市場地位，然而最近幾年樓市處于下行周期，貝殼的日子也不好過。2021年，貝殼凈收入雖有近15%的同比增幅，但盈利下滑嚴重，經營利潤、凈利潤均由盈轉虧。2022年，貝殼凈收入同比下滑25%，凈利潤更是由虧損5億元進一步下降至虧損14億元。到了2023年，貝殼凈收入同比增長28%，經營利潤和凈利潤也均轉盈。2024年，貝殼凈收入繼續同比增長20.2%，但經營利潤和凈利潤均有下調，同比跌幅分別達到近21%和31%。

貝殼發布的2025年第三季度數據顯示，平臺總交易額達7367億元，同比基本持平；凈收入231億元，同比微增2.1%。但其凈利潤為7.47億元，同比跌幅達36.1%；經調整凈利潤為12.86億元，同比減少27.8%。

（貝殼2025年第三季度財務摘要）

作為主要業務支撐的存量房業務，2025年第三季度，在貝殼的總交易額中貢獻的比例高達68.63%，具體業務交易額同比增長5.8%達5056億元。但與此同時，該業務的凈收入卻同比減少3.6%至60億元。再來看看新房業務，2025年第三季度，該業務總交易額同比下降13.7%至1963億元，凈收入同比減少了14.1%至66億元。

作為貝殼傳統的核心業務板塊，存量房和新房業務凈收入累計占總收入的55%，仍然構成基本盤，但兩大業務的承壓不僅影響了收入增長，更制約了貝殼的整體盈利能力。與此同時，貝殼的經營利潤率由2024年同期的3.2%下降至2025年第三季度的2.6%。

高管大塊“吃肉”，員工喝湯都難

與利潤下滑形成更尖銳對比的，是管理層的高額薪酬以及嚴重失衡的利益分配機制。

2021年5月，貝殼創始人左暉突然離世，彭永東開始執掌貝殼。與左暉時代極力控制高管薪酬不同，彭永東掌權后的貝殼高管薪酬一路飆升。

根據過往年報，從2021年到2023年，彭永東的薪酬從847.8萬元飆升至7.13億元，貝殼的聯合創始人單一剛同期薪酬也從685.3萬元漲至5.29億元，2024年雖有回落，但二人年薪依然分別高達4億元和3億元，僅僅三四年的時間，就暴漲了幾十倍。更令人費解的是，這份天價薪酬背后，并未設置任何與公司業績、股價表現掛鉤的考核條件。

面對爭議，貝殼方面回應稱，高額薪酬并非現金“年薪”，主要來源于股權激勵。此外，彭永東還宣布捐贈900萬股貝殼股票（市值約4.4億元人民幣），用于提升經紀人福利和畢業生租房幫扶。

與此形成鮮明對比的，是數十萬基層經紀人的生存困境（2024年貝殼經紀人年均收入降至6.8萬元）。這種“高管吃肉、員工喝湯”的分配格局，伴隨著巨大的業績壓力，2025年年底，曾傳出貝殼大規模裁員的消息。

針對傳聞，貝殼方面回應稱“整體裁員30%系嚴重夸大，實際優化比例不足0.5%，涉及員工約650人”。根據財報數據顯示，截至2025年6月底，貝殼員工總數約13.18萬人，較2024年末減少約3200人，人員規模呈現收縮態勢，降本增效動作持續推進。

最近有消息稱，從3月1日起，貝殼經紀人轉會自由了。而在過去，貝殼經紀人想在同平臺內換家店往往要交一筆“轉會費”。貝殼的這個做法，與其說是“良心發現”，不如說是多重壓力下的現實選擇。

當市場蛋糕變小，再用高額“轉會費”限制人員流動，只會加劇內部矛盾，可能導致人才直接流失到體系外。另一方面，無論是此前被同行舉報實施“二選一”，還是其內部“轉會費”制度被質疑涉嫌限制勞動者自由流動，都讓貝殼處于輿論和監管的風口。主動放開人員流動限制，也是為了降低合規風險。

貝殼的困局

在房屋交易低迷的背景下，2021年底，貝殼確立新發展戰略的核心是將房產經紀業務作為“一體”，家裝家居和房屋租賃作為“兩翼”。2023年7月，貝殼再次將戰略從“一體兩翼”升級為“一體三翼”，新增一翼是住宅開發業務貝好家，試圖通過多業務協同打破單一房產經紀的周期依賴。

家裝業務曾被寄予厚望，但如今增速已大為放緩。這是因為家裝行業低頻、非標、市場分散的特性，決定了貝殼難以復制其在房產交易領域的壟斷優勢。目前貝殼在家裝市場的份額極為有限，尚未形成核心競爭力，加之行業競爭激烈、用戶需求個性化程度高，未來增長空間和盈利能力充滿不確定性。

租賃業務方面，作為“二房東”，貝殼在快速擴張過程中，需承擔房源獲取、裝修、維護、空置等多重成本，導致運營成本高企，規模不經濟問題突出。有限的利潤率，不僅遠低于存量房和家裝業務，更暴露了租賃業務“增收難增利”的本質。這種依賴規模擴張拉動收入的模式，不僅難以持續，還可能因市場波動引發更大的經營風險。

從實際表現來看，新業務雖推動收入保持增長，卻尚未實現規模與盈利雙提升，租賃業務高增長低盈利、家裝業務增長乏力、住宅開發業務頻頻碰壁，第二增長曲線的支撐作用仍具不確定性，短期內難以完全抵消傳統業務下滑的影響。

作為行業關鍵平臺，貝殼面臨的監管壓力也驟然增加。就在2025年12月，北京市住建委等多部門聯合約談了貝殼等多家互聯網平臺，要求整治房地產領域網絡亂象。

從行業巨頭到深陷困局，貝殼的頹勢讓人唏噓。這既是房地產市場下行的縮影，更是企業試錯增長路徑、漠視利益分配公平性的必然結果。“做難而正確的事”，這家曾改寫行業規則的企業，還能回歸商業本質、重塑企業價值嗎？

THE END

作者：有叔運營：風輕言重微信ID：yds_sh

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