二手房成交回升，并不是樓市拐點(diǎn)信號(hào)

文｜鄧浩志

最近關(guān)于"二手房成交量回升""樓市見(jiàn)底回暖"等內(nèi)容的報(bào)道很多"等內(nèi)容的報(bào)道很多。但我認(rèn)為，仍然有很強(qiáng)的主觀意愿在前，理論與證據(jù)在后，而且證據(jù)多為斷章取義。

分享一下關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的看法：

1、不少城市的二手成交量近期的確有回升，這是事實(shí)，這次的數(shù)據(jù)并沒(méi)有明顯的與事實(shí)相反的情況。當(dāng)然，有增量是真的，但增量有沒(méi)有這么多，這很難考究。畢竟這幾年，尤其是最近幾個(gè)月，在各大機(jī)構(gòu)被禁止公布樓市數(shù)據(jù)之后，房地產(chǎn)所有數(shù)據(jù)到底離真實(shí)有多遠(yuǎn)，業(yè)內(nèi)都是說(shuō)不清的。

2、樓市如果真復(fù)蘇，應(yīng)該一手二手市場(chǎng)同時(shí)復(fù)蘇，單純二手市場(chǎng)復(fù)蘇，一般情況下，只能說(shuō)明市場(chǎng)有特殊因素影響，導(dǎo)致了冷熱不均的情況。在目前情況掌握不甚明確的情況下，我認(rèn)為一手相對(duì)低迷，和今年農(nóng)歷新年來(lái)得比較遲，一月過(guò)后各大開(kāi)發(fā)商放緩?fù)曝浌?jié)奏，市場(chǎng)新貨供應(yīng)減少導(dǎo)致成交減少。

至于二手成交加大，則與新房供應(yīng)減少，市場(chǎng)關(guān)注度回流二手房市場(chǎng)有關(guān)。也和二手房市場(chǎng)在去年四季度持續(xù)出現(xiàn)價(jià)格下行，不少筍盤出現(xiàn)有關(guān)。

3、樓市在農(nóng)歷新年后能否迎來(lái)小陽(yáng)春，而后逐步復(fù)蘇？這可能性不大。

一則，樓市已經(jīng)低迷了三個(gè)季度，在缺乏重大利好政策支持下，想自行復(fù)蘇，甚至自行反轉(zhuǎn)的可能性很小。

二是二手的低價(jià)房源銷售完之后，后續(xù)市場(chǎng)如果是強(qiáng)勢(shì)，則會(huì)選擇價(jià)格稍高的房源成交，房?jī)r(jià)隨之走高。如果市場(chǎng)是弱勢(shì)，則交易量降溫，市場(chǎng)等待新一輪價(jià)格下行以適應(yīng)買家需要。目前買方市場(chǎng)特征非常明顯，后市大概率會(huì)出現(xiàn)成交量停滯，等待價(jià)格進(jìn)一步回調(diào)。

三是新年后肯定大批新盤，新貨涌出，這也是今年春節(jié)延后的特殊情況。屆時(shí)市場(chǎng)會(huì)轉(zhuǎn)為一手熱，二手冷，但總體偏冷的局面。

1月，70城房?jī)r(jià)創(chuàng)七個(gè)月來(lái)的最大降幅

新建住宅方面

今年1月，剔除保障性住房的70個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下跌3.1%，1月一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比降0.3% 。 同比方面，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格同比下降 1月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降2.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，廣州下降5.3%，在一線城市中跌幅最大。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.9%和3.9%，降幅分別擴(kuò)大0.4個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

二手住宅方面

一線城市價(jià)格同比下降7.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，廣州和深圳分別下降8.3%和6.5%。

二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降6.2%和6.1%，降幅分別擴(kuò)大0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

另外今日有媒體注意到今年春節(jié)有大量樓盤有促銷活動(dòng)和優(yōu)惠，問(wèn)我這是否會(huì)促使樓市回暖。我的回答是，活動(dòng)和優(yōu)惠年年有，月月有，年前也有，今年并不特別多。而沒(méi)說(shuō)的實(shí)際情況是：今年春節(jié)活動(dòng)似乎更少，不少樓盤覺(jué)得搞了也白搞，于是初四之前連現(xiàn)場(chǎng)值班都取消了。而我很想說(shuō)但又不能公開(kāi)的內(nèi)容是：只不過(guò)這段時(shí)間樓市差到無(wú)以復(fù)加，你們才想起盡量找一些疑似利好來(lái)鼓勵(lì)一下市場(chǎng)。但在沒(méi)有重大利好支持下，單靠輿論引導(dǎo)，是無(wú)法讓這個(gè)受重傷的行業(yè)回血的。